12周:春暖花开日,正是卖房时!(附12—20年1季度市场运行数据)

12周:春暖花开日,正是卖房时!(附12—20年1季度市场运行数据)

作者:  来源:容磁财经  2020-03-21  

 纵论行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

上周土地市场推出一宗拟出让地,位于龙兴组团,总占地面积252301.7平,总计容面积378452.6平,值得注意的是本宗地有94839.8平的商业体量。在龙兴组团要建如此大的商业体量,需要的不仅是市场,还要有勇气,之前龙湖和两江置业已经合作要在龙兴建天街。从商业的角度来看,因为龙兴组团位置二元关系,首先是距离主城远,主城的消费是肯定无法分流至本区域,反过来是本组团原生的商业消费也比较难以流失在主城(当然主城工作的人,或者只把龙兴作为第二居所的人是例外);其次是就算白天无法留住,但晚上的消费基本应该锁定。从这个角度而言,一定的商业人流和氛围是存在的,但反过来龙兴也就是一个组团,龙兴的商业潜力,取决于龙兴本组团的消费量,这是一个典型的组团式商业消费场所。那么这种情况下,如此大规模的商业体量,考验的不仅是商业的魄力,还有是商业的运营能力,商业有能力形成特色主题类商业,吸引定向外来消费群体么?

 

上周市场成交一宗地块,也是龙兴组团地块,最终为两江置业自己以溢价20.96%获得,这个地块最终成交溢价率不错,但两江集团自己为何要花高价自己拿回来?成交价过低?还是原本就属于自己计划内的地块?或者非常看好本地块的运营潜能?

 

我们已经连续观察成都市场一年多时间了,成都国企大规模参与房地产市场的运营地块基本均锁定为TOD地块,其他地块很少涉及,TOD地块什么含义,首先他是节点地块,其次是交通枢纽地块,三是人气聚集地块。属于一个城市的最优质资产,这种商业有生存空间,住宅有盈利能力。政府自己运营,一方面可以补贴TOD建设方面的费用,保证城市轨道交通集团的运营,同时还能获得更好的经济收益。反观重庆的地产国企,基本属于拿的超市场化的住宅地块,这是我们观察到的两个城市之不同!

 

上周成交地块占地面积为104284.4平,计容面积为132922.6平,平均容积率1.275。

 

 土拍记录与分析,读者可以看中鸿房产公号或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止3月14日,本周预售许可证发放数量14.5万方。

截止3月14日,本月累计发放预售许可证数量为38.2万方

截止3月14日,全年累计发放预售许可证数量为137.1万方

本周开发领域土地存量:—1.2。

 

本周预售许可证发放为14.5万方,较上周减少2.8万方,意味着市场目前的情况可能为情绪恢复并不特别理想,二是建筑单位复工不及预期,但考虑到上周的预售证有积累的原因,本周相对较少,因此市场总的来说,算是一步一步的走向正常化。上周有统计机构公布了前两周的成交数据,在10—30万方之间,从数据来说,市场还没有真正进入复苏状态,本周数据公布以后,整个市场的恢复程度大致可以看出来。

 

另一方面市场可能不特别如逾期,有渠道信息显示,水土的开发商集体促销折扣均在备案价格允许的折扣之下,而有中介公司的员工对此的观点是,去年下半年分期付款透支了一批购买力,而且现在客户很多首付两成的分期,如果市场真的多半如此,那么今年市场可能会比我们预想的更加艰难!

 

随着疫情的逐渐结束,一二线城市土地市场明显回暖,特别是隔壁成都土地市场的回暖,对二级市场短期还是具有正面的促进作用,因疫情引起的供应短缺在这个节点也会对市场起到一波推动作用。从这个角度来说,上半年市场还是相对较为乐观的,所有房开企业均应该抓住这个窗口期尽量的出货。

 

截止本周,预售许可证放量占2019年2788万方的4.9%。(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

备注:附录中每个结构数据均有及时更新

 

 附录1:2012—2020年一季度市场运行情况

 

2012年一季度:318万方    449.4万方

2013年一季度:764.7万方   547.9万方

2014年一季度:361.2万方     397.3万方

2015年一季度:422.2万方    487.2万方

2016年一季度:335.7万方   573.5万方 

2017年一季度:329.1万方  755.5万方

2018年一季度:639.6万方  720.3万方

2019年一季度:495.6万方   537.7万方

2020年一季度: 99.9万方(截止2.29)

说明:

 1、从数据来看,一季度基本是去存量的季度,除了2013年外,其余年份均为去存量年份。8年总预售许可证放量为3348.1万方,年均放量为418.5万方;总成交为4768.8万方,年均成交量为596.1万方。供求比为0.7,市场处于绝对的去库存周期。

2、从数据来看,本波段成交量明显飙升,17—19年年均成交量达到771.2万方,剩余5年年均成交量仅为491万方,本波段均值大大超出之前的波段的均值。意味着市场在经过几轮上涨后,对上涨的信心已经极为强烈,而没有了市场可能出现下降的预期,这是本轮成交放大的重要原因之一。

3、因重庆房价相比而言,从价格的绝对数来看,仅持平于全国均价,价格与整个城市的预期出现了差距,而主导价格修复预期占了上风,这也是促成成交量本波段大涨的原因。

 

 附录2:2012—2020年3月的供求数据(前为供应,后为成交) 

2012年:214.3万方  232.5万方

2013年:385万方   217.6万方

2014年:188.7万方    134.4万方

2015年:145.2万方 225.5万方

2016年:145.9万方    303.3万方

2017年:151.6万方   316万方

2018年:155.4万方   307.9万方

2019年:238.3万方    263.5万方

2020年:

 

简要解析:

1、三月市场依然处于去存量阶段,这个主要与节日有关。8年总的预售许可证放量为1624.4万方,年均203万方;8年总的成交量为2000.7万方,年均250万方,供求比为0.8。市场处于加速去库存阶段。

2、从成交量来看,2016年市场是个拐点数据,成交量冲上300万方,实际已经预示着本轮行情的启动;而2019年3月成交量下跌(不及季度均值279万方),已经预示着本轮行情从顶部开始往下走,接下来的4—6月土地市场对成交的驱动作用,已经明显降低。

3、从供应数据来看,2019年与2013年类似,除这两个年份外,其余年份预售许可证均没有上200万方,这是否预示着2019年将是本轮市场最后的顶部?

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