18周(成都):成渝融合:成都东部新区和重庆科学城相向而行!

18周(成都):成渝融合:成都东部新区和重庆科学城相向而行!

作者:  来源:容磁财经  2020-05-05  

 ​纵论地产行业环境,深度剖析成都市场!

 

1、土地市场:

 

本周一共出让了8宗地,其中仅有浦江县地块有溢价,本地块溢价水平达到43.4%,另有一宗地块为地块地块,本宗地块没有公示容积率。其余6宗地块均零溢价成交。本周出让地块中,有两宗地块为高容积率,其中天府新区地块容积率达到18.5,但估计是考虑到建造超高层的建筑成本问题,本地块楼面价格异常的低,仅为560元的楼面;双流区也出让了一宗高达6的容积率地块,本地块与天府新区地块均为商业商务用地,双流地块的楼面价格也仅为1090元。

 

本周出让的7宗地块占地面积172555.3平,总计容面积549459.6平,平均容积率3.184。

 

 

2、供需关系

 

土地市场数据:

 

截止4月30日,本周出让计容体量为54.9万方

截止4月30日,本月出让计容体量为319.7万方

截止4月30日,本年度出让计容体量1108.1方

 

备注:

1、为了保持数据的完整性,我们从本期开始引入土地市场数据,这样市场从结构上来看,才完整,对行业的判断才更加清晰。

2、数据来源为成都市公共资源交易中心,从4月开始我们开始引入月度数据!

 

预售许可证数据:

 

截止4月30日,本周预售许可证发放数量60.7方。

截止4月30日,本月预售许可证发放数量237.8万方。

截止4月30日,全年累计发放预售许可证747.1万方

 

备注:

1、4月缺6日、14、29日数据!

 

成交数据:

 

截止4月25日,本周累计成交量为51.3万方

截止4月25日,本月累计成交量为266.5万方

截止4月25日,全年累计成交量为1019.7万方

 

本周数据出来,预售上升,成交数据略有回落,从单日数据来看,工作日数据有两天低于10万方,27日为7.6万方,30日为8.3万方,而在本月之前的数据,几乎没有工作日低于10万方的数据,周总体数据方面,环比也有所回落。不过今年整体数据弹性偏大,因此本周数据还需要更多连续数据才能看出市场的意义。

 

就月度数据来看,4月土地市场无疑是高峰月份,土地成交量达到319.1万方,预售许可证为237.8万方(修正后的数据可能会达到260万方左右),同比大幅度下跌,19年4月预售许可证数据为413.1万方,下跌幅度为42.5%,成交则同比上升10.95%,环比保持了20.9%的上升态势。市场成交从前述数据来看,一方面是基于土地市场的驱动,另一方面可能也是基于供应量的减少造成的短期效应。至于其他情况还需要更多的数据来进行证明。

 

而今年1—4月综合数据来看,土地市场成交总量1108万方,意味着市场补储意愿或者是扩张意愿相对强烈,同期数据大大高于预售数据和成交数据。这与重庆市场比较而言,处于不同的周期,重庆市场自2018年以来,市场处于存量大幅度净消耗状态,每年土地市场库存总量减少1200万方以上。而相对于新房市场而言,每年缺口高达1500万方以上。

 

今年预售相对应而言大幅度小于成交量,市场短缺效应明显,两者之间的缺口达到272.6万方,1—4月供求比仅为0.73,市场处于明显的供应短缺状态,供不应求必然驱动市场回暖,这大概可以成为解释今年成都市场为什么全国一枝独秀的重要原因!

 

 

 3、成都东部新区和重庆科学城相向而行

 

4月28日,四川省批复同意设立成都东部新区。


东部新区规划面积729平方公里。


空间涵盖:简阳市所辖的13个镇(街道)所属行政区域,分别为海螺镇、芦葭镇、董家埂镇、壮溪镇、玉成街道、草池街道、石板凳街道、福田街道、养马街道、石盘街道所属全部行政区域及高明镇、三岔街道、贾家街道所属部分行政区域。

 

新区定位:国家向西向南开放新门户、成渝地区双城经济圈建设新平台、成德眉资同城化新支撑、新经济发展新引擎和彰显公园城市理念新家园。

 

启动:2020年东部新区将进入全面建设的关键之年,也确定了在九大片区实施综合开发。未来10年,东部新区的计划总投资将达到3086亿元,其中2020年计划总投资为289亿元。

 

(图片来源于网络)

 

重庆科学城于2019年开始正式启动!(科学城正式的官方版还没出来,我们摘引了一些媒体表述)

 

重庆科学城主要是由“一核两区”构成,其中最关键的“一核”指的是以重庆科学城所在区域为“智核”,同时构建“一圈三园”,即大学知识经济圈、高端制造园、高新研发园、科创服务园。


创新载体:更加注重科技创新基地建设。谋划布局大科学装置、探索建设重庆实验室、大力建设技术创新基地等,打造立体研究空间,形成高效协同、对接融通的创新体系。


创新园区:升级打造引领型创新园区,加快建设两江协同创新区,批准西永微电子产业园(西永综保区)纳入全市首批智慧园区建设试点,打造“西部谷地”经济增长极。


西永微电园将是科学城重点打造园区

创新主体:着力构建以企业为主体、市场为导向、产学研深度融合的技术创新体系。

 


争取国家在渝布局建设国家重点实验室、国家技术创新中心、产业创新中心、工程研发中心等。


引进建设院士实验室、诺贝尔奖科学家实验室,探索建设“重庆实验室”,建立一批前沿交叉研究中心,提升全市自主创新能力。

 

多年来成渝互动,一直是雷声大雨点小,本次重庆政府和成都市政府率先行动,用行政的力量推动两者同向而行。但仔细研究成都东部新区版本,内向性依然强于外向性,东部新区从地理范围和功能定位来看,更偏重将绵德融入成都市。而重庆科学城因没官方版本,但重庆目前四个国家级高新区均布局于西部,且有外拓都市圈的很明显的行为,璧山,永川,荣昌的国家级高新区,都已经脱离传统重庆都市区,他们再对外辐射,均会指向四川对应的地级市。如果按照直线距离最近的角度来看,遂宁和内江两个城市将决定双城融合的最终效果,而重庆对应的则是潼南和荣昌,此外还有大足,永川等四个城市。基于两个城市之间的关系,更为可能的后果是小城市的率先融合在驱动两个核心城市的融合。如果中间小城市融合不顺畅,那么两个核心城市融合的难度会如往常一般大!

 

附录1、2019年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:455.7万方    276.6万方

2月:119.7万方    153.8万方

3月:259.6万方    234.7万方

4月:413.1万方    240.2万方

5月:393.7万方    229.5万方

6月:406.4万方    251.4万方

7月:251.6万方    269.2万方

8月:292万方       239.9万方

9月:539.1万方    222.6万方

10月:391.5万方    224.9万方

11月:443.3万方  245.7万方

12月:444.6万方  357万方

 

附录2、2020年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:249.7万方   261.9万方

2月:9.6万方    56.7万方

3月:250万方    219.4万方  

4月:237.8 万方(待修正)     266.5万方    

 

 

备注:预售和成交数据我们采用城乡住房管理局的数据为准

 

 

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