22周(重庆):渝中,江北,南岸CBD三区,江北会脱颖而出?

22周(重庆):渝中,江北,南岸CBD三区,江北会脱颖而出?

作者:  来源:容磁财经  2020-05-30  

 

纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

 

本周市场推出了两宗地,一宗是位于西永组团科学城辐射范围内的地块,本宗地块体量适中,为一宗中型居住地块,另外一宗为人和组团的商业用地,本宗地起拍楼面为1880元。有市场小道传言,基于科学城的推进,科学城辐射半径内的土地将近期暂行冻结,对这一传言,还有待市场验证,不过在城市空间规划以及城市经营的逻辑而言,这个传言有一定的支撑理由!


本周两宗地合计占地面积140433平,合计计容面积210649.5平,平均容积率为1.5!


本周为市场成交密集区间,一共有10宗地成交,其中两宗位于龙兴组团,一宗位于唐家沱,一宗位于跳蹬组团,一宗位于两路组团,一宗位于水土,4宗位于茶园。茶园组团地块为广阳岛生态投资全摘得;本周溢价最高的出现在长城实业拿下的两路组团地块,本宗地溢价超过40%,同时长城实业也是第一次在土拍市场上公开拿地(母公司为长城汽车),昕辉地产拿下了跳蹬组团地块,美好地产拿下了唐家沱地块,金科+华宇拿下了水土地块,恒大和融创则拿下了龙兴组团地块。恒大今年已经在市场获取了足够的土地,而融创则是今年第一次在公开土地市场获地。在本周土地市场上,还有四川圣桦首次亮相,同时海成表现出了强烈的拿地意愿,华发也有继续增持地块的动机!

 

5月过后,全年土拍任务已经过半,从目前来看6月所拍数量并不多,按照今年公布的出让量来看,今年三季度与四季度出让地块数量要高于2019年,今年土拍市场仍然有较多的土地将供应。

 

本周成交地块,合计占地面积1345757.1平,合计计容面积2028914.5平,平均容积率为1.508.

 

 土拍记录与分析,读者可以看中鸿房产公号或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止5月29日,本周预售许可证发放数量62.8万方。

截止5月29日,本月累计发放预售许可证数量为162.8万方

截止5月29日,全年累计发放预售许可证数量为543.6万方

本周开发领域土地存量6.9万方

 

本周重庆市统计局公布了1—4月房地产市场的数据,从成交角度来看1—2月全市总成交322.2万方(克而瑞主城区数据为100万方);3月全市总成交为621.3万方(克而瑞未修正的前数据为92.5万方,这个数据可能修正后的数据更可信),4月全市总成交396.9万方(克而瑞的数据为186.3万方,可信度较高)。从这组数据来看,四月数据显然不太乐观,1—3月考虑到疫情已经其他因素,成交数据可能有一些混乱或者不规则,但4月的数据,客观上的因素基本已经消除,因此4月的数据相对较为准确。


本周预售数据创今年新高,但成都本月预售数据新低,在我们暂时无法确定到底是因为土地短缺造成的供应短缺,还是开工影响造成的开工短缺的情况下,本周预售数据放量的原因是什么?


马上5月的数据将要出炉,从机构统计数据来看,5月数据还是相对乐观,5月数据对于全年而言,都是一个至关重要的数据,首先他可能是一个短期高点(在2017年以后,市场上成交高点往往集中于6月和12月,但今年因为疫情的原因,可能高点会提前),如果5月预期不理想,市场可能会对短期热情有所收敛,同时基于宏观经济环境的情况来说,以及现金流情况来看,是否会转入悲观,将是一个非常重要的事情。

 

截止本周,预售许可证放量占2019年2788万方的19.5%。(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

 3、渝中,江北,南岸CBD三区,江北会脱颖而出?

 

我们想看一组数据:

 

2015年渝北区、九龙坡区、渝中区、江北区、南岸区、涪陵区6个区的GDP数据分别是:958.2亿、1003.6亿、958.2亿、687.3亿、679.4亿、813.2亿;我们再看2019年这6个区的数据分别是:1848.2亿、1462.9亿、1301.4亿、1240亿、770.6亿、1178.7亿。从绝对增速来看,他们分别是:92.9%、45.8%、35.8%、80.4%、13.4%、44.9%。本来样本还应该选择万州和沙区的,但沙区不在CBD范围内,且GDP不在领头羊板块,万州近年快速下滑,已经跌出第一集团,故也不选择了。从绝对增速来看,渝北挟两江新区核心区的优势,增速排第一,但渝北经济发展也并不稳固,在2019年一季度出现大幅度波动,同比下滑7.8%,而年末的增速达到19.8%,高幅度震荡凸显的经济的粘性不足,应对经济周期波动缺乏弹性;江北区以80.4%增速排第二,气候分别是九龙坡区45.8%,涪陵区44.9%,这两个区主要以工业取胜,增幅大致相当;接下来是渝中区35.8%,渝中区主要以金融,现代服务业为主(与江北区有产业趋同),最后是南岸,增幅只有13.4%,从数据本身来看,南岸尽管在CBD规划中,同为CBD区,但南岸在经济总量和产业结构上,已经落后于渝中和江北。

 

对于现代经济三大特征主导下的经济增长:产销分离;金融驱动;服务驱动的情况下,商务和服务正成为决定一个区域经济增长的核心因素。渝北区尽管在加州和龙头寺领域也拥有一定体量的写字楼,这另一方面也是渝北区经济增长的一种保障;全市主要的商务行政还是集中在江北嘴沿线,而渝中区则有解放碑和化龙桥两个组团。尽管加州商圈日益繁荣,但还是无法独自成圈,无法与江北嘴与渝中区抗衡,因此整个城市的经济领头羊之争,最终必然围绕着渝中和江北展开。

 

以2015年GDP为基数,江北GDP增速分别为13.2%,13.1%,16.8%,20.6%,整体呈现出一种稳定的加速增长态势,同时随着万科,保利江北嘴写字楼项目的竣工,江北商务行政的空间供应持续扩张,也即意味着对市场上的企业主体吸附能力的持续扩张。而在零售百货时尚消费的都市核心区,观音桥商圈有持续向传统中心区解放碑靠拢的趋势。而小湾片区拆迁以后,还没有最终建设,一旦项目建设启动,江北对商业商服的空间供应还将扩大,同时依托于观音桥商圈的点效应聚集放大,将极大提高江北经济总量,而江北大石坝组团原长安厂区域拆迁后,基于良好的城市区位,本区域必然将会形成商住混合的组团,这个组团还将为江北经济提供增量效应。

 

反观渝中区,受制于当初在CBD规划时,将商务让给江北嘴后大批围绕着总部产生的关联产业开始搬离解放碑,尽管规划为金融中心,但众多金融企业总部却进驻到江北嘴,加上渝中区传统优势现代服务业,近年随着各区商务行政功能的升级,不能形成更稳定的聚集,从而导致经济增速开始低于江北区。这点从渝中区经济增速来看,可以得到一定程度的证明。以2015年为基数的GDP年增幅分别为9.6%、6.8%、7.3%、8.1%,仅4年时间,渝中区的增幅没有一年上10%,也就是渝中区经济基本稳定,失去了跳跃增长的空间。

 

随着今年万科御澜道和保利观澜的写字楼投入运营,江北区对企业的吸附能力将进一步扩张,增量效应将得到凸显,也就是20年江北的GDP有望保持一个相对的高速,或许今年江北将完成对渝中区的超越,也未尝没有可能!

 

 

备注:附录中每个结构数据均有及时更新

  

 

附录1:2012—2020年二季度市场运行情况

 

2012年二季度:630.2万方   522.3万方

2013年二季度:820.3万方   539.6万方

2014年二季度:425.8万方     503.6万方

2015年二季度:600.1万方    629.3万方

2016年二季度:694万方   620.9万方 

2017年二季度:618.9万方  970.9万方

2018年二季度:706.1万方  950.7万方

2019年二季度:684.1万方  843.1万方

2020年二季度:205.1万方(截止4月30日)

 

简要解析:

1、二季度从成交和预售来看,均是年度的峰值季度。8年总预售许可证数量为5179.5万方,年均647.4万方,超过年度数据的25%;8年总成交为5580.4万方,年均697.6万方,供求关系为0.928,市场处于温和的供不应求状况;如果扣除2017—2019年三年,市场则变为供大于求的状况,前5年预售许可证总量为3170.4万方,总成交为2815.7万方,供求比为1.126。

2、17—19波段明显供不应求的问题在于本轮土地市场启动时间点为2016年12月,这个时段成交的土地原则上放量会在2017年5月以后,而由于市场过度良好,去化过度强烈,土地潜在供应不足导致的预售不足延续到了19年的二季度,总的来说,本波段二季度供求略微偏紧的原因在于土地储备不够以及对市场预估不够导致的。

3、17—19二季度成交大幅度攀升,一方面受行业景气度驱动,包括土地市场驱动;另一方面受市场短缺驱动,但这个两个因素都将在2020年发生变化,2020年还叠加疫情影响,因此本年度二季度可能行情会变得更加艰难!

 

 

 附录2:2012—2020年5月的供求数据(前为供应,后为成交) 

 

2012年:229.3万方  169.6万方

2013年:293.6万方   166.8万方

2014年:2.3万方    170.7万方

2015年:148万方  193万方

2016年:181.9万方    180.9万方

2017年:168万方   310.3万方

2018年:209.6万方   311.3万方

2019年:222.9万方    262.5万方

2020年:99.7万方(截止24日)

 

简要解析:

1、5月成为整个市场的供应淡季(14数据异常,仅为2.3万方,但相对依然较弱),8年总的预售许可证为1455.6万方,月均181.9万方;8年成交总量为1765.1万方,月均成交220.6万方。因14年数据异常,5月数据我们不做拆分分析。

 

 附录3:2012—2020年6月的供求数据(前为供应,后为成交) 

 

2012年:259.4万方  180万方

2013年:236.9万方   157.4万方

2014年:202万方    192.6万方

2015年:199.6万方 199.2万方

2016年:191.8万方    171.3万方

2017年:222.4万方   289.5万方

2018年:344.3万方   386.4万方

2019年:250.5万方   272.8万方

2020年:

 

简要解析:

1、6月在2016年度以及以前并不是一个成交旺月,但随着更多企业上市,以及企业的排名竞赛日趋激烈,而关联产业衡量一个企业的实力,往往会看各种排名,因此如何在半年报中体现一个优秀的数据,往往成了企业的重要时间窗口,好的排名往往意味着获得资本市场的青睐,可以融得更多的资金获得更加低廉的资金成本,而排名不佳的企业则两者都受到抑制。在资本驱动的背景下,谁获得了大量的廉价的资本青睐,谁就有了更强的发展资本和实力。这是6月行情变异的关键因素。

 

2、8年6月总的预售许可证为1906.9万方,月均238.3万方;总的成交为1849万方,月均231.1万方,供求关系为1.03。扣除2017—2019年度预售许可证数据为1089.4万方,成交数据为900.3万方,供求比上升到1.21,而月均供应数据变为217.8万方;月均成交变为180万方。基本处于全年一个均值的数据状态。

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