19周(重庆):5月成全年土拍市场的巅峰月(附12—20年2季度市场运行数据)

19周(重庆):5月成全年土拍市场的巅峰月(附12—20年2季度市场运行数据)

作者:  来源:容磁财经  2020-05-10  

 纵论行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

 

从5月6日起到5月9日,重庆市公共资源交易中心推出7宗土地,其中茶园2宗,这样茶园自5月1日起,合计推出6宗地块,其总占地面积达到983299平,计容面积合计为1687004.1平,占整个5月将成交土地总面积的50%以上。另龙兴两宗,合计体量超过40万方,水土一宗,大渡口一宗(24.9万方),渝北一宗。


本周合计推出土地总占地面积1004042.1平,合计计容面积1437907.9平,平均容积率1.429。因本次推出的都是大宗地块或者特大宗地块,估计或许有新的市场参与者进入。


本周仅有中南置地溢价20.86%将大渡口地块拿下,楼面地价达到6285。因为本宗地为大型居住地,因此本地块估计将大渡口住宅地块价格短期基调推高到6000以上的楼面,今后出台的中小型地块,估计将会较本宗地块价格只高不低。

 

 大渡口地块占地面积172197平,合计计容面积303908.5平,平均容积率1.765.

 

 土拍记录与分析,读者可以看中鸿房产公号或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止5月10日,本周预售许可证发放数量28.4万方。

截止5月10日,本月累计发放预售许可证数量为28.4万方

截止5月10日,全年累计发放预售许可证数量为409.5万方

本周开发领域土地存量1.9万方

 

4月铭腾和锐理的成交数据出来,锐理数据为205万方,铭腾为233万方,两者差距为10%,总体偏差不大。如果用锐理数据来看,四月供求关系恰好处于一个绝对的均衡状态。

 

本周预售许可证数量略微有些缩量,相比较上月而言,本周预售证单件数量有所扩大,本周一共20个预售证,平均个证面积达到1.4万方,较以往的个证平均面积1—1.1万方有所放大,这种新的市场特征,意味着什么,我们将进一步观察。
 

截止本周,预售许可证放量占2019年2788万方的14.69%。(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

 3、5月成全年土拍市场的巅峰月


从目前挂出的土地面积推算,本月算上已经拍卖的土地,总的推怕面积将达到330.5万方,已经成功出让大渡口地块计容面积为30.5万方,这样从下周开始到月末将要拍卖的土地的计容体量将高达300万方。


在将要拍卖的土地中,以茶园地块为核心,茶园将在5月下旬拍卖6宗地块,合计占地面积98.3万方,合计计容面积168.7万方。茶园土地市场之所以值得高度关注的原因有以下几点:一是与广阳岛位置极为接近,有广阳岛概念;其次是体量极大,6宗地168.7万方,平均每宗地体量达到28.1万方;三是起拍价均较高,6宗地起拍楼面分别为8672.2元(13%的商业占比)、10091.7元(为市场迄今为止最高挂牌价格)、7981.2元(24%的商业占比)、9030元、9151.7元、9277.8元,如果考虑到商业与住宅的现实价差,从纯住宅来说,所有地块的挂牌楼面均高过9000元;第四是在现有经济中心在渝中江北的背景下,科学城的启动意味着未来可能经济重心将向西边,那么在南边这样的价格就更值得关注了。


另龙兴组团两宗地也值得关注,两宗地占地面积38.3万方,计容面积41.3万方,容积率不足1.1,起拍楼面价格为4800,与容积率和体量对应,这样的价格还是具有一定的优势。


5月从市场现状的开发条件来说,最好的地块莫过于大石坝观农贸对面地块和奥体斜对面可口可乐地块。其中奥体地块起拍楼面达到8950元;而大石坝地块起拍楼面则达到9569.5元。值得注意的是,大石坝地块可能是仅两年推出地块中商业地块唯一能够直接获利的地块。


就5月总体而言,大渡口两宗地合计体量约为55万方,其中中南置地已经拍得地块体量约30.5万方,楼面达到6285,正常市场条件下,剩余一宗地块的楼面也将突破6000,或略高于中南地块。如果纯粹从市场博弈论的角度来看,今后大渡口的土地价格将基本锁定在6000以上,那么最终决定大渡口区域土地市场的就是二级市场的去化状态了。大渡口在整个主城区,经济实力最弱,产业最弱,商圈最弱,人口最少,学校医院综合配置最弱的情况下,市场的支撑是靠洼地效应,还是依赖大渡口自身的发展来决定,值得关注。

 

330万方体量约占全年总出让体量的20%左右,如果按照目前的市场状态和态势,很有可能延续高热的态势,那么上半年出让的土地,估计将与去年一样,完成全年出让计划的70%左右(一季度土地出让体量为336万方,4月为149万方,5月如全部出让,则为330万方,合计达到815万方,约占全年出让的50%左右),如果6月继续高密度推售,那么6月完成全年70%左右应该是一个大概率事件。

 

备注:附录中每个结构数据均有及时更新

 

 附录1:2012—2020年一季度市场运行情况

 

2012年一季度:318万方    449.4万方

2013年一季度:764.7万方   547.9万方

2014年一季度:361.2万方     397.3万方

2015年一季度:422.2万方    487.2万方

2016年一季度:335.7万方   573.5万方 

2017年一季度:329.1万方  755.5万方

2018年一季度:639.6万方  720.3万方

2019年一季度:495.6万方   537.7万方

2020年一季度:176万方     192.5万方

说明:

 1、从数据来看,一季度基本是去存量的季度,除了2013年外,其余年份均为去存量年份。8年总预售许可证放量为3348.1万方,年均放量为418.5万方;总成交为4768.8万方,年均成交量为596.1万方。供求比为0.7,市场处于绝对的去库存周期。

2、从数据来看,本波段成交量明显飙升,17—19年年均成交量达到771.2万方,剩余5年年均成交量仅为491万方,本波段均值大大超出之前的波段的均值。意味着市场在经过几轮上涨后,对上涨的信心已经极为强烈,而没有了市场可能出现下降的预期,这是本轮成交放大的重要原因之一。

3、因重庆房价相比而言,从价格的绝对数来看,仅持平于全国均价,价格与整个城市的预期出现了差距,而主导价格修复预期占了上风,这也是促成成交量本波段大涨的原因。

 

附录2:2012—2020年二季度市场运行情况

 

2012年二季度:630.2万方   522.3万方

2013年二季度:820.3万方   539.6万方

2014年二季度:425.8万方     503.6万方

2015年二季度:600.1万方    629.3万方

2016年二季度:694万方   620.9万方 

2017年二季度:618.9万方  970.9万方

2018年二季度:706.1万方  950.7万方

2019年二季度:684.1万方  843.1万方

2020年二季度:205.1万方(截止4月30日)

 

简要解析:

1、二季度从成交和预售来看,均是年度的峰值季度。8年总预售许可证数量为5179.5万方,年均647.4万方,超过年度数据的25%;8年总成交为5580.4万方,年均697.6万方,供求关系为0.928,市场处于温和的供不应求状况;如果扣除2017—2019年三年,市场则变为供大于求的状况,前5年预售许可证总量为3170.4万方,总成交为2815.7万方,供求比为1.126。

2、17—19波段明显供不应求的问题在于本轮土地市场启动时间点为2016年12月,这个时段成交的土地原则上放量会在2017年5月以后,而由于市场过度良好,去化过度强烈,土地潜在供应不足导致的预售不足延续到了19年的二季度,总的来说,本波段二季度供求略微偏紧的原因在于土地储备不够以及对市场预估不够导致的。

3、17—19二季度成交大幅度攀升,一方面受行业景气度驱动,包括土地市场驱动;另一方面受市场短缺驱动,但这个两个因素都将在2020年发生变化,2020年还叠加疫情影响,因此本年度二季度可能行情会变得更加艰难!

 

 附录3:2012—2020年4月的供求数据(前为供应,后为成交) 

 

2012年:141.5万方  172.7万方

2013年:289.8万方   215.4万方

2014年:221.5万方    140.3万方

2015年:252.5万方   237.3万方

2016年:320.3万方    268.7万方

2017年:228.5万方   371.1万方

2018年:152.2万方   253万方

2019年:210.7万方   307.8万方

2020年:205.1万方

 

简要解析:

1、传统上4月是销售的旺季,有金三银四之说,但在2017—2019年这个规则被市场的狂热情绪所改变,一年的销售高潮出现在上市公司年报的关键月份,即每年的3、6、9、12月,特别是6月12月这两个月份,半年报年报数据的好坏,对开发企业的融资具有重要作用,而本轮市场相对于前几轮而言,是更加典型的资本驱动型,因而如何取悦资本市场就成了房地产企业的重要动力因素!

2、8年4月总的预售许可证数量为1817万方,月均227.1万方;8年总成交为1966.3万方,月均245.8万方,月度供求比为0.924.市场处于温和的供不应求关系,但扣除2017—2019年度数据则变为预售数据为1225.6万方,成交数据为1034.4万方,供求系数为1.185。

 

 附录4:2012—2020年5月的供求数据(前为供应,后为成交) 

 

2012年:229.3万方  169.6万方

2013年:293.6万方   166.8万方

2014年:2.3万方    170.7万方

2015年:148万方  193万方

2016年:181.9万方    180.9万方

2017年:168万方   310.3万方

2018年:209.6万方   311.3万方

2019年:222.9万方    262.5万方

2020年:

 

简要解析:

1、5月成为整个市场的供应淡季(14数据异常,仅为2.3万方,但相对依然较弱),8年总的预售许可证为1455.6万方,月均181.9万方;8年成交总量为1765.1万方,月均成交220.6万方。因14年数据异常,5月数据我们不做拆分分析。

 

 附录5:2012—2020年6月的供求数据(前为供应,后为成交) 

 

2012年:259.4万方  180万方

2013年:236.9万方   157.4万方

2014年:202万方    192.6万方

2015年:199.6万方 199.2万方

2016年:191.8万方    171.3万方

2017年:222.4万方   289.5万方

2018年:344.3万方   386.4万方

2019年:250.5万方   272.8万方

2020年:

 

简要解析:

1、6月在2016年度以及以前并不是一个成交旺月,但随着更多企业上市,以及企业的排名竞赛日趋激烈,而关联产业衡量一个企业的实力,往往会看各种排名,因此如何在半年报中体现一个优秀的数据,往往成了企业的重要时间窗口,好的排名往往意味着获得资本市场的青睐,可以融得更多的资金获得更加低廉的资金成本,而排名不佳的企业则两者都受到抑制。在资本驱动的背景下,谁获得了大量的廉价的资本青睐,谁就有了更强的发展资本和实力。这是6月行情变异的关键因素。

 

2、8年6月总的预售许可证为1906.9万方,月均238.3万方;总的成交为1849万方,月均231.1万方,供求关系为1.03。扣除2017—2019年度预售许可证数据为1089.4万方,成交数据为900.3万方,供求比上升到1.21,而月均供应数据变为217.8万方;月均成交变为180万方。基本处于全年一个均值的数据状态。

 

 

最新文章

19周(重庆):5月成全年土拍市场的巅峰月(附12—20年2季度市场运行

2020-05-10 16:36:340

对教委《关于规范义务制教育学校招生入学工作的实施意见》

2020-05-09 18:05:070

18周(成都):成渝融合:成都东部新区和重庆科学城相向而行!

2020-05-05 15:23:400

18周(重庆):5月市场走势将决定下半年市场形势(附12—20年2季度市

2020-05-04 14:55:150

170家房企二季度待偿美元债约35亿美元 佳兆业最高

2020-04-30 15:47:310

三部门:明年起西部地区鼓励类产业企业所得税减按15%征收

2020-04-28 17:19:180

17周(成都):双流放开限购的传言的背后逻辑?

2020-04-25 16:06:490

17周(重庆):供应市场已经恢复如常!(附12—20年2季度市场运行数据)

2020-04-25 15:07:080

日美在华企业大规模撤离?商务部权威回应→

2020-04-18 18:44:230

16周(成都):限售政策到期对新房市场的影响?

2020-04-18 16:36:250

热门文章

一个女人和荣盛发展的没落史

2018-08-20 17:47:120

旭辉集团千亿负债面临深度套牢 最苦闷的就是咋找钱

2018-08-06 15:05:340

蓝光发展酝酿反沉船计划:高管辞职 净利润涉嫌掺水

2018-09-04 20:43:391

从重庆的上市公司看重庆经济现状

2018-11-27 16:18:120

前重庆首富尹明善的暮年危机,力帆负债312亿元陷入泥潭

2019-11-21 16:31:180

深度:《关于进一步规范公办中小学参与举办民办学校的通知》

2019-09-15 15:28:382

重庆市统计局数据里的重庆地产市场(2006—2018年)

2019-02-19 17:47:330

重磅!央企华润置地应保监会邀请将接手安邦国内住宅及商业资产

2018-03-21 21:25:400

绿地集团董事长张玉良:绿地将大裁员

2018-08-23 10:52:070

裁员瘦身:地产商经历阵痛

2018-08-26 09:29:230


中鸿网

公司邮箱:rongci512@126.com

公司电话:023-6777 0851

公司地址:重庆市渝北区保利椰风半岛3-22-1





版权所有:重庆中鸿广告有限公司

备案号:渝ICP备13000747号-2