23周(重庆):简述地摊经济与房地产市场的关系

23周(重庆):简述地摊经济与房地产市场的关系

作者:  来源:容磁财经  2020-06-07  

 ​纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

 

本周市场密集推地,一共推出10宗地块,其中两宗巴南区低密度地块;中央公园推出2宗;两路口转盘一宗商务用地;空港组团一宗(本宗地块容积率为2);水土一宗,值得关注的是本宗地为大宗高容积率地块,纯居住用地情况下,容积率达到2.5;北碚组团一宗地块,容积率更是高达2.9;悦来一宗商业地块(含停车场)。本周以下出现三宗容积率超出规划条例的规定地块,值得关注!


本周10宗地块,合计占地面积750285.8平,合计计容面积1084317.2平,平均容积率为1.445.

 

本周有两宗地公示到期,其中一宗水土居住地块为招商获得,另一宗中烟公园商业用地,暂未获拿地企业。

 

招商地块的占地面积为61679平,计容面积为74014.9平,容积率为1.2!

 

 土拍记录与分析,读者可以看中鸿房产公号或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止6月5日,本周预售许可证发放数量35.4万方。

截止6月5日,本月累计发放预售许可证数量为35.4万方

截止6月5日,全年累计发放预售许可证数量为579万方

本周开发领域土地存量—28万方

 

5月月度机构数据陆续出台了,锐理数据为262万方,铭腾数据为281万方,两个机构数据相对较为统一,无论选择相信那个数据,5月市场成交量均为一个高位状态。从预售来看,5月预售为162.8万方,市场呈现出明显的供不应求状态。但因市场本身存量较多,市场压力仍然较大,一些现金流或者是出货不理想的企业,选择继续降价以谋求销量。这点在市场上并不少见。水土某些楼盘价格已经降低到建面一万以下,可见市场中的压力仍然相对较大!

 

 

截止本周,预售许可证放量占2019年2788万方的20.77%。(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

 3、简述地摊经济与房地产市场的关系


近段时间地摊经济炙热,股市上,凡事给地摊经济沾边的,都可以风光的来几个涨停,当然更有甚者港股五菱,直接一天涨100%多。至于民间热度,只有有微信的朋友,每天朋友圈再怎么少,也有三五条地摊经济的信息。

 

本文我们不论其他,探讨地产经济对房地产市场的关系和影响

 

地摊经济的核心是降投资门槛,相对于门面来说,可以降低三个方面的门槛:首先是房屋门槛,一方面房屋租金是一个门槛,其次是门面装修;第三是门面的转手费,在所有的成本中,门面的成本对于零售,小吃等来说,这个构成绝对大比例成本;其次是将进货规模的成本,一个门面可能需要囤货上十万,但一个地摊可能只需要5000元;第三是降产品品质的成本,门面因为持续性经营与固定场所,受持续经营与用户维护的影响,进货一方面有品牌化至少是合格品的约束,但地摊一方面购买对象具有流动性,其次是经营具有流动性,信誉并不是最重要的,因此临期产品,甚至过期产品才有足够的价格下降空间,同时也不排除购买假冒伪劣,食品采用不合格食材,比如地沟油等。地摊在降低售价的时候,必须要降低成本,否则地摊经济无法运转。

 

因此地摊经济的核心是低收入阶层与消费底层的共同报团取暖的相濡以沫!

 

上面的分析,我们谈到地摊经济时候,从客群构成的时候,地摊与门面经营并不太大冲突,两者投资群体是截然分开的,但这里面的影响在于消费群体。如餐饮与小零售店的经营产品与地摊很多处于竞争状态,也就是地摊经济很可能会抢走门面,甚至商场内低端的低价的零售类也餐饮类的客群。而类消费品可能是门面与低端商场的基础类支撑产品,而其他相对附加值更高的产品产生的边际利润构成门店的利润。如果基础客群减少,那么门店势必只能将附加值高的产品利润用于补贴经营本身的损耗。简单的说,地摊经济会与门面与低端商场竞争利润,而这种竞争是负和博弈,假定消费总量不变,那么必然结果是消费总金额下降,而这种下降可能会在某些特殊店铺产生加速度下压,即零售价格和数量同时下降,这必然反过来促使门店经营者降低成本,而最能降低的,首先是租金。

 

租金下降,势必引发投资收益率下降,再引发价格下降。我们无法预期这个政策的持续性,假定社会会在一个中期范围内让这个政策持续存在,那么反过来必将反映到土地市场上,一方面影响土地市场商业地块的价格,另一方面影响商业地块的供给量。

 

但这不是对房地产影响最大的,地摊经济可能产生的对地产最大的影响是低端居民杠杆压缩,这个直接对应的是首付6个荷包的刚需购买群体。一方面紧张的就业对薪资的增长的想象空间失去了,居民进入未来可预期收入,这种情况下量入为出的生活方式会重新走进大众视野;其次是支付过于紧张的时候,居民压缩杠杆,减少利息刚性支出;第三是储蓄意识重新被激发,这三者直接的影响,均是刚需购房群体。而当前房地产市场的基础支撑依然是刚需群体,因此这两者之间的关系如何发展,颇为值得关注!

 

 

备注:附录中每个结构数据均有及时更新

  

 

附录1:2012—2020年二季度市场运行情况

 

2012年二季度:630.2万方   522.3万方

2013年二季度:820.3万方   539.6万方

2014年二季度:425.8万方     503.6万方

2015年二季度:600.1万方    629.3万方

2016年二季度:694万方   620.9万方 

2017年二季度:618.9万方  970.9万方

2018年二季度:706.1万方  950.7万方

2019年二季度:684.1万方  843.1万方

2020年二季度:205.1万方(截止4月30日)

 

简要解析:

1、二季度从成交和预售来看,均是年度的峰值季度。8年总预售许可证数量为5179.5万方,年均647.4万方,超过年度数据的25%;8年总成交为5580.4万方,年均697.6万方,供求关系为0.928,市场处于温和的供不应求状况;如果扣除2017—2019年三年,市场则变为供大于求的状况,前5年预售许可证总量为3170.4万方,总成交为2815.7万方,供求比为1.126。

2、17—19波段明显供不应求的问题在于本轮土地市场启动时间点为2016年12月,这个时段成交的土地原则上放量会在2017年5月以后,而由于市场过度良好,去化过度强烈,土地潜在供应不足导致的预售不足延续到了19年的二季度,总的来说,本波段二季度供求略微偏紧的原因在于土地储备不够以及对市场预估不够导致的。

3、17—19二季度成交大幅度攀升,一方面受行业景气度驱动,包括土地市场驱动;另一方面受市场短缺驱动,但这个两个因素都将在2020年发生变化,2020年还叠加疫情影响,因此本年度二季度可能行情会变得更加艰难!

 

 

 附录2:2012—2020年5月的供求数据(前为供应,后为成交) 

 

2012年:229.3万方  169.6万方

2013年:293.6万方   166.8万方

2014年:2.3万方    170.7万方

2015年:148万方  193万方

2016年:181.9万方    180.9万方

2017年:168万方   310.3万方

2018年:209.6万方   311.3万方

2019年:222.9万方    262.5万方

2020年:162.8万方

 

简要解析:

1、5月成为整个市场的供应淡季(14数据异常,仅为2.3万方,但相对依然较弱),8年总的预售许可证为1455.6万方,月均181.9万方;8年成交总量为1765.1万方,月均成交220.6万方。因14年数据异常,5月数据我们不做拆分分析。

 

 附录3:2012—2020年6月的供求数据(前为供应,后为成交) 

 

2012年:259.4万方  180万方

2013年:236.9万方   157.4万方

2014年:202万方    192.6万方

2015年:199.6万方 199.2万方

2016年:191.8万方    171.3万方

2017年:222.4万方   289.5万方

2018年:344.3万方   386.4万方

2019年:250.5万方   272.8万方

2020年:

 

简要解析:

1、6月在2016年度以及以前并不是一个成交旺月,但随着更多企业上市,以及企业的排名竞赛日趋激烈,而关联产业衡量一个企业的实力,往往会看各种排名,因此如何在半年报中体现一个优秀的数据,往往成了企业的重要时间窗口,好的排名往往意味着获得资本市场的青睐,可以融得更多的资金获得更加低廉的资金成本,而排名不佳的企业则两者都受到抑制。在资本驱动的背景下,谁获得了大量的廉价的资本青睐,谁就有了更强的发展资本和实力。这是6月行情变异的关键因素。

 

2、8年6月总的预售许可证为1906.9万方,月均238.3万方;总的成交为1849万方,月均231.1万方,供求关系为1.03。扣除2017—2019年度预售许可证数据为1089.4万方,成交数据为900.3万方,供求比上升到1.21,而月均供应数据变为217.8万方;月均成交变为180万方。基本处于全年一个均值的数据状态。

 

 

最新文章

23周(重庆):简述地摊经济与房地产市场的关系

2020-06-07 10:54:380

23周(成都):《中国西部(成都)科学城战略规划(征求意见稿)》亮相

2020-06-06 15:23:040

22周(重庆):渝中,江北,南岸CBD三区,江北会脱颖而出?

2020-05-30 18:09:570

22周(成都):天府新区:成眉同城化OR成眉德资同城化的结果?

2020-05-30 14:33:180

21周(重庆):城市新定位下合川的发展与机遇!

2020-05-23 17:48:040

21周(成都):从锦江区的产业规划与豪宅成交看其城市核心地位!

2020-05-23 14:47:040

10天豪掷180亿买地去年营收仅170亿:合生创展钱从哪来?

2020-05-22 16:06:460

20周(重庆):成渝融合背景下的重庆规划选择!(附12—20年2季度市场

2020-05-16 18:18:410

20周(成都):面对城市扩张的迷惑,富裕人群选择回归锦江区?

2020-05-16 16:00:030

商务部:我国4月份实际使用外资首次实现正增长

2020-05-14 15:57:570

热门文章

一个女人和荣盛发展的没落史

2018-08-20 17:47:120

旭辉集团千亿负债面临深度套牢 最苦闷的就是咋找钱

2018-08-06 15:05:340

蓝光发展酝酿反沉船计划:高管辞职 净利润涉嫌掺水

2018-09-04 20:43:391

从重庆的上市公司看重庆经济现状

2018-11-27 16:18:120

深度:《关于进一步规范公办中小学参与举办民办学校的通知》

2019-09-15 15:28:382

前重庆首富尹明善的暮年危机,力帆负债312亿元陷入泥潭

2019-11-21 16:31:180

重庆市统计局数据里的重庆地产市场(2006—2018年)

2019-02-19 17:47:330

重磅!央企华润置地应保监会邀请将接手安邦国内住宅及商业资产

2018-03-21 21:25:400

绿地集团董事长张玉良:绿地将大裁员

2018-08-23 10:52:070

裁员瘦身:地产商经历阵痛

2018-08-26 09:29:230


中鸿网

公司邮箱:rongci512@126.com

公司电话:023-6777 0851

公司地址:重庆市渝北区保利椰风半岛3-22-1





版权所有:重庆中鸿广告有限公司

备案号:渝ICP备13000747号-2