11周(成都):降准是否会驱动楼市重新反弹?

11周(成都):降准是否会驱动楼市重新反弹?

作者:  来源:容磁咨询  2020-03-14  

 纵论地产行业环境,深度剖析成都市场!

 

1、土地市场:

本周成都天府招商轨道有限公司拿下本周推出的四宗商住用地,均为摘牌获得,四宗地占地面积362956.1平,合计计容面积1184300平,平均容积率3.263。在近半年时间,成都的各个区均有自己的轨道公司,均分别获取了区域内的地块,一个角度来说,国有轨道公司获取开发用地,对于补贴因轨道建设和运营的资金不足有一定的好处,同时本城政府也可以最大程度的分享城市成长的红利,但另一个角度而言,众多中小型的轨道公司,是否具备房地产开发的能力和专业,进行开发,也是需要值得关注的一个问题。从城市管理角度来说,为什么不是成都市轨道交通公司一家摘下所有地,而是各个区自己的轨道交通公司分别摘下本辖区的TOD地块,这种操作方式的价值在那?

 

2、供需关系

 

供应数据:

 

截止3月13日,本周预售许可证发放数量81.6万方。

截止3月13日,本月预售许可证发放数量331.3万方。

截止3月13日,全年累计发放预售许可证331.3万方

 

备注:本数据为1月数据,2月数据暂时缺乏,待今后补上!

 

需求数据:

 

截止3月14日,本周累计成交量为57.6万方

截止3月14日,本月累计成交量为100.5万方

截止3月14日,全年累计成交量为419.1万方

 

本周市场数据来看,预售和成交基本均恢复到正常情况了,前两周预售相对释放还不够充分,为81.6万方,而本月成交已经100.5万方,上周成交达到57.6万方(达到2019年3月的周均值水平,2019年3月月度成交为234.7万方),当然考虑到放开限购带来的政策效应红利仍然存在,完全的市场放开可能数据会更乐观一些。

 

本周末,中央政府定向降准0.5—1个点,向市场释放了5500亿流动性。一方面是基于对新冠疫情造成的社会总体流动性不足的补充,当然房地产市场也是间接的受惠者。从房地产行业本身来看,浙商银行已经在推行首付两成,而银保监会的信息是正在考量首付两成的政策。信贷市场宽松是一个较为明显的现象。与此同时在本周末广西桂林传出来的救市政策针对开发商的有三点:第一是土地出让款缴款日期放宽;其次是预售条件放宽;三是预售资金监管力度放宽;而针对价格管控则将管控的幅度放宽到20%,也即开发企业可以在备案价格基础之上的20%范围内进行销售,这四个方面更像是维系开发企业的生命,与启动市场关系并不太大。需求端有一个政策,即契税全补贴,也就是购房免契税,这对市场来说,还是具有一定的刺激,实际上相当于市场可以有20—25%的摆动幅度。

 

 成都市场2019年因为限购的问题,产生了大概1450万方的新存量,但在12月末放开限购以后,当月成交创下新高,不过因为成都市场过大,放开限购的仅属于主城区,按照结构的远离,如果大环境不变的情况下,主城区成交越好,郊县有可能成交会越差;当然也可能市场产生一个共振的效应,即主城带动区县市场同步上行。但第二种情况可能会依赖限购政策的进一步放宽,如果省外的购买力继续无法进入的话,市场进入第一种状态的概率远远大于第二种状态的概率。

 

因我们跟踪供求关系的时段是从2019年,之前的土地市场存量与预售存量数据并不清晰,如果从2020年动态关系来看,2020年目前市场处于暂时的供不应求的状态(尽管2月供应数据缺失,但2月预售应该是一个较小的数据),而真正衡量市场则可能要等到4、5月,开工正常一个月后预售的放量,这样我们可以反过来推断存量的土地到底有好大,这对预售的供应有多大影响,对整个市场的供求有和影响,从而推断整个市场今年的大致走势。

 

今年市场从总体环境来看,应该倾向于悲观,成都市场能否成为结构性的乐观市场,在5月末大致能够判断出来。

 

3、降准是否会驱动楼市重新反弹?

 

对楼市持乐观态度的人会有一大堆历史证据来证明,房地产市场对任何悲观因素都是免疫的,因此不断有人从他们自认为的专业理性角度给出了房价预期反弹的判断。而对楼市持悲观态度的人,则有一大堆因果关系逻辑和常识,证明楼市无限繁荣是不可持续的,因此不断的给出他们对市场前景的预期判断与预警信号。但是在经济学里,历史,数据,常识,因果关系几乎是并列的研究工具。这也往往是楼市公说公有理的原因所在。当然另外也有不同的角度和人群对楼市的判断也会有不同,比如站在供应角度看,土地涨了,开发企业成本涨了,房价焉能不涨?比如站在信贷供应角度看,可供应贷款额度多了,杠杆率上升了,房价怎能不涨?但站在需求的角度来看,市场购买力已经趋向于无限探底,居民个体杠杆率已经不能再加了,市场潜在购买力几乎耗尽等等,总的来说,需求因素的角度不如供应角度更加准确和直观,所以在市场辩论中供应角度几乎总是站上风。另基于历史和人的思维惯性来看(典型的是人类对动物的喂养是经过多次重复的条件反射以后,实现的动物驯化),这30年来,中国房价总是在涨,怎么可能跌呢?

 

闲话以后,我们回到本次讨论主题,央行周五降准释放5500亿,是否会驱动楼市上涨,或者说是否会驱动2020年楼市上涨?先从行业角度来看,在经历了2017—2019年三年市场的顶部运行期间以后(市场量价总价均上行),市场购买力透支(至少是短期透支)是一个确定无疑的事,任何行业都有波峰和波谷,我们抛开市场拐点不讨论,单纯从行业波动规律来看,2020年很难在成为一个新的波峰;其次是购买人的情绪波动问题,尽管情绪是个难以描述和量化的指标,但如果你观察上周全球资本市场,或许可以感悟,情绪有时候比具体量化指标更能改变市场的运行,在持续的兴奋,新冠疫情的影响,全国不断的维权,以及周边的人经济条件的不断恶化后,市场几乎很难再度爆发出超越上一波段的激情;第三是5500亿对地产市场的帮助究竟会有多大?从政策面来说,这次的5500亿流向实体的肯定会超过之前降准的比例,原因在于两个月的经济停摆,实体经济需要贷款的基数被放大,同时政策层面来说,首先是维持实体经济的稳定,因此一再重复房住不炒的预期政策管理,尽管最终可能会有一部分流向房地产,但是比例可能会有限,而这个流出的比例是否能够覆盖行业的资金短期缺口均存在不确定性,尽管银保监会说正在研究首付两成,但持续的研究而没出政策,这在以往也是少见的。

新冠疫情还在全球大面积的扩散,全球宏观经济大概率是萧条出现,这对中国宏观经济影响是出口将进一步降低,他对出口影响可能甚至不亚于贸易战;出口降低带来的通缩以及猪周期下CPI的反弹,可能会进一步吞噬居民原本就相对较为紧张的可任意支配收入。至于宏观经济第二个大类,投资,在目前来看,也面临着缺乏载体,以及经济乘数不够的困境(新基建的投资乘数将肯定小于旧基建,而旧基建又缺乏足够的空间),那么接下来最大的就是消费,按照中国人储蓄习惯来看,受经济不景气影响,与其说会消费扩张,毋宁说会储蓄扩张。这种宏观经济背景下,房地产市场要有大的反弹,不说不可能,那也是很难很难很难!

 

附录1、2019年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:455.7万方    276.6万方

2月:119.7万方    153.8万方

3月:259.6万方    234.7万方

4月:413.1万方    240.2万方

5月:393.7万方    229.5万方

6月:406.4万方    251.4万方

7月:251.6万方    269.2万方

8月:292万方       239.9万方

9月:539.1万方    222.6万方

10月:391.5万方    224.9万方

11月:443.3万方  245.7万方

12月:444.6万方  357万方

 

附录2、2020年供求数据(前为供应,后为成交)

1月: 249.7万方   261.9万方

2月:  60万方(待修正) 56.7万方              

 

 

备注:预售和成交数据我们采用城乡住房管理局的数据为准

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