19周(成都):万科会将养猪作为主营业务之一么?

19周(成都):万科会将养猪作为主营业务之一么?

作者:  来源:容磁财经  2020-05-10  

 纵论地产行业环境,深度剖析成都市场!

 

1、土地市场:

 

本周总共出让了9宗地块,其中一宗到期地块终止出让,还有一宗为中移动研究院的新型产业用地,因这个在城市中心,最终形态可能是写字楼,所以将其列入商住范畴,但不计入周统计数据。

 

本周出让土地中仅5宗商住用地,其中两宗地实现溢价,保利西汇拿下的郫都区项目溢价率36.28%(考虑到配建规模,本宗地溢价率将大幅度上升),邛崃地块实现12.7%的溢价,与上个月禹洲创造的楼面地王相差240元。

 

本周出让8宗地,总占地面积546646平,计容面积1220473.8平,平均容积率2.23。

 

 

2、供需关系

 

土地市场数据:

 

截止5月9日,本周出让计容体量为122万方

截止5月9日,本月出让计容体量为122万方

截止5月9日,本年度出让计容体量1230.1方

 

备注:

1、为了保持数据的完整性,我们从本期开始引入土地市场数据,这样市场从结构上来看,才完整,对行业的判断才更加清晰。

2、数据来源为成都市公共资源交易中心,从4月开始我们开始引入月度数据!

 

预售许可证数据:

 

截止5月9日,本周预售许可证发放数量6.5方。

截止5月9日,本月预售许可证发放数量6.5万方。

截止5月9日,全年累计发放预售许可证796万方

 

备注:

1、5月缺6日、8日数据!

4、4月数据修正为280.2万方

 

成交数据:

 

截止5月9日,本周累计成交量为55.6万方

截止5月9日,本月累计成交量为55.6万方

截止5月9日,全年累计成交量为860.1万方

 

本周预售许可证数据不完整,仅录得6.5万方,本周成交数据中6、7日录得14.5万方左右,这应该是节日因素导致的集中备案因素,而8日、9日数据为9.1与11.8万方,处于今年以来的正常状态。


上周在累加成交数据时候出现了计算错误,更正后,今年总的成交量为860万方(去年1—4月成交数据为905.3万方,今年1—4月成交量为805.5万方,同比下跌99.8万方,下降幅度为10.9%),4月市场首次实现同比增长,4月成交量同比上涨26.3万方,上涨幅度为10.95%,上涨幅度相对较为乐观。


经过校正后的预售许可证数据为280.2万方,超过了4月的成交数据,市场连续两月供过于求,今年总体来看,市场供求比为0.925,如果考虑到疫情影响的2月与3月,正常市场供求比应该超过1,库存呈现出继续叠加的状态。3、4月合计增加存量44.3万方。从市场运行特征来看,二级市场积累的乐观因素与驱动二级市场的有利因素正逐步被消化,因此5月的市场数据就显得较为关键,如果5月预售数据攀升,成交数据开始萎缩,那么很有可能5月就会重新构成全年的转折点。


土地市场本月继续保持了高热状态,月度成交量达到了122万方,全年成交量达到1230万方,大大超越于目前的土地去化速度与二级市场去化速度,市场处于加速补库存周期。

 

 

 3、万科会将养猪作为主营业务之一么?

 

上周万科养猪事业部招募令向市场传递了一个信息,万科将要养猪,至于万科为什么要养猪,是潜在多元化的主营业务之一,还是仅仅是一次尝试;万科在养猪行业的目标是要做参与者,还是要做竞争者,或者要做领头羊,均无从知道,从万科招聘公告的职位要求来看,事业部总经理要参与25万头生猪聚落规划。这里需要特别注意的是,参与制定25万头生猪聚落规划到底是一个聚落25万头,还是N个聚落25万头,从万科的身段和心态来看,应该是单个25万头。

 

我们来看A股上市公司中,25万头处于什么样的地位,A股所有养猪的上市公司有:牧原,温氏,正邦,新希望,天邦(这5家2019年超过250万头),然后是大北农,唐人神,天康,傲龙,金新农(以养猪为主营业务的最小企业,19年39.54万头),接着还有即将将养猪作为主营业务的海大,禾丰,立华,龙大,正虹,华统,新五丰等。在大型养猪企业中,温氏是养猪养鸡双主营业务,新希望为养鸡先于养猪,且是饲料龙头之一,同样的饲料龙头海大今年进军养猪市场。在所有的养猪企业中,仅有牧原为单一养猪业务,其他均为饲料,疫苗,养猪或者养鸡混合。从公布的数据来看,龙大2019年生猪出栏量25万头,大致可以列在上市公司中的11位。

 

在快消品领域,崛起了4个千亿市值公司,分别是海天味业3500亿;牧原2700亿;温氏1600亿;新希望1370亿;而万科的当前市值为2950亿。略高于牧原10%左右,但考虑到两个行业的当前处境,牧原市值超过万科是大概率事件。郁亮不止在一个场所赞叹过海天与牧原。而从今年牧原公开的销售计划来看,牧原今年营业额将有可能达到2000—2300亿,从规模来说,这可能达到了郁亮曾经感叹的万科再也找不到比房地产更赚钱的行业了的基本触发点。而随着市场集中程度的提高,头部企业的市场占有率还会越来越高,而养猪行业尽管也是一个周期行业,但与房地产不同的是行业的顶部与底部弹性远远小于地产业。这可能会是促使万科触碰养猪业的一个动因。

 

万科这些年一直致力于多元化,参股过银行,进军过物流(并购过普洛斯也有自己的物流事业部),游戏过长租公寓。面对越来越明显的下降趋势,以及更加不确定性的行业环境,万科迫切的需要更快的多元化步伐来保持自己的江湖地位,这点在4月的万科销售业绩与买地策略中体现的较为充分。4月销售金额同比下跌20%,但面积下跌却只有17.9%,向上的地价与向下的房价,面对这种焦灼的万科依然选择了进取,仅4月就购地35亿。单一航道让万科感觉越来越艰难。

 

同样身为地产龙头企业的恒大,这些年一直在大步的多元化,在水,粮食失败以后,一头扎进了汽车,尽管目前还没看到希望,但至少已经找到方向,另一巨头碧桂园已经涉足养猪,只不过碧桂园没有将之作为战略转型的标的,大举进军养猪业的首推互联网玩家,最先是网易,网易从2009年即开始涉足养猪业,然后阿里,京东,当然参与养猪游戏的大佬还有很大和万达。但到如今依然是传统的养猪企业。当然这里有个奇怪的现象,为什么没有大佬去并购那个已经退市的雏鹰农牧,一个坏公司难道不可以通过注入新元素成为好公司,况且养殖业的核心是传统与种猪,当然更重要的还是他的传统和思维习惯。

 

从猪周期来看,一般4年左右为一个周期,本轮猪周期可以从18年5、6月计算,因为非洲猪瘟关系,也可以从2019年3月计算(肉价处于上涨阶段),因非洲猪瘟,以及今年的新冠疫情导致本轮猪周期有一些紊乱,以及养猪行业本身格局的变化(散户大幅度减少,行业集中度大幅度提升,以及今年美国因疫情出现的大面积猪场倒闭影响进口猪肉数量),本次猪周期有望延长到2022年或者2023年,但如果考虑到新冠疫情以后,全球各地养猪业同步爆发,下一轮猪周期底部可能会更低。而按照最乐观的计算,繁殖一头猪母猪到母猪繁殖到一头商品猪最短的时间也需要12—14个月,而万科此时还在进行固定资产的寻找与投资,这个过程需要耗费3—6个月,加上一些防疫的过程,因此万科的商品猪出栏最早也需要18个月,从现在算起大概也即是2022年才能出栏,而此时刚好遇到猪周期的下行阶段,当然目前阶段万科处于试水与积累经验,也许在下行周期刚好遇到逆势扩张的机会,从这个角度来看,万科有可能会在下一个周期底部遇到养猪行业的行业性机遇。但从目前现有养猪行业来看,几乎所有的养猪公司都在大规模的高杠杆资本扩张,而从养殖规模来看,已经有4家公司具备上攻3000万头以上的产能,牧原甚至可能上1万头。如果这几家头部企业不倒闭,万科要想在养猪行业占有一席之地并不容易。

 

 

附录1、2019年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:455.7万方    276.6万方

2月:119.7万方    153.8万方

3月:259.6万方    234.7万方

4月:413.1万方    240.2万方

5月:393.7万方    229.5万方

6月:406.4万方    251.4万方

7月:251.6万方    269.2万方

8月:292万方       239.9万方

9月:539.1万方    222.6万方

10月:391.5万方    224.9万方

11月:443.3万方  245.7万方

12月:444.6万方  357万方

 

附录2、2020年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:249.7万方   261.9万方

2月:9.6万方    56.7万方

3月:250万方    219.4万方  

4月:280.2万方     266.5万方    

 

 附录3:土地市场:

4月:319.7万方


备注:预售和成交数据我们采用城乡住房管理局的数据为准

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