20周(重庆):成渝融合背景下的重庆规划选择!(附12—20年2季度市场运行数据)

20周(重庆):成渝融合背景下的重庆规划选择!(附12—20年2季度市场运行数据)

作者:  来源:容磁财经  2020-05-16  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

 

本周,重庆市公共资源交易中心总计推出了三宗地,其中两宗纯住宅,一宗商业商务地块。两宗住宅地分别位于华岩和水土,商业商务用地位于中央公园片区。两宗居住用地中,值得关注的是华岩地块,这个地块特征符合当前市场热点,地块不大,纯住宅,城市核心区,开发条件极为成熟,而在本周成交的地块中,这种地块均产生了激烈的市场竞争。而参考两路I分区地块,水土组团地块可能也会出现较为激烈的竞争。

 

本周推出的三宗地总占地面积122090平,总计容面积178391.9平,平均容积率为1.46。

 

本周可以称为是今年土拍市场,甚至是这几年土拍市场最为繁荣的周之一。当然如果我们仅以价格来看,这绝对是市场最为繁荣的一周,重庆土拍历史上第二,第三高楼面价格均在本周产生。

 

与我们预期比较吻合的是,本周两宗我们一致看好的地块,均以高价成交,其中大石坝地块成交楼面为11894,考虑到本宗地12.8万方体量,以及有20%的商业来看,本宗地如果用市场纯住宅的观点来看,真实评估价价格上13000是必然的,但应该还是不会高过滩子口荣安的13549价格(该宗地商业体量11546平,占比为14.42%),最终保利获得,这可能与保利之前的保利香雪项目在本区积累的经验和信心所致;原天府可乐地块则为金辉获得,本宗地块最终万州海成铩羽而归,海成自拿了四公里地块以后,在土地市场表现极为强势,当然市场需要对海成进行认知,毕竟海成之前没有主城经验,原来更多是在万州以及其他四五线城市操盘。

 

而恒大延续了之前的风格,低溢价拿下了双碑组团的两宗地;财信则高价拿下了寸滩小型地块;其他永缘拿下一宗,海伦堡拿下了两路I分区地块,另一宗巴南地块为理想置业+曦园获得。

 

本周成交地块,合计占地面积225500.6平,合计计容面积445997.8平,平均容积率为1.978.

 

 土拍记录与分析,读者可以看中鸿房产公号或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止5月16日,本周预售许可证发放数量23.1万方。

截止5月16日,本月累计发放预售许可证数量为51.5万方

截止5月16日,全年累计发放预售许可证数量为432.6万方

本周开发领域土地存量—21.9万方

 

克而瑞四月月报中四月成交量为186.3万方,但却上修了3月的数据为131.2万方,如果将上修的数据平移到4月,那么4月225万方,介于锐理数据和铭腾数据之间。只是为什么要上修数据,我们还不得而知,以往的观察中,也忽略了这个细节,那么反过来4月的数据会不会调整呢?一般来说,备案数据上修好像不太让人可以理解,除非计算的数学错误,但产生40%以上的误差为计算失误,好像也不能理解。数据下行修正比较可以理解,上修数据,我们还没找到更合理的解释依据。

 

本周预售数据再次回落,结合成都市场在5月预售数据也出现了较大的回落,是否目前阶段的预售正式开始体现疫情对开工的影响导致的预售数据呢?本周土地市场一场火热与繁荣,且土地价格接连出新高,市场对冷僻地块也体现出了较为激烈的竞争。本周没有一宗地摘牌获得,可以说明土地市场的热度。这种供应短缺,土地市场繁荣的情况,对二级市场的驱动作用是明显的,这种情况下二级市场的走势就显得极为重要,如果成交依然不甚理想,那么市场可能已经进入萎缩期了。从克而瑞的月报显示,当前的市场库存周期为12个月,尽管预售缩量,但市场并不存在供应短缺,因此本周的成交量将对市场具有非常重要的参照意义!

 

截止本周,预售许可证放量占2019年2788万方的15.52%。(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

 3、成渝融合背景下的重庆规划选择!


上周重庆日报刊登了重庆市关于成渝融合大政策下重庆的区域划分。且重庆电视台同步刊登了重庆主城区的功能划分。从主城角度来看,重庆主城分为五大功能区:以现有CBD为核心为都市区中心城区,打造历史母城;以两江新区,礼嘉智慧公园悦来会展为平台打造智慧之城;以广阳岛为核心打造生态之城;以九龙半岛钓鱼嘴为核心打造人文之城;以科学城,重庆高新区为核心打造科技之城。

 

这个规划来看,都市核心区因包含江北嘴和渝中区,肯定会是以金融,商务行政,政务为核心的产业驱动;九龙半岛和钓鱼嘴为核心的人文之城的产业对接是什么?音乐,艺术,演出?这个从产业本身来看,对应产业形态不清晰;广阳岛的生态之城做什么?生态对应的产业形态是什么?两江新区礼悦组团的智慧之城与科学城的产业分割与交叉在那?是否重叠与重合?科学城的定位是什么?因为上述规划几乎没有回答产业问题,因此只能视为纯粹的城市空间规划。

 

 

下图表达的是成渝融合的空间区位图,从这个图来看,成渝融合基本围绕着南遂广组团与川南板块展开。涵盖的四川地级市主要是南充,遂宁,广安,内江,自贡,泸州,宜宾等7个城市。其中遂宁、南充,广安、内江、泸州与重庆直接接壤,其他则要通过城市中介和重庆再接壤。两者接壤的县级城市有:长寿,渝北,合川,大足,荣昌(边境接壤),永川,铜梁(传导接壤);四川的城市有:华蓥,邻水,武胜,安岳,隆昌,泸县,合江等县级城市。整体来看,如果用重庆的区对四川的县级城市,那么在一对一的融合背景下,重庆区县的经济实力更强一些。但从地级市来看,则重庆区的经济实力会明显弱于对应的四川的地级市。

(图片来自网络)

 

在这种地理空间现状下,重庆市的选择如下:重庆对12个区做了对应的对口融合策略。

 

其中同城化发展先行区为:璧山,江津,长寿,南川,对这四个城市做的规划主要目标是:既要保持独立的城市格局,又在交通设施,产业分工,功能配套等多个方面与中心城区加速融合,参与产业转移分工,承担重大功能布局,吸引人口集聚,成为中心城区的有机组成部分。也就是这四个区的定位就是尽量主城化。

 

重要战略支点城市:涪陵,永川,合川,綦江—万盛等,对这四个区的规划主要目标是:参与驻成都市区以及成渝地区双城经济圈建设空间分工的区域性中心城市。重点发挥区位,产业,规模等综合优势,培育产业季军,强化区域交通枢纽功能,辐射好传统腹地,相对独立支撑重庆落实国家战略,联动周边地区。从整个定位来描述,是鼓励这些城区成为的区域中心城市。

 

桥头堡城市:荣昌,大足,铜梁,潼南。规划的主要目标:重点发展成渝域心优势,立足门户优势和产业特色,加强教育,医疗,养老等设施配置,吸引人扣产业集聚,快速增强综合实力,构建成渝地区双域经济圈中部崛起增长极,合力培育大城市,协同四川毗邻地区融合发展。同时规划永川—大足—荣昌。涪陵—武隆—丰都。长寿—垫江—梁平等地抱团发展。强化空间布局统筹,交通互联成网,公共服务共享,产业分控协调,破解人均指标不强的局面,协调四川毗邻地区的融合发展。促成成渝中部崛起。这个里面的隐藏含义有两点值得注意,即鼓励永川成为永川,大足,荣昌的组团中心城市;而涪陵成为涪陵,梁平,垫江的中心城市。

 


从整个城市规划布局来看,布局沿用了做大做强主城的中心外围的梯度理论。同时鼓励外延的永川,合川,涪陵成为区域性中心城市。整个大规划,从成渝融合的角度来看,做了空间安排,即突出了四个接壤城市潼南,铜梁,大足,荣昌的城市作用和地位,而这个突出的作用,最重要体现在城市的产业规划和布局上,如果没有对应的产业布局和规划调整,对于成渝融合来说,实际效果会大打折扣。

 

川渝两地,除开中心城市外,毗邻的小城市都面临的产业空心,人口输出等典型同质化特征。如何在这种背景下破局,寻求从相互中吸取优势,唯一的办法就是产业布局的安排与设置。而这点在城市产业里面涉及到一个哲学问题,即中心和外围的关系,到底是依靠中心城区的外溢(现在的情况是虹吸),还是依靠低等级城市的崛起促使主城产业的再分工体系的形成。从目前这版规划来看,本次规划选择的依然是前者!

 

 

备注:附录中每个结构数据均有及时更新

 

 附录1:2012—2020年一季度市场运行情况

 

2012年一季度:318万方    449.4万方

2013年一季度:764.7万方   547.9万方

2014年一季度:361.2万方     397.3万方

2015年一季度:422.2万方    487.2万方

2016年一季度:335.7万方   573.5万方 

2017年一季度:329.1万方  755.5万方

2018年一季度:639.6万方  720.3万方

2019年一季度:495.6万方   537.7万方

2020年一季度:176万方     192.5万方

说明:

 1、从数据来看,一季度基本是去存量的季度,除了2013年外,其余年份均为去存量年份。8年总预售许可证放量为3348.1万方,年均放量为418.5万方;总成交为4768.8万方,年均成交量为596.1万方。供求比为0.7,市场处于绝对的去库存周期。

2、从数据来看,本波段成交量明显飙升,17—19年年均成交量达到771.2万方,剩余5年年均成交量仅为491万方,本波段均值大大超出之前的波段的均值。意味着市场在经过几轮上涨后,对上涨的信心已经极为强烈,而没有了市场可能出现下降的预期,这是本轮成交放大的重要原因之一。

3、因重庆房价相比而言,从价格的绝对数来看,仅持平于全国均价,价格与整个城市的预期出现了差距,而主导价格修复预期占了上风,这也是促成成交量本波段大涨的原因。

 

附录2:2012—2020年二季度市场运行情况

 

2012年二季度:630.2万方   522.3万方

2013年二季度:820.3万方   539.6万方

2014年二季度:425.8万方     503.6万方

2015年二季度:600.1万方    629.3万方

2016年二季度:694万方   620.9万方 

2017年二季度:618.9万方  970.9万方

2018年二季度:706.1万方  950.7万方

2019年二季度:684.1万方  843.1万方

2020年二季度:205.1万方(截止4月30日)

 

简要解析:

1、二季度从成交和预售来看,均是年度的峰值季度。8年总预售许可证数量为5179.5万方,年均647.4万方,超过年度数据的25%;8年总成交为5580.4万方,年均697.6万方,供求关系为0.928,市场处于温和的供不应求状况;如果扣除2017—2019年三年,市场则变为供大于求的状况,前5年预售许可证总量为3170.4万方,总成交为2815.7万方,供求比为1.126。

2、17—19波段明显供不应求的问题在于本轮土地市场启动时间点为2016年12月,这个时段成交的土地原则上放量会在2017年5月以后,而由于市场过度良好,去化过度强烈,土地潜在供应不足导致的预售不足延续到了19年的二季度,总的来说,本波段二季度供求略微偏紧的原因在于土地储备不够以及对市场预估不够导致的。

3、17—19二季度成交大幅度攀升,一方面受行业景气度驱动,包括土地市场驱动;另一方面受市场短缺驱动,但这个两个因素都将在2020年发生变化,2020年还叠加疫情影响,因此本年度二季度可能行情会变得更加艰难!

 

 附录3:2012—2020年4月的供求数据(前为供应,后为成交) 

 

2012年:141.5万方  172.7万方

2013年:289.8万方   215.4万方

2014年:221.5万方    140.3万方

2015年:252.5万方   237.3万方

2016年:320.3万方    268.7万方

2017年:228.5万方   371.1万方

2018年:152.2万方   253万方

2019年:210.7万方   307.8万方

2020年:205.1万方

 

简要解析:

1、传统上4月是销售的旺季,有金三银四之说,但在2017—2019年这个规则被市场的狂热情绪所改变,一年的销售高潮出现在上市公司年报的关键月份,即每年的3、6、9、12月,特别是6月12月这两个月份,半年报年报数据的好坏,对开发企业的融资具有重要作用,而本轮市场相对于前几轮而言,是更加典型的资本驱动型,因而如何取悦资本市场就成了房地产企业的重要动力因素!

2、8年4月总的预售许可证数量为1817万方,月均227.1万方;8年总成交为1966.3万方,月均245.8万方,月度供求比为0.924.市场处于温和的供不应求关系,但扣除2017—2019年度数据则变为预售数据为1225.6万方,成交数据为1034.4万方,供求系数为1.185。

 

 附录4:2012—2020年5月的供求数据(前为供应,后为成交) 

 

2012年:229.3万方  169.6万方

2013年:293.6万方   166.8万方

2014年:2.3万方    170.7万方

2015年:148万方  193万方

2016年:181.9万方    180.9万方

2017年:168万方   310.3万方

2018年:209.6万方   311.3万方

2019年:222.9万方    262.5万方

2020年:

 

简要解析:

1、5月成为整个市场的供应淡季(14数据异常,仅为2.3万方,但相对依然较弱),8年总的预售许可证为1455.6万方,月均181.9万方;8年成交总量为1765.1万方,月均成交220.6万方。因14年数据异常,5月数据我们不做拆分分析。

 

 附录5:2012—2020年6月的供求数据(前为供应,后为成交) 

 

2012年:259.4万方  180万方

2013年:236.9万方   157.4万方

2014年:202万方    192.6万方

2015年:199.6万方 199.2万方

2016年:191.8万方    171.3万方

2017年:222.4万方   289.5万方

2018年:344.3万方   386.4万方

2019年:250.5万方   272.8万方

2020年:

 

简要解析:

1、6月在2016年度以及以前并不是一个成交旺月,但随着更多企业上市,以及企业的排名竞赛日趋激烈,而关联产业衡量一个企业的实力,往往会看各种排名,因此如何在半年报中体现一个优秀的数据,往往成了企业的重要时间窗口,好的排名往往意味着获得资本市场的青睐,可以融得更多的资金获得更加低廉的资金成本,而排名不佳的企业则两者都受到抑制。在资本驱动的背景下,谁获得了大量的廉价的资本青睐,谁就有了更强的发展资本和实力。这是6月行情变异的关键因素。

 

2、8年6月总的预售许可证为1906.9万方,月均238.3万方;总的成交为1849万方,月均231.1万方,供求关系为1.03。扣除2017—2019年度预售许可证数据为1089.4万方,成交数据为900.3万方,供求比上升到1.21,而月均供应数据变为217.8万方;月均成交变为180万方。基本处于全年一个均值的数据状态。

 

 

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