24周(重庆):1—5月预售与成交同比例萎缩!

24周(重庆):1—5月预售与成交同比例萎缩!

作者:  来源:容磁财经  2020-06-13  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

 

上周总共推出6宗地块,其中一宗为在建工程。另5宗分别是蔡家两宗,两路组团A分区一宗,沙区童家桥一宗,九龙坡印江州项目对面一宗,大渡口一宗滨江地块。从条件来看,这五宗地均为条件非常优越的地块,蔡家本身是全城开发热土,几乎所有开发企业都不会拒绝蔡家,其次是大型地块在蔡家极少见;而童家桥地块为磁器口板块,为绝对的城市熟地;印江州对面地块,有印江州做对比参照,且起拍价格低于印江州楼面;大渡口地块则是江景条件极为优质,且容积率和限高的关系较为宽松,产品江景最大化,同时产品组合也可以设计为多种结构,1.5的容积率,40米限高,按照13层计算,建筑覆盖率仅为11.5%,如果做到25%覆盖率,不仅可以在景观上做文章,同时也有洋房+小高层或者联排+小高层;或者纯板楼小高层的低密度社区;或者纯电梯洋房社区等等多样性组合。

 

上周6宗地总的占地面积485901.8平,总计容面积776364.8平,平均容积率1.598!

 

没有土地出让,本月的土地出让,主要集中在下旬,特别是月末几天,大家可以特别关注这几天市场动态!

 

 

 土拍记录与分析,读者可以看中鸿房产公号或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止6月12日,本周预售许可证发放数量45.3万方。

截止6月12日,本月累计发放预售许可证数量为80.7万方

截止6月12日,全年累计发放预售许可证数量为624.3万方

本周开发领域土地存量—45.3万方

 

本周预售数据处于正常状态,今年1—5月预售数据为545.3万方;2019年1—5月预售数据为929.2万方,同比下跌385.6万方,下降幅度为41.5%;2019年6月预售数据为250.5万方,本月两周之后数据仅为80.7万方,本月按照目前态势来看,预售数据应该在200万方范围以内,供应继续呈现出同比下跌的状态。

 

今年1—5月成交数据为651.7万方,2019年1—5月成交数据为1108万方,同比下跌456.3万方,同比下跌幅度为41.2%,本月第一周机构数据在40万方左右,算上月末最后一周的冲量,当然如果考虑到企业的促销政策提前,比如龙湖在本周开始大范围促销。那么这个数据在本周可能应该就会体现,因此本周数据可能会是本月数据的一个提前反应。

从土地市场来看,今年上半年土地市场呈现出量涨价平的状态,总体来说,土地市场价格保持了相对稳定。考虑到土地价格涨势的惯性,以及购房者对土地价格记忆的滞后性(较长时间停留在低价格以及短期高价格的对比刺激),二级市场供应短缺,以及疫后相对宽松的信贷政策,对市场的刺激后,二级市场的成交还是同比大幅度回调,这个现象值得关注!

 

截止本周,预售许可证放量占2019年2788万方的22.39%。(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

 

备注:附录中每个结构数据均有及时更新

  

 

附录1:2012—2020年二季度市场运行情况

 

2012年二季度:630.2万方   522.3万方

2013年二季度:820.3万方   539.6万方

2014年二季度:425.8万方     503.6万方

2015年二季度:600.1万方    629.3万方

2016年二季度:694万方   620.9万方 

2017年二季度:618.9万方  970.9万方

2018年二季度:706.1万方  950.7万方

2019年二季度:684.1万方  843.1万方

2020年二季度:205.1万方(截止4月30日)

 

简要解析:

1、二季度从成交和预售来看,均是年度的峰值季度。8年总预售许可证数量为5179.5万方,年均647.4万方,超过年度数据的25%;8年总成交为5580.4万方,年均697.6万方,供求关系为0.928,市场处于温和的供不应求状况;如果扣除2017—2019年三年,市场则变为供大于求的状况,前5年预售许可证总量为3170.4万方,总成交为2815.7万方,供求比为1.126。

2、17—19波段明显供不应求的问题在于本轮土地市场启动时间点为2016年12月,这个时段成交的土地原则上放量会在2017年5月以后,而由于市场过度良好,去化过度强烈,土地潜在供应不足导致的预售不足延续到了19年的二季度,总的来说,本波段二季度供求略微偏紧的原因在于土地储备不够以及对市场预估不够导致的。

3、17—19二季度成交大幅度攀升,一方面受行业景气度驱动,包括土地市场驱动;另一方面受市场短缺驱动,但这个两个因素都将在2020年发生变化,2020年还叠加疫情影响,因此本年度二季度可能行情会变得更加艰难!

 

 

 附录2:2012—2020年5月的供求数据(前为供应,后为成交) 

 

2012年:229.3万方  169.6万方

2013年:293.6万方   166.8万方

2014年:2.3万方    170.7万方

2015年:148万方  193万方

2016年:181.9万方    180.9万方

2017年:168万方   310.3万方

2018年:209.6万方   311.3万方

2019年:222.9万方    262.5万方

2020年:162.8万方

 

简要解析:

1、5月成为整个市场的供应淡季(14数据异常,仅为2.3万方,但相对依然较弱),8年总的预售许可证为1455.6万方,月均181.9万方;8年成交总量为1765.1万方,月均成交220.6万方。因14年数据异常,5月数据我们不做拆分分析。

 

 附录3:2012—2020年6月的供求数据(前为供应,后为成交) 

 

2012年:259.4万方  180万方

2013年:236.9万方   157.4万方

2014年:202万方    192.6万方

2015年:199.6万方 199.2万方

2016年:191.8万方    171.3万方

2017年:222.4万方   289.5万方

2018年:344.3万方   386.4万方

2019年:250.5万方   272.8万方

2020年:

 

简要解析:

1、6月在2016年度以及以前并不是一个成交旺月,但随着更多企业上市,以及企业的排名竞赛日趋激烈,而关联产业衡量一个企业的实力,往往会看各种排名,因此如何在半年报中体现一个优秀的数据,往往成了企业的重要时间窗口,好的排名往往意味着获得资本市场的青睐,可以融得更多的资金获得更加低廉的资金成本,而排名不佳的企业则两者都受到抑制。在资本驱动的背景下,谁获得了大量的廉价的资本青睐,谁就有了更强的发展资本和实力。这是6月行情变异的关键因素。

 

2、8年6月总的预售许可证为1906.9万方,月均238.3万方;总的成交为1849万方,月均231.1万方,供求关系为1.03。扣除2017—2019年度预售许可证数据为1089.4万方,成交数据为900.3万方,供求比上升到1.21,而月均供应数据变为217.8万方;月均成交变为180万方。基本处于全年一个均值的数据状态。

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