17周(重庆):供应市场已经恢复如常!(附12—20年2季度市场运行数据)

17周(重庆):供应市场已经恢复如常!(附12—20年2季度市场运行数据)

作者:  来源:容磁财经  2020-04-25  

 纵论行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

本周为土地市场推地较密的一周,一共推出8宗地块,其中有两宗地位于绝对的城市成熟区核心地块,一宗是原可口可乐地块,位于奥体斜对面,另一宗位于大石坝盘溪。其余6宗地分别位于蔡家双碑组团两宗; 观音桥一宗,两路一宗,沙区双碑一宗,李家沱一宗。其中奥体地块楼面为8950,为纯居住用地,大石坝地块楼面为9570元,且本地块计容体量达到12.8万方,属非常少见的城市核心区大型地块。

8宗地总占地面积224780.6平,总计容面积为445997.8平,平均容积率为1.984.

 

本周成交地块是南岸四公里地块,这宗地为去年流拍地块,本次再次推出,楼面较第一次推出价格有将近10%的折让,最终中梁和重庆海成联合将本地块摘下,依据消息灵通人士信息,本地块南岸区将回购一部分房屋,用于还迁安置,本地块两面性非常强,利好的一面是区位,利空的一面是旁边的公墓,同时另一个本地块场地高差太大,土方量太大,同时可能会有一部分房屋直面公墓,整个小区受公墓的噪音影响很难避免。但本地块也是少有的城市中心地块,城市属性非常强,参考主城区其他有类似性质地块最终的销售情况来看,本地块营销重在概念设计和理念策划,产品可以精装小户型或者超小户型,本区域因为很久没有土地供应,二手市场价格并不高,但四公里区域历来为价格标杆区,在过去的时间里,价格跳涨经常发生,从这个角度来说,我们还是比较看好本地块的盈利能力。

 

 本宗地占地面积103501平,合计计容面积207002平,平均容积率2

 

 土拍记录与分析,读者可以看中鸿房产公号或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止4月26日,本周预售许可证发放数量55.2万方。

截止4月26日,本月累计发放预售许可证数量为154万方

截止4月26日,全年累计发放预售许可证数量为330万方

本周开发领域土地存量:—35。

 

连续两周预售许可证放量上50万方,意味着市场已经处于正式启动周期。考虑到下周还有4个工作日,而本年度51假期会是5天,那么下周市场放量依然有可能接近50万方。本月预售许可证数量大约在180—210万方这个区间,这个区间已经等同于之前三年的预售放量,2017—2019年预售放量为228.5万方,152.2万方,210.7万方。会低过2017年,但确定性的高过2018年,与2019年相差无几,市场从供应量来说,已经接近恢复正常水平。

  需求方面,从机构数据来看,市场信心有所恢复,但总的来说,还属于前启动期,二手市场表现的更加疲软一点。市场各统计机构数据看起来,差不多恢复到19年下半年水平,但下半年市场总体表现不如上半年,那么今年下半年市场表现如何呢?总的来说,需求市场还需要更长一段时间的观察。

 

截止本周,预售许可证放量占2019年2788万方的11.84%。(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

 

备注:附录中每个结构数据均有及时更新

 

 附录1:2012—2020年一季度市场运行情况

 

2012年一季度:318万方    449.4万方

2013年一季度:764.7万方   547.9万方

2014年一季度:361.2万方     397.3万方

2015年一季度:422.2万方    487.2万方

2016年一季度:335.7万方   573.5万方 

2017年一季度:329.1万方  755.5万方

2018年一季度:639.6万方  720.3万方

2019年一季度:495.6万方   537.7万方

2020年一季度:176万方     192.5万方

说明:

 1、从数据来看,一季度基本是去存量的季度,除了2013年外,其余年份均为去存量年份。8年总预售许可证放量为3348.1万方,年均放量为418.5万方;总成交为4768.8万方,年均成交量为596.1万方。供求比为0.7,市场处于绝对的去库存周期。

2、从数据来看,本波段成交量明显飙升,17—19年年均成交量达到771.2万方,剩余5年年均成交量仅为491万方,本波段均值大大超出之前的波段的均值。意味着市场在经过几轮上涨后,对上涨的信心已经极为强烈,而没有了市场可能出现下降的预期,这是本轮成交放大的重要原因之一。

3、因重庆房价相比而言,从价格的绝对数来看,仅持平于全国均价,价格与整个城市的预期出现了差距,而主导价格修复预期占了上风,这也是促成成交量本波段大涨的原因。

 

附录2:2012—2020年一季度市场运行情况

 

2012年二季度:630.2万方   522.3万方

2013年二季度:820.3万方   539.6万方

2014年二季度:425.8万方     503.6万方

2015年二季度:600.1万方    629.3万方

2016年二季度:694万方   620.9万方 

2017年二季度:618.9万方  970.9万方

2018年二季度:706.1万方  950.7万方

2019年二季度:684.1万方  843.1万方

2020年二季度:

 

简要解析:

1、二季度从成交和预售来看,均是年度的峰值季度。8年总预售许可证数量为5179.5万方,年均647.4万方,超过年度数据的25%;8年总成交为5580.4万方,年均697.6万方,供求关系为0.928,市场处于温和的供不应求状况;如果扣除2017—2019年三年,市场则变为供大于求的状况,前5年预售许可证总量为3170.4万方,总成交为2815.7万方,供求比为1.126。

2、17—19波段明显供不应求的问题在于本轮土地市场启动时间点为2016年12月,这个时段成交的土地原则上放量会在2017年5月以后,而由于市场过度良好,去化过度强烈,土地潜在供应不足导致的预售不足延续到了19年的二季度,总的来说,本波段二季度供求略微偏紧的原因在于土地储备不够以及对市场预估不够导致的。

3、17—19二季度成交大幅度攀升,一方面受行业景气度驱动,包括土地市场驱动;另一方面受市场短缺驱动,但这个两个因素都将在2020年发生变化,2020年还叠加疫情影响,因此本年度二季度可能行情会变得更加艰难!

 

 附录3:2012—2020年4月的供求数据(前为供应,后为成交) 

 

2012年:141.5万方  172.7万方

2013年:289.8万方   215.4万方

2014年:221.5万方    140.3万方

2015年:252.5万方   237.3万方

2016年:320.3万方    268.7万方

2017年:228.5万方   371.1万方

2018年:152.2万方   253万方

2019年:210.7万方   307.8万方

2020年:

 

简要解析:

1、传统上4月是销售的旺季,有金三银四之说,但在2017—2019年这个规则被市场的狂热情绪所改变,一年的销售高潮出现在上市公司年报的关键月份,即每年的3、6、9、12月,特别是6月12月这两个月份,半年报年报数据的好坏,对开发企业的融资具有重要作用,而本轮市场相对于前几轮而言,是更加典型的资本驱动型,因而如何取悦资本市场就成了房地产企业的重要动力因素!

2、8年4月总的预售许可证数量为1817万方,月均227.1万方;8年总成交为1966.3万方,月均245.8万方,月度供求比为0.924.市场处于温和的供不应求关系,但扣除2017—2019年度数据则变为预售数据为1225.6万方,成交数据为1034.4万方,供求系数为1.185。

 

 附录4:2012—2020年5月的供求数据(前为供应,后为成交) 

 

2012年:229.3万方  169.6万方

2013年:293.6万方   166.8万方

2014年:2.3万方    170.7万方

2015年:148万方  193万方

2016年:181.9万方    180.9万方

2017年:168万方   310.3万方

2018年:209.6万方   311.3万方

2019年:222.9万方    262.5万方

2020年:

 

简要解析:

1、5月成为整个市场的供应淡季(14数据异常,仅为2.3万方,但相对依然较弱),8年总的预售许可证为1455.6万方,月均181.9万方;8年成交总量为1765.1万方,月均成交220.6万方。因14年数据异常,5月数据我们不做拆分分析。

 

 附录5:2012—2020年6月的供求数据(前为供应,后为成交) 

 

2012年:259.4万方  180万方

2013年:236.9万方   157.4万方

2014年:202万方    192.6万方

2015年:199.6万方 199.2万方

2016年:191.8万方    171.3万方

2017年:222.4万方   289.5万方

2018年:344.3万方   386.4万方

2019年:250.5万方   272.8万方

2020年:

 

简要解析:

1、6月在2016年度以及以前并不是一个成交旺月,但随着更多企业上市,以及企业的排名竞赛日趋激烈,而关联产业衡量一个企业的实力,往往会看各种排名,因此如何在半年报中体现一个优秀的数据,往往成了企业的重要时间窗口,好的排名往往意味着获得资本市场的青睐,可以融得更多的资金获得更加低廉的资金成本,而排名不佳的企业则两者都受到抑制。在资本驱动的背景下,谁获得了大量的廉价的资本青睐,谁就有了更强的发展资本和实力。这是6月行情变异的关键因素。

 

2、8年6月总的预售许可证为1906.9万方,月均238.3万方;总的成交为1849万方,月均231.1万方,供求关系为1.03。扣除2017—2019年度预售许可证数据为1089.4万方,成交数据为900.3万方,供求比上升到1.21,而月均供应数据变为217.8万方;月均成交变为180万方。基本处于全年一个均值的数据状态。

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