12周(成都):成交回落,市场走势亟待再确认!

12周(成都):成交回落,市场走势亟待再确认!

作者:  来源:容磁财经  2020-03-22  

 纵论地产行业环境,深度剖析成都市场!

 

1、土地市场:

 

本周成都总共成交了4宗地,一宗位于郫都,一宗位于新都,两宗位于浦江县。本周成交的亮点除了大发在新都区拿地王外,浦江两宗地为三家开发公司联合摘牌,也是一个看点,在成都的三级市场,中粮花样年这种国内典型二线企业联合三家共同拿下一宗地,值得琢磨。除开大发地产新都地块外,其他地块成交基本属正常范畴,浦江楼面1425,算是三级市场的一个较为典型的价格!

 

上周成交的四宗地,总占地面积210165.5平,总计容面积386826.1平,平均容积率1.84!

 

 

2、供需关系

 

供应数据:

 

截止3月19日,本周预售许可证发放数量58.6方。

截止3月19日,本月预售许可证发放数量140.2万方。

截止3月19日,全年累计发放预售许可证389.9万方

 

备注:本数据为1月数据,2月数据暂时缺乏,待今后补上!

 

需求数据:

 

截止3月19日,本周累计成交量为42.5万方

截止3月19日,本月累计成交量为141.3万方

截止3月19日,全年累计成交量为459.9万方


备注:

1、1—15日成交量为98.8万方。

 

本周预售数据较为正常,我们跟踪的四天数据,达到58.6万方,成都市场复工相对较早,因此预售恢复的早也是正常的事。但本周成交数据有一些反复,我们跟踪到16—19日的成交数据仅为32.8万方,每个工作日日均数据为8.2万方,这低于上周市场的成交。

 

对于数据的变化,有成都自媒体分析,之前新房成交量偏大,主要是之前的老客户受疫情期间房开政策的优惠刺激,下单力度大,但二手房恢复不如人意。最近四周的成交量为1700来套。

 

在新盘方面,绿地新里程中签率仅为0.95%,恒大天府中签率也仅为3.23%,其他楼盘的中签率也多有提升,市场需求迅速反弹,新房人气攀升!在成交方面略微有点微妙的是上周大发的天价地出现,对市场成交刺激从数据没有反映出来。

 

接下来的市场,可能会迎来一波结构变动期,昨天网传融创苏州项目取消优惠(因能落户),而一些去化不太好的城市可能会加大促销力度,成都市场呢?其次是积累的客户消化以后,后期跟进的需求是否足够,以及放松限购的红利可以影响多久?第三是市场房开如果受到经济压力或者是其他区域销售不如预期的情况下,是否会加大促销,而加大的促销对市场是形成正面或者负面影响?成都楼市会成为逆向市场的风景线么?第四如果受外部压力或者本地购买力影响不足,成都再次放开管控后,市场会有多大影响?第五个问题是我们关注到本周预售数据再快速爬升,市场供求关系再度呈现出供过于求的状态,这种状态会持续多久,如果预售持续快速爬升,市场存量的压力是否会导致市场快速掉头?

 

受疫情影响,以及周数据观察市场的效用有限性,以此来得出市场的结论,显得不太科学,但连续性的数据,往往可以看出某种潜在的趋势,也许3—5周过后,成都市场的走势会呈现出明朗化的状态。

 

 

附录1、2019年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:455.7万方    276.6万方

2月:119.7万方    153.8万方

3月:259.6万方    234.7万方

4月:413.1万方    240.2万方

5月:393.7万方    229.5万方

6月:406.4万方    251.4万方

7月:251.6万方    269.2万方

8月:292万方       239.9万方

9月:539.1万方    222.6万方

10月:391.5万方    224.9万方

11月:443.3万方  245.7万方

12月:444.6万方  357万方

 

附录2、2020年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:249.7万方   261.9万方

2月:  60万方(待修正) 56.7万方              

 

 

备注:预售和成交数据我们采用城乡住房管理局的数据为准


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