21周(成都):从锦江区的产业规划与豪宅成交看其城市核心地位!

21周(成都):从锦江区的产业规划与豪宅成交看其城市核心地位!

作者:  来源:容磁财经  2020-05-23  

 1、土地市场:

本周市场总共成功出让5宗地块(因故终止一宗),四宗被高溢价拍卖出去,一宗底价摘牌(原因估计应该是本宗地小,且住宅面积仅占35—45%,商业占比较高)。从入驻企业来看,奥园为全国市场主流地产企业,其余三家,北京天恒,隆基泰和,深业泰然都不应该算市场主流开发企业。相对而言,成都市场的主流企业集中度不如重庆,而中小型开发企业则更看好,这与重庆市场情况迥异,重庆属于大中型房开密集进入,而中小房开却相对少见。从住宅地价来看,成都传统主城区地价要大致高于重庆传统主城区地价50%以上,这一方面与市场供应量与潜在供应量有关系,另一方面与两个城市的房价现状有关系!

 

本周成交总占地面积为194259.2平,计容面积416701.9平,平均容积率为2.145。

 

2、供需关系

 

土地市场数据:

 

截止5月24日,本周出让计容体量为41.7万方

截止5月24日,本月出让计容体量为207.7万方

截止5月24日,本年度出让计容体量1315.8方

 

备注:

1、为了保持数据的完整性,我们从本期开始引入土地市场数据,这样市场从结构上来看,才完整,对行业的判断才更加清晰。

2、数据来源为成都市公共资源交易中心,从4月开始我们开始引入月度数据!

 

预售许可证数据:

 

截止5月24日,本周预售许可证发放数量50.7方。

截止5月24日,本月预售许可证发放数量70.2万方。

截止5月24日,全年累计发放预售许可证860万方

 

备注:

1、5月缺6日、8、11、22日数据!

4、4月数据修正为280.2万方

 

成交数据:

 

截止5月22日,本周累计成交量为83.1万方

截止5月22日,本月累计成交量为204.2万方

截止5月22日,全年累计成交量为1008.7万方

 

从市场来看,本周成交井喷,周成交量创2019年以来的新高。另一方面本周预售许可证释放并不充分,本周总计50万方的放量大大少于本周市场成交,本周供求比仅为0.61,而本月供求比更是低,在我们不完整的数据中,仅为0.35。进入4月以来,市场供应迅速萎缩,而成交迅速放大,市场处于去存量的阶段。


本周市场高放量与本周土地市场表现正相关,本周土地市场大热,主城区的地块均表现出高溢价水平,另一角度,可能受制于开工影响,本月预售产生了一定程度的抑制,因成都复工较早,估计6月受疫情影响的开工将逐渐消失,市场供应将逐步恢复正常,这种情况下,市场供求关系显得更具有市场观察意义!

 

3、从锦江区的产业规划与豪宅成交看其城市核心地位

 

上周我们的专题是探讨,今年锦江区的高端豪宅出现井喷的原因,但我们对我们分析的原因并不确信,转而求助于成都本地业内人士,他们提到一个非常重要的因素,就是网签备案滞后。对于这个原因,我们认为滞后可能是一个因素,甚至是重要因素,但并不是全部因素,锦江区的城市地位,在过去一两年应该也发生了某种程度的改变,否则不足以解释数据,一方面如果政府按照涨幅来控制房价,那么各区的涨幅应该是基本相同的,也就是各区都会存在着备案滞后的问题;其次是专门抑制锦江区的高端产品备案,这点存在可能,但全部抑制锦江区这个我们并不确定。

 

附豪宅数据:500—1000万区间,今年1—4月锦江区成交了269套(2019年全年212套)(2019年备案数据最多的是天府新区360套),1000万以上数据,2020年全市95套,锦江区今年81套(2019年为129套)。很显然,面对这样的数据,我们并不完全相信这是备案滞后的原因。

 

当然豪宅市场要从产品结构来分,以及供应的节奏来体现。产品结构500—1000万,大平层可能会是一个主要的产品(我们并没有深入了解,只是推断),而超过1000万,则应该是别墅为主力市场。关于这些推断,我们将在今后分析中,来逐步的分析其结论。

 

在今年锦江区供地计划的规划图中,我们可以清晰的看到锦江区的产业结构,分别春熙路的时尚活力区(高端零售,金融商务等等)、白鹭湾新经济总部功能区、新兴传媒功能区。将传媒规划如此大的产业片区,在国内的城市空间与产业规划中,较为少见。

 

我们再看对于新兴传媒产业功能区的政府规划与描述:新兴传媒功能区定位西部新兴媒体引领极,以打造西部数字媒体之首位目标,重点发展新模式,催生新经济。《2020 年锦江区拟上市地块情况》相关资料显示,新兴传媒功能区又细分为环川师文化创意经济带、东村文商旅体融合发展片区、以及大健康产业生态圈三个功能区。

 

 

谁占据了舆论制高点,谁就拥有话语权。近年成都城市营销风生水起的现象并不是一种偶然,至少从这个庞大的产业和空间规划来说,成都城市营销的成果只是一种果,而这个产业规划本身或者出台的背景才是一种因,而随着这个产业规划的实施,成都的城市营销将表现的更加突出。

 

锦江区的三大规划,在产业形态上都属于产业链食物链的顶端业态,充分体现出了其作为城市心脏或者核心区的引领地位。如果将这个规划与豪宅成交数据联立分析,可能更加能准确和充分反映出锦江区的城市地位!

 

附录1、2019年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:455.7万方    276.6万方

2月:119.7万方    153.8万方

3月:259.6万方    234.7万方

4月:413.1万方    240.2万方

5月:393.7万方    229.5万方

6月:406.4万方    251.4万方

7月:251.6万方    269.2万方

8月:292万方       239.9万方

9月:539.1万方    222.6万方

10月:391.5万方    224.9万方

11月:443.3万方  245.7万方

12月:444.6万方  357万方

 

附录2、2020年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:249.7万方   261.9万方

2月:9.6万方    56.7万方

3月:250万方    219.4万方  

4月:280.2万方     266.5万方    

 

 附录3:土地市场:

4月:319.7万方

 

备注:预售和成交数据我们采用城乡住房管理局的数据为准

最新文章

21周(成都):从锦江区的产业规划与豪宅成交看其城市核心地位!

2020-05-23 14:47:040

10天豪掷180亿买地去年营收仅170亿:合生创展钱从哪来?

2020-05-22 16:06:460

20周(重庆):成渝融合背景下的重庆规划选择!(附12—20年2季度市场

2020-05-16 18:18:410

20周(成都):面对城市扩张的迷惑,富裕人群选择回归锦江区?

2020-05-16 16:00:030

商务部:我国4月份实际使用外资首次实现正增长

2020-05-14 15:57:570

19周(成都):万科会将养猪作为主营业务之一么?

2020-05-10 16:40:580

19周(重庆):5月成全年土拍市场的巅峰月(附12—20年2季度市场运行

2020-05-10 16:36:340

对教委《关于规范义务制教育学校招生入学工作的实施意见》

2020-05-09 18:05:070

18周(成都):成渝融合:成都东部新区和重庆科学城相向而行!

2020-05-05 15:23:400

18周(重庆):5月市场走势将决定下半年市场形势(附12—20年2季度市

2020-05-04 14:55:150

热门文章

一个女人和荣盛发展的没落史

2018-08-20 17:47:120

旭辉集团千亿负债面临深度套牢 最苦闷的就是咋找钱

2018-08-06 15:05:340

蓝光发展酝酿反沉船计划:高管辞职 净利润涉嫌掺水

2018-09-04 20:43:391

从重庆的上市公司看重庆经济现状

2018-11-27 16:18:120

深度:《关于进一步规范公办中小学参与举办民办学校的通知》

2019-09-15 15:28:382

前重庆首富尹明善的暮年危机,力帆负债312亿元陷入泥潭

2019-11-21 16:31:180

重庆市统计局数据里的重庆地产市场(2006—2018年)

2019-02-19 17:47:330

重磅!央企华润置地应保监会邀请将接手安邦国内住宅及商业资产

2018-03-21 21:25:400

绿地集团董事长张玉良:绿地将大裁员

2018-08-23 10:52:070

裁员瘦身:地产商经历阵痛

2018-08-26 09:29:230


中鸿网

公司邮箱:rongci512@126.com

公司电话:023-6777 0851

公司地址:重庆市渝北区保利椰风半岛3-22-1





版权所有:重庆中鸿广告有限公司

备案号:渝ICP备13000747号-2