20周(成都):面对城市扩张的迷惑,富裕人群选择回归锦江区?

19周(成都):面对城市扩张的迷惑,富裕人群选择回归锦江区?

作者:  来源:容磁财经  2020-05-16  

 纵论地产行业环境,深度剖析成都市场!

 

1、土地市场:

 

上周总共出让四宗地,除高新区桂溪街道地块以38.3%的溢价,16600的楼面为合景泰富获得(考虑到本项目51%的商业,且商业终身支持率50%,本项目的楼面将远远高于16600)。其余三宗地均波澜不惊,值得重庆地产人关注的是东原拿下新津一宗地,这是第二家重庆企业在成都拿地。在成都房企大规模进入重庆市场之时,本波段重庆房开在成都相对低调,在成都拿地的企业并不多。新希望近两年开始大规模进入地产阶段。但在成都本土市场力量无法与重庆企业的龙湖金科在重庆市场力量相比较,新希望是否会在成都本土拿更多的地,值得关注!

 

四宗地总的占地面积173327.9平,总计容面积440154.4平,平均容积率2.539.


附:新津市场小资料:


新津五津街道是新津重点打造的五津水韵城区,地铁10号二期已通车。

 

2018年年以前本区域有北大资源,隆鑫进驻。

 

2018年4月19日,金融街和雅居乐在宗地正对面拿地,楼面分别为6234元和6324元;目前金融街6、7、9、10号楼带装修的价格为14167—16885区间;雅居乐的高层产品锦城4、6号楼已经拿证,带装修价格为11940元。

 

2019年3月融创获得一宗地,成交楼面5820元,算上配建等综合费用,实际楼面估计超过6500元,19年11月首批次房源,高层为11000元,小高层为13000元。本区域在今年1月8日,还出让了一宗小地块,为华邑地产获得,楼面为4200元。

 

今年新津还出让过两宗地,为花样年和华景川,成交楼面分别是3025元和3828元。

 

另今年2月26日,新津发布供地计划,今年将要推出18宗,合计约1056亩,本区域将要推出7宗,合计385亩。

 

 

2、供需关系

 

土地市场数据:

 

截止5月15日,本周出让计容体量为44万方

截止5月15日,本月出让计容体量为166万方

截止5月15日,本年度出让计容体量1274.1方

 

备注:

1、为了保持数据的完整性,我们从本期开始引入土地市场数据,这样市场从结构上来看,才完整,对行业的判断才更加清晰。

2、数据来源为成都市公共资源交易中心,从4月开始我们开始引入月度数据!

 

预售许可证数据:

 

截止5月15日,本周预售许可证发放数量13.3方。

截止5月15日,本月预售许可证发放数量19.5万方。

截止5月15日,全年累计发放预售许可证809.3万方

 

备注:

1、5月缺6日、8、11、14、15日数据!

4、4月数据修正为280.2万方

 

成交数据:

 

截止5月15日,本周累计成交量为65.5万方

截止5月15日,本月累计成交量为121.1万方

截止5月15日,全年累计成交量为925.6万方

 

本月预售证数据,处于不规则整理状态。从销售角度来看,本周销售依然保持了强势态势,有两个工作日本案数据接近15万方。凸显出市场的强势。相对而言,从我们整理的单日预售许可证数据来看,预售许可证数据有缩量的特征,这是否意味着这个阶段的预售许可证才是受疫情影响的开工影响传导呢?

 

 

 

 3、面对城市扩张的迷惑,富裕人群选择回归锦江区?

 

2020年的楼市,成都市场无疑是一枝独秀。而豪宅市场的表现,更加凸显了成都市场的活跃与繁荣。下面是我们引用成都中原的统计数据分析:

 

500—1000万成交区间:

 

今年1—4月,大成都各区住宅中的备案套数为1238套,而2019年全年仅为1603套。成交增加的典型区域为:锦江区今年269套(2019年全年仅为212套);高新区412套(2019年全年为100套);青羊区114套(2019年全年133套);天赋新区267套(2019年全年为360套);龙泉驿区28套(2019年全年43套)。

 

豪宅成略交持平或者萎缩的区有:金牛区41套(2019年全年99套);武侯区63套(2019年全年303套);双流区7套(2019年全年34套);新津县2套(2019年15套)温江区0套(2019年3套),而郫都区,大邑县,都江堰市今年均为零成交,其中郫都,和都江堰去年均有15套成交,今年均为零成交。

 

1000万以上成交:今年本阶段豪宅成交总套数为95套,而本数据2019年全年仅为129套。在区域表现上,今年锦江区81套(2019年仅9套),其他区域增量表现并不典型。金牛区1套(2019年49套);青羊区2套(2019年5套);高新区8套(2019年23套);双流区2套(2019年15套);天府新区1套(2019年24套)。其他如温江区,龙泉驿区,郫都区,大邑县,新津县,都江堰市均无成交。

 

从成交占比来说,今年1000万以上的豪宅,锦江区占85.3%,意味着市场几乎产生了整体性的聚集行为,富裕人群有向中心流动的倾向;而从500万—1000万市场来看,锦江区占比为21.7%;高新区33.3%;天府新区21.6%。这三个区合计占比为76.5%。如果我们将本阶段人群描述为城市中产与顶级职业圈层,那么意味着这三个区成为这类人群的聚集地。青羊区占比为9.2%。除上述4个区为,其他区合计占比仅为14.3%。

 

在成交结构中,衰退较为明显的是成华区,今年500—1000万区间虽有35套,但同比仅占去年的13%,而千万级以上的产品,继续保持零成交。金牛区则在1000万级别中表现惨淡,仅1套成交,而2019年本区有49套成交。在1000万级别里,天府新区也是值得关注的一个现象,本区2019年成交24套,今年仅1套成交。

 

随着东部新城的建立,成都向东的趋势下,龙泉驿区今年在500万—1000万级别里成交有较大幅度的上涨。天府新区相比较而言,500—1000万级别也保持了较高增长,但千万以上的豪宅则仅1套(2019年为24套)。尽管用四个月的数据来判断整个城市的变化,非常不严谨。但成都城市发展同样面临着多个概念的选择和比较,在天府新区和东部新城之间徘徊或者看不清楚的情况下,更多的富裕人群选择了重新回归锦江区,这是不是一个值得研究的视角?

 

 

附录1、2019年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:455.7万方    276.6万方

2月:119.7万方    153.8万方

3月:259.6万方    234.7万方

4月:413.1万方    240.2万方

5月:393.7万方    229.5万方

6月:406.4万方    251.4万方

7月:251.6万方    269.2万方

8月:292万方       239.9万方

9月:539.1万方    222.6万方

10月:391.5万方    224.9万方

11月:443.3万方  245.7万方

12月:444.6万方  357万方

 

附录2、2020年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:249.7万方   261.9万方

2月:9.6万方    56.7万方

3月:250万方    219.4万方  

4月:280.2万方     266.5万方    

 

 附录3:土地市场:

4月:319.7万方

 

备注:预售和成交数据我们采用城乡住房管理局的数据为准

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