18周(重庆):5月市场走势将决定下半年市场形势(附12—20年2季度市场运行数据)

18周(重庆):5月市场走势将决定下半年市场形势(附12—20年2季度市场运行数据)

作者:  来源:容磁财经  2020-05-04  

 纵论行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

 

本周市场推出6宗地,其中四宗位于茶园板块,分别是B/E/L分区。就整个茶园组团来看,与广阳岛的位置极为密切。其中B分区地块看江地块与广阳岛更加密切。因此这四宗地块也可以说是广阳岛概念性地块,四宗地总的计容体量达到1029617方,且挂出的楼面价格均较高,且缴款条件也比较严格。当然这四宗地块位置也极好,临江,且无限接近广阳岛,这几宗地的价值评估,一方面是现有组团市场的地价,当然更重要的参照是广阳岛的最终规划,以及本组团是否成为广阳岛的配套组团,还有就是组团和广阳岛的江面管理,是否有游艇码头的规划概念存在,如果有,而广阳岛上如果没有住宅规划存在或者住宅规划不足,那么本地块的价值评估,就是广阳岛区域的价值体现。


另两宗地一宗是位于沙区的商务地块,一宗是唐家沱地块,相对而言,唐家沱地块市场化程度更高一些,参与门槛更低,本宗地挂牌楼面为5040,从近期市场反馈来看,即便溢价成交,可能也会与新城的成交价格有较大的差距。


上周推出的6宗地,总占地面积705658.9平,总计容面积1142467.8平,平均容积率1.619。


上周一共有5宗到期地块,其中大杨石组团商业地块暂未或成交信息,其余四宗地为西彭财信获得地块,本地块溢价率达到32%,另一宗为中梁山奥园拿下地块,本地块溢价率达到20%,另两宗圣灯山地块,均被蓝城拿下。

 

 4宗地占地面积234056平,合计计容面积370320.9平,平均容积率1.582.

 

 土拍记录与分析,读者可以看中鸿房产公号或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止4月30日,本周预售许可证发放数量51.1万方。

截止4月30日,本月累计发放预售许可证数量为205.5万方

截止4月30日,全年累计发放预售许可证数量为381.1万方

本周开发领域土地存量:—14.1。

 

本周预售再次上50万方,市场连续三周预售上50万方,这样4月的预售许可证总量超过200万方,单纯从数据本身来看,预售数据恢复到市场正常水平,2017—2019年数据分别为228.5万方,152.2万方,210.7万方。超过18年,接近19年,略低于17年的市场数据。

 

成交数据,从目前看到的机构数据,显示出较为乐观的情况,但同比肯定是下跌状态,重庆2017—2019年的成交数据分别是371.1万方,253万方、307.8万方。从现有数据来看,4月数据应该在200万方左右的数据,不会超过250万方,同比肯定出现跌幅,至于下跌幅度需要等最终数据出来才能看出。而四月一旦市场不如预期,5月市场的压力就会更大,这对市场将是一个不小的考验。

 

截止本周,预售许可证放量占2019年2788万方的13.67%。(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

 3、5月市场成为全年市场关键月

 

与本波段其他年份一样,5月市场又将迎来土地市场的高峰月,从已披露的数据来看,将在5月进行出让的地,占地面积已经达到1081461.6平,计容面积达到1866729.6平,距离5月31日,还有一周时间,不排除再次推地出来,本月总共要推地超过200万平的概率仍然相当大,即便是按照目前186万方,5月也是今年土地市场的关键月份。而从推地的质量来看,很显然5月位于茶园组团的几宗地,以及大石坝组团地块,原可口可乐厂区地块均为极其优质地块,其挂牌价格已经体现出来了。

 

而从4月土地市场的表现来看,市场依然有较强的活力,上周成交的两宗主要地块溢价率均超过20%,且拿地企业均为要强补储的企业。目前重庆土地市场需求相对比较强烈,一方面是行业整体形势并不太悲观,另一方面重庆企业数量较大,假定每个企业均需要持续经营,那么补储的土地的需求也是极为庞大的,同时还仍然有没入市场的企业在寻求市场机会。在较为强大的需求刺激下,土地市场在5月应该相对较为景气。

 

市场正常,土地市场驱动,二级市场可能会迎来今年的一个波段高峰。从政府角度来看,尽管中央政府并没有明文松口地产调控,但重庆市方面,上周的璧山房交会,以及接下来将举行的巴南房交会,从市场消失多年的优惠政策重现,另一方面信贷政策也有适度的放松。而从开发企业来说,受疫情影响,今年销售金额已经偏离了开发企业制定的计划,在相当于损失了一个半月的销售周期以后,开发企业为了尽管弥补之前损失的销售时间以及相应的销售额,可能会强化销售,一方面是加大供应力度,另一方面在营销方面会加大促销的政策和力度。

 

在土地市场,政策驱动,以及开发企业供应驱动情况下,5月市场最终成交数据,将是一个敏感而关键的市场数据,对下半年市场走势具有重要的参考意义。

 

备注:附录中每个结构数据均有及时更新

 

 附录1:2012—2020年一季度市场运行情况

 

2012年一季度:318万方    449.4万方

2013年一季度:764.7万方   547.9万方

2014年一季度:361.2万方     397.3万方

2015年一季度:422.2万方    487.2万方

2016年一季度:335.7万方   573.5万方 

2017年一季度:329.1万方  755.5万方

2018年一季度:639.6万方  720.3万方

2019年一季度:495.6万方   537.7万方

2020年一季度:176万方     192.5万方

说明:

 1、从数据来看,一季度基本是去存量的季度,除了2013年外,其余年份均为去存量年份。8年总预售许可证放量为3348.1万方,年均放量为418.5万方;总成交为4768.8万方,年均成交量为596.1万方。供求比为0.7,市场处于绝对的去库存周期。

2、从数据来看,本波段成交量明显飙升,17—19年年均成交量达到771.2万方,剩余5年年均成交量仅为491万方,本波段均值大大超出之前的波段的均值。意味着市场在经过几轮上涨后,对上涨的信心已经极为强烈,而没有了市场可能出现下降的预期,这是本轮成交放大的重要原因之一。

3、因重庆房价相比而言,从价格的绝对数来看,仅持平于全国均价,价格与整个城市的预期出现了差距,而主导价格修复预期占了上风,这也是促成成交量本波段大涨的原因。

 

附录2:2012—2020年二季度市场运行情况

 

2012年二季度:630.2万方   522.3万方

2013年二季度:820.3万方   539.6万方

2014年二季度:425.8万方     503.6万方

2015年二季度:600.1万方    629.3万方

2016年二季度:694万方   620.9万方 

2017年二季度:618.9万方  970.9万方

2018年二季度:706.1万方  950.7万方

2019年二季度:684.1万方  843.1万方

2020年二季度:205.1万方(截止4月30日)

 

简要解析:

1、二季度从成交和预售来看,均是年度的峰值季度。8年总预售许可证数量为5179.5万方,年均647.4万方,超过年度数据的25%;8年总成交为5580.4万方,年均697.6万方,供求关系为0.928,市场处于温和的供不应求状况;如果扣除2017—2019年三年,市场则变为供大于求的状况,前5年预售许可证总量为3170.4万方,总成交为2815.7万方,供求比为1.126。

2、17—19波段明显供不应求的问题在于本轮土地市场启动时间点为2016年12月,这个时段成交的土地原则上放量会在2017年5月以后,而由于市场过度良好,去化过度强烈,土地潜在供应不足导致的预售不足延续到了19年的二季度,总的来说,本波段二季度供求略微偏紧的原因在于土地储备不够以及对市场预估不够导致的。

3、17—19二季度成交大幅度攀升,一方面受行业景气度驱动,包括土地市场驱动;另一方面受市场短缺驱动,但这个两个因素都将在2020年发生变化,2020年还叠加疫情影响,因此本年度二季度可能行情会变得更加艰难!

 

 附录3:2012—2020年4月的供求数据(前为供应,后为成交) 

 

2012年:141.5万方  172.7万方

2013年:289.8万方   215.4万方

2014年:221.5万方    140.3万方

2015年:252.5万方   237.3万方

2016年:320.3万方    268.7万方

2017年:228.5万方   371.1万方

2018年:152.2万方   253万方

2019年:210.7万方   307.8万方

2020年:205.1万方

 

简要解析:

1、传统上4月是销售的旺季,有金三银四之说,但在2017—2019年这个规则被市场的狂热情绪所改变,一年的销售高潮出现在上市公司年报的关键月份,即每年的3、6、9、12月,特别是6月12月这两个月份,半年报年报数据的好坏,对开发企业的融资具有重要作用,而本轮市场相对于前几轮而言,是更加典型的资本驱动型,因而如何取悦资本市场就成了房地产企业的重要动力因素!

2、8年4月总的预售许可证数量为1817万方,月均227.1万方;8年总成交为1966.3万方,月均245.8万方,月度供求比为0.924.市场处于温和的供不应求关系,但扣除2017—2019年度数据则变为预售数据为1225.6万方,成交数据为1034.4万方,供求系数为1.185。

 

 附录4:2012—2020年5月的供求数据(前为供应,后为成交) 

 

2012年:229.3万方  169.6万方

2013年:293.6万方   166.8万方

2014年:2.3万方    170.7万方

2015年:148万方  193万方

2016年:181.9万方    180.9万方

2017年:168万方   310.3万方

2018年:209.6万方   311.3万方

2019年:222.9万方    262.5万方

2020年:

 

简要解析:

1、5月成为整个市场的供应淡季(14数据异常,仅为2.3万方,但相对依然较弱),8年总的预售许可证为1455.6万方,月均181.9万方;8年成交总量为1765.1万方,月均成交220.6万方。因14年数据异常,5月数据我们不做拆分分析。

 

 附录5:2012—2020年6月的供求数据(前为供应,后为成交) 

 

2012年:259.4万方  180万方

2013年:236.9万方   157.4万方

2014年:202万方    192.6万方

2015年:199.6万方 199.2万方

2016年:191.8万方    171.3万方

2017年:222.4万方   289.5万方

2018年:344.3万方   386.4万方

2019年:250.5万方   272.8万方

2020年:

 

简要解析:

1、6月在2016年度以及以前并不是一个成交旺月,但随着更多企业上市,以及企业的排名竞赛日趋激烈,而关联产业衡量一个企业的实力,往往会看各种排名,因此如何在半年报中体现一个优秀的数据,往往成了企业的重要时间窗口,好的排名往往意味着获得资本市场的青睐,可以融得更多的资金获得更加低廉的资金成本,而排名不佳的企业则两者都受到抑制。在资本驱动的背景下,谁获得了大量的廉价的资本青睐,谁就有了更强的发展资本和实力。这是6月行情变异的关键因素。

 

2、8年6月总的预售许可证为1906.9万方,月均238.3万方;总的成交为1849万方,月均231.1万方,供求关系为1.03。扣除2017—2019年度预售许可证数据为1089.4万方,成交数据为900.3万方,供求比上升到1.21,而月均供应数据变为217.8万方;月均成交变为180万方。基本处于全年一个均值的数据状态。

 

 
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