22周(成都):天府新区:成眉同城化OR成眉德资同城化的结果?

22周(成都):天府新区:成眉同城化OR成眉德资同城化的结果?

作者:  来源:容磁财经  2020-05-30  

 纵论地产行业环境,深度剖析成都市场!

1、土地市场:

 

本周成都土拍市场,可谓欢喜盛宴,高潮不断。总共5宗商住用地,两宗创组团新高,华润龙泉驿那宗尽管没有溢价,但算上附属条件,楼面也过万。温江和新都地块尽管溢价没有主城区的突出,但楼面绝对价格也已经相当的高了。总体来看,本周土地市场可以用火爆二字来形容。

 

在进行统计的时候,本周我们发现挂牌的商用地中,诸如康体娱乐用地与其他商业用地归类的问题,有一些疑惑,从用途来说,这些地块与住宅与传统商业并不相关,但他们呈现以后,还是有很大一部分要直接售卖给市场。因此这类地块用何种统计口径,我们也有一些疑惑。暂时我们将之均归为同一口径下。

 

本周5宗商住用地总占地面积279182.1平,总计容面积596457.5平,平均容积率2.136.

 

本周10宗商业用地(含一宗加油站用地,成都加油站有地和重庆加油站用地出让行情截然不同,重庆基本为摘牌,无竞争无溢价,且价格较低,成都的多宗加油站均出现了超高溢价,且楼面成本极高),总占地面积344472.9平,计容面积829680.1平,平均容积率为2.41.

 

附一张网络整体的本月土地成交的高楼面地块图:


 

 

2、供需关系

 

土地市场数据:

 

截止5月29日,本周出让计容体量为142.6万方

截止5月29日,本月出让计容体量为350.3万方

截止5月29日,本年度出让计容体量1458.4万方

 

备注:

1、数据来源为成都市公共资源交易中心,从4月开始我们开始引入月度数据!

2、土地数据涵盖了商业用地中其他商业用地(B29类土地)

 

预售许可证数据:

 

截止5月29日,本周预售许可证发放数量50.7方。

截止5月29日,本月预售许可证发放数量120.9万方。

截止5月29日,全年累计发放预售许可证910.7万方

 

备注:

1、5月缺6日、8、11、22、29日数据!

4、4月数据修正为280.2万方

 

成交数据:

 

截止5月29日,本周累计成交量为77.6万方

截止5月29日,本月累计成交量为281.8万方

截止5月29日,全年累计成交量为1086.3万方

 

5月成都土拍市场无疑是一个耀眼的火爆的市场,一个月之内产生7个地王,本周产生两个地方,成交量井喷,本月成交量达到350万方(含有B29类商业用地),从土地市场来看丝毫看不出市场受到过疫情的影响。我们曾经在重庆周报上对上半年市场的判断是景气,用了如下理由:第一受疫情影响,开工不足导致市场供应不足;其次是因疫情影响的价格原因,市场会归因为疫情,加上疫情的一些特殊政策,可能会促使金融系统对地产企业融资通道放松,地产企业自身归因也不会将这个短期市场指标归为市场原因,因此倾向于购地,形成土地市场的井喷;叠加经济演化后的全球央行大放水,以及中央政府的财政政策刺激,促使地产企业认为未来市场会持续乐观,同时受疫情影响,实体经济更无投向,货币空转的现象叠加。对于成都市场而言,前三年受到限购限价抑制以后的逐渐放松的政策红利,也是一个主要原因。

 

本周供应恢复到正常状态,但还是略小于成交,市场连续两周供不应求。叠加土地市场的火爆刺激,市场需求整体井喷,本月成交数据大概在285万方左右,不仅是今年新高,也是2019年以来的第二高,仅次于限购松绑的2019年的12月数据。

 

成都市场是今年全国市场中表现最好的市场,无论是土地市场,还是商品房市场,属于同比几乎没有下降的市场,成都市场持续火爆的原因在那?城市能级提高?需求被过渡抑制?是15个重点城市中政策放开尺度最大的?目前我们还无法给出一个更合理的解释理由,还需要进一步的市场观察!
 

 

3、天府新区:成眉同城化OR成眉德资同城化的结果?

 

成渝一体化的热潮正盛,提了很多年的成渝一体化,能否在本次浪潮中真正融合呢?要回答这个答案,或者看清这种可能性,我们首先要分析清楚城市的内在融合动力以及城市的空间结构和产业关系。我们将沿着这个角度来试着进行探析。

 

本周天府新区地块接连创出新高,同时作为东部新城的门户区龙泉驿地价也过万。而在我们前两周对成都市场豪宅的梳理过程中,却发现锦江区今年成交量爆发。豪宅的成交意味着城市富裕人群的去向和价值判断,这对城市产业有着极为重要的关系。

 

从城市发展现状关系来看,天府大道延伸方向眉山,成眉同城化的趋势似已无可阻挡。这条经济走廊将乐山,内江最大限度的连接起来。同时还可以影响自贡宜宾等城市。

 

 

在这种背景下,成都向南主要是基于现有经济带的强化,是一种惯性的延续,一种势能的延续。在这种背景下,东部新城横空而出,对于现有城市格局的改变将从什么角度入手?还需要探索。东部新城的建设,首先从空间形态来看,无法改变现有眉山,乐山等城市融合的方向,因此更大的改变,将是资阳,内江,自贡,遂宁,南充,广安,达州,泸州与成都和重庆的关系和融入问题。

 

 

从天府新区规划以及成都和眉山的交通动线来看,成都和眉山已经基本融为一体,这大概是成都向南最直接的成果!


备注:初次涉足这个话题,可能有很多的欠缺,希望随着我们今后更多次的探索后,会有一个更加清晰的结论!

 

附录1、2019年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:455.7万方    276.6万方

2月:119.7万方    153.8万方

3月:259.6万方    234.7万方

4月:413.1万方    240.2万方

5月:393.7万方    229.5万方

6月:406.4万方    251.4万方

7月:251.6万方    269.2万方

8月:292万方       239.9万方

9月:539.1万方    222.6万方

10月:391.5万方    224.9万方

11月:443.3万方  245.7万方

12月:444.6万方  357万方

 

附录2、2020年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:249.7万方   261.9万方

2月:9.6万方    56.7万方

3月:250万方    219.4万方  

4月:280.2万方     266.5万方 

5月:  

 

 附录3:土地市场:

4月:319.7万方

5月:350.3万方

 

备注:预售和成交数据我们采用城乡住房管理局的数据为准,土地数据涵盖有商业商务用地(含B29类其他商业商务用地)

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