21周(重庆):城市新定位下合川的发展与机遇!

21周(重庆):城市新定位下合川的发展与机遇!

作者:  来源:容磁财经  2020-05-23  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

 

经历了上周频密的推地节奏以后,本周土地市场推地量相对较少,本周至推出了两宗地,一宗是中央公园的小型商务地块,另一宗为水土组团的地块。水土组团地块公告楼面仅为4825,与当前土地市场的热度有一定的落差。


两宗地块,合计占地面积为75439,合计计容面积为108415.9平,平均容积率为1.437。


上周位于茶园组团两宗地块为广阳岛生态投资公司摘牌获得,磁器口一宗商业地块为本地卓越地产获得。


我们无法获知茶园地块,广阳岛生态投资公司将如何对待这些地块。2019年以来,成都的各区级轨道公司将成都所有TOD地块均拿下,其中一些地块已经拿出来与市场共建,相对而言,TOD地块的条件均极为优越,市场条件较好,本地国企将这些地块囊括,可以获取城市经营的收益最大化,同时也能确保项目最后顺利的完工并交付实施和经营。而茶园地块从位置关系上来看,与广阳岛保持着极为密切的关系,因此这些地块的价值,一方面取决于茶园本身城市地位;另一方面也取决于广阳岛的规划建设,以及这些地块和广阳岛之间的关系问题。在这种规划前景不明朗,而广阳岛作为重庆市的稀缺性资源的情况下,由政府自己将地块获得,也不失为一种对城市负责的方法。一方面政府可以获得更加充分的收益,另一方面也可以依据广阳岛的规划做恰当的功能性定位与调整!

 

本周成交地块,合计占地面积363943.9平,合计计容面积551461.2平,平均容积率为1.515.

 

 土拍记录与分析,读者可以看中鸿房产公号或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止5月16日,本周预售许可证发放数量48.2万方。

截止5月16日,本月累计发放预售许可证数量为99.7万方

截止5月16日,全年累计发放预售许可证数量为480.8万方

本周开发领域土地存量6.9万方

 

本周预售较前两周出现明显放量,但总体来说,市场放量依然较少,在仅剩一个工作周的情况来看,预售本月可能不会突破160万方,预售放量受到疫情造成的开工影响。 


上周市场的一件大事是御澜道的一个大投资户降价集体出货,对市场造成了一定的心理影响。因我们没有去查备案价,以及各方对投资户的利润描述差异极大,但投资客降价抛售事件本身对市场的心理影响却是不可估量的。


土地市场的回暖与供应的短缺对市场的驱动作用,从目前来看,并不足以刺激市场放大成交量,本周有开发商的促销政策可以做到首付一成,然后另外两成由开发公司找小贷公司垫付,贷款3年内的不付利息,5年的要支付利息!

 

截止本周,预售许可证放量占2019年2788万方的17.25%。(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

 3、城市新定位下合川的发展与机遇

 

在最新版的重庆各区定位下,合川的定位为:重要战略支点城市。为什么我们要率先就合川来进行解读和探索,一方面我们在探索城市关系上,同时作为战略支点城市的合川与其他三个战略支点城市永川,涪陵与綦江万盛有着较为不同的城市邻里关系。綦江万盛虽然在重庆市辖区内没有自己的经济腹地,但与巴南区直接接壤,同时两个隔壁区江津和南川均为同城化一体区;永川虽然没有直接的经济腹地,但其城市体量与活力,均高于周边相邻城市;涪陵的经济体量与活力则是渝东南渝西北以及毗邻的长寿垫江丰都武隆不可比的,在这些城市中,自然而然也就是充当了中心城市的地位。

 

而合川从经济体量上不如永川,在周边相邻城市中,北碚为主城区,铜梁潼南为桥头堡城市,尽管这两个城市经济体量不如合川,但基于城市定位后的政策方向与政策扶植比较,合川显然并没有明显的优势,但另一角度,合川又是与南充广安遂宁这三个四川地级市直接毗邻的城市,而其经济体量又无法和这三个城市媲美,因此这种背景下,合川的重要支点城市功能如何彰显,城市产业如何定位,城市如何突围就显得具有更强的不确定性因此也更具有探索意义。

 

首先我们看合川有什么?

 

首先是丰富的旅游资源,钓鱼城基于历史地位自然毋庸置疑,还有涞滩古镇,二佛寺等,而对于城市来说,合川的三江交汇形成的优美的城市形象也是极为重要的资源;

 

其次是合川信息产业,依据资料显示:2019年,合川信息技术产值175.15亿、增长28.9%。已聚集360、中兴网信、恒芯天际、博琨瀚威等10家龙头企业。合川的目标是打造千亿级信息安全产业集群,全力创建国家网络安全产业园。

 

 

三是合川拥有丰富的职教资源,合川大学城汇聚了工商大学派斯学院、邮电大学移通学院、重师涉外商贸学院、西南育才学院、邮电大学移通学院等丰富的职教资源。

 

四是合川为中欧班列入渝的第一站。而基于这个优势,合川规划了渭沱物流园。

 

以上要素中,除物流园的外延扩张的不确定性外(物流依托的产业延伸可以做工业,可以做商贸,可以做大物流本身等),其他三个要素中,相对确定性更强,旅游资源为自身资源禀赋;信息产业方面依托于企业集群(确定性招商);职教优势可以为信息产业提供基础人才支撑,同时提升城市基础实力。这四个要素对于川渝融合的对象南广遂而言,职教能体现出直辖市的直接资源优势和城市地位;信息产业与他们的融合的角度我们因为不专业还无法分析出来,旅游资源这么多年的持续存在,新定位对这个要素影响不大。因此在现有资源情况下,想象空间更大的反而是因中欧班列入渝第一站形成的门户优势,这个优势除了物流之外,还有什么可以发挥的呢?

 

备注:附录中每个结构数据均有及时更新

  

 

附录1:2012—2020年二季度市场运行情况

 

2012年二季度:630.2万方   522.3万方

2013年二季度:820.3万方   539.6万方

2014年二季度:425.8万方     503.6万方

2015年二季度:600.1万方    629.3万方

2016年二季度:694万方   620.9万方 

2017年二季度:618.9万方  970.9万方

2018年二季度:706.1万方  950.7万方

2019年二季度:684.1万方  843.1万方

2020年二季度:205.1万方(截止4月30日)

 

简要解析:

1、二季度从成交和预售来看,均是年度的峰值季度。8年总预售许可证数量为5179.5万方,年均647.4万方,超过年度数据的25%;8年总成交为5580.4万方,年均697.6万方,供求关系为0.928,市场处于温和的供不应求状况;如果扣除2017—2019年三年,市场则变为供大于求的状况,前5年预售许可证总量为3170.4万方,总成交为2815.7万方,供求比为1.126。

2、17—19波段明显供不应求的问题在于本轮土地市场启动时间点为2016年12月,这个时段成交的土地原则上放量会在2017年5月以后,而由于市场过度良好,去化过度强烈,土地潜在供应不足导致的预售不足延续到了19年的二季度,总的来说,本波段二季度供求略微偏紧的原因在于土地储备不够以及对市场预估不够导致的。

3、17—19二季度成交大幅度攀升,一方面受行业景气度驱动,包括土地市场驱动;另一方面受市场短缺驱动,但这个两个因素都将在2020年发生变化,2020年还叠加疫情影响,因此本年度二季度可能行情会变得更加艰难!

 

 

 附录2:2012—2020年5月的供求数据(前为供应,后为成交) 

 

2012年:229.3万方  169.6万方

2013年:293.6万方   166.8万方

2014年:2.3万方    170.7万方

2015年:148万方  193万方

2016年:181.9万方    180.9万方

2017年:168万方   310.3万方

2018年:209.6万方   311.3万方

2019年:222.9万方    262.5万方

2020年:99.7万方(截止24日)

 

简要解析:

1、5月成为整个市场的供应淡季(14数据异常,仅为2.3万方,但相对依然较弱),8年总的预售许可证为1455.6万方,月均181.9万方;8年成交总量为1765.1万方,月均成交220.6万方。因14年数据异常,5月数据我们不做拆分分析。

 

 附录3:2012—2020年6月的供求数据(前为供应,后为成交) 

 

2012年:259.4万方  180万方

2013年:236.9万方   157.4万方

2014年:202万方    192.6万方

2015年:199.6万方 199.2万方

2016年:191.8万方    171.3万方

2017年:222.4万方   289.5万方

2018年:344.3万方   386.4万方

2019年:250.5万方   272.8万方

2020年:

 

简要解析:

1、6月在2016年度以及以前并不是一个成交旺月,但随着更多企业上市,以及企业的排名竞赛日趋激烈,而关联产业衡量一个企业的实力,往往会看各种排名,因此如何在半年报中体现一个优秀的数据,往往成了企业的重要时间窗口,好的排名往往意味着获得资本市场的青睐,可以融得更多的资金获得更加低廉的资金成本,而排名不佳的企业则两者都受到抑制。在资本驱动的背景下,谁获得了大量的廉价的资本青睐,谁就有了更强的发展资本和实力。这是6月行情变异的关键因素。

 

2、8年6月总的预售许可证为1906.9万方,月均238.3万方;总的成交为1849万方,月均231.1万方,供求关系为1.03。扣除2017—2019年度预售许可证数据为1089.4万方,成交数据为900.3万方,供求比上升到1.21,而月均供应数据变为217.8万方;月均成交变为180万方。基本处于全年一个均值的数据状态。

 

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