16周(成都):限售政策到期对新房市场的影响?

16周(成都):限售政策到期对新房市场的影响?

作者:  来源:容磁财经  2020-04-18  

 纵论地产行业环境,深度剖析成都市场!

 

1、土地市场:

 

本周一共出让了11宗地,其中有7宗地有溢价出现,其中龙光地产地块溢价率达到50%还加配建返还。其他地块中溢价超过10%的还有邛崃一宗地,彭州一宗地也超过10%,另有三宗地溢价率在2%以内。这个数据说明市场总体来说,本周表现至少不存在过热现象,市场总体较为正常。重点地块竞争激烈,大部分地块竞争并不激烈。

 

本周成交总占地面积409905.1平,总计容面积795993.1平,平均容积率1.942!


 

2、供需关系

 

供应数据:

 

土地市场数据:

截止4月17日,本周出让计容体量为79.6万方

截止4月17日,本月出让计容体量为133.6万方

截止4月17日,本年度出让计容体量655.2方

 

备注:

1、为了保持数据的完整性,我们从本期开始引入土地市场数据,这样市场从结构上来看,才完整,对行业的判断才更加清晰。

2、数据来源为成都市公共资源交易中心,从4月开始我们开始引入月度数据!

 

预售许可证数据:

 

截止4月18日,本周预售许可证发放数量57.4方。

截止4月18日,本月预售许可证发放数量123.3万方。

截止4月18日,全年累计发放预售许可证632.6万方

 

备注:

1、4月缺6日、14日、17日数据!

 

需求数据:

 

截止4月18日,本周累计成交量为70.6万方

截止4月18日,本月累计成交量为146万方

截止4月18日,全年累计成交量为684万方

 

本周土地市场属于一个相对高放量周,本周成交计容体量约80万方,超过本周的预售和成交数据,土地市场除龙光地块外,其他市场价格相对温和,周整体溢价率一般。因处于土地市场跟踪初期,我们对整个成都市场理解还不够,因为土地市场是源头,如果没有对土地市场的深刻理解,是无法判断更多市场行为的。可能随着我们对土地市场的持续跟踪,我们会更贴近成都市场。

 

预售本周在缺14日情况下,有60万方左右的放量,相对处于温和状态。我们之所以出现了对市场无法解释或者无法理解的情况,可能源于我们对土地市场了解不足,本周预售缩量原因无法找到一个更让人信服的角度。

 

值得关注的是本周成交数据再度井喷,达到了让人惊讶的73万方,这一数据堪比去年12月的火热,当时属于市场刚开始放松限购政策。在上周周报里面,我们有对市场乐观的预期,供应短缺,土地市场景气,以及限购红利并没消化完毕,市场可能会处于持续的景气状态,但本周的景气程度还是超出了我们预期。有两个单日超高成交量,一是13日的17.3万方成交,一是15日的18万方成交,这样的数据在去年12月份也算是乐观数据。但问题是上周市场又出现多个单个交易日跌落8万方的成交,市场弹性在本月体现出的较为充分。这种高弹性很明显属于非市场常态行为,那么市场的常态到底是什么呢?

 

上周对于成都市场还是一个非常重要的节点,2017年4月13日,成都市场限售政策公布:2017年4月13日起,成都市限购区内新房、二手房需取得不动产权证满3年后方可转让。而本月13日这个政策到期,分析市场是个复杂的系统行为,因为我们没有本阶段成都市场房价波动的截面数据和系统数据,这个阶段的房价差有好大,如果是投资性房产,房价差越大,出货势能就肯定更充分,反之则市场处于波澜不惊。但二手的涌出,对市场客观上还是有显而易见的影响的,用重庆市场的经验来看,二手短期内对新房市场冲击有限,原因在于一方面成交有个周期,另一方面二手业主对市场还有个心理适应期,第三方面新房市场对二手市场的变化也有个预反应周期。但二手市场放量增加,从重庆市场数据来看(当然很有可能也是当时市场环境本身使然),新房加大了促销力度,特别是首付分期,其次是郊区项目受影响大过中心区项目,第三成交速度还是有明显的放缓的迹象。依据四川乐居公众号的估计,今年估计会有超过10万套的二手解冻,按照每套100平米计算,大致会有1000万方的增量,加上原有的供应量,二手今年供应量大致会达到2000万方,如果真达到这个数量,那么对市场还是会产生明显压力的。至于这个压力的最终市场结果,还需要随时间一起慢慢观察!

 

4月初,仁寿政府发文,购房可以获最高补贴800元/平米,而成都向南发展,首要方向就是仁寿,仁寿市场的救市政策背后的市场原因以及对成都市场会产生什么样的影响,我们将在今后的周报中进行解读!

 

 

 

 

附录1、2019年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:455.7万方    276.6万方

2月:119.7万方    153.8万方

3月:259.6万方    234.7万方

4月:413.1万方    240.2万方

5月:393.7万方    229.5万方

6月:406.4万方    251.4万方

7月:251.6万方    269.2万方

8月:292万方       239.9万方

9月:539.1万方    222.6万方

10月:391.5万方    224.9万方

11月:443.3万方  245.7万方

12月:444.6万方  357万方

 

附录2、2020年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:249.7万方   261.9万方

2月:  9.6万方    56.7万方

3月:250万方    219.4万方              

 

 

备注:预售和成交数据我们采用城乡住房管理局的数据为准

 

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