24周(成都):蓝光的焦虑与张巧龙的离职!

24周(成都):蓝光的焦虑与张巧龙的离职!

作者:  来源:容磁财经  2020-06-14  

 纵论地产行业环境,深度剖析成都市场!

 

1、土地市场:

 

 

本周一共出让了6宗地块,其中两宗位于天府新区的地块继续高溢价成交,实际成交楼面分别达到17500以上,两宗地分别被三盛和德信地产获得,上周新都成交两宗地块基本无溢价,一宗为保利获得,一宗为正荣获得。

 

从土地市场表现来看,与重庆市场略显不同的是,成都市场并非市场主力开发商拿地的主战场,而且主力开发商在拿地时候表现也相对谨慎,这与整个繁荣的市场形成了一种较为鲜明的对比,而在成都激进拿地的开发企业,基本均是市场排名50名以后的企业,他们对成都市场表现出了强烈的进驻意愿。这种逻辑下,成都市场是否是被这类企业视为弯道超车的最佳市场,或者说基于风险平衡,成都市场为他们最佳风险避险市场?这是个有趣的角度,我们今后将进行重点关注。而传统大型开发商对成都市场要不前两年的限价政策伤了利润,或者说伤了情感,要不对整体市场走势还存有疑惑?

 

为中小房企钟爱的成都市场,为大中型房企错爱的成都市场,走势值得关注!

 

本周成交6宗地,总占地面积268497.8平,总计容面积503001.9平,平均容积率为1.873!

 

2、供需关系

 

土地市场数据:

 

截止6月13日,本周出让计容体量为50.3万方

截止6月13日,本月出让计容体量为61.6万方

截止6月13日,本年度出让计容体量1520万方

 

备注:

1、数据来源为成都市公共资源交易中心,从4月开始我们开始引入月度数据!

2、土地数据涵盖了商业用地中其他商业用地(B29类土地)

 

预售许可证数据:

 

截止6月12日,本周预售许可证发放数量53.7方。

截止6月12日,本月预售许可证发放数量94.1万方。

截止6月12日,全年累计发放预售许可证1006万方

 

备注:

1、5月缺6日、8、11、22日数据!

 

 

成交数据:

 

截止6月13日,本周累计成交量为72.6万方

截止6月13日,本月累计成交量为148.2万方

截止6月13日,全年累计成交量为1238.5万方

 

本周土地市场三盛和德信再创高价,从目前市场成交来看,天府新区的楼面基本锁定在16000元以上,即使我们按照最简单的成本推算,项目的平均售价最少也会在24000元以上。而目前天府新区的价格显然还并没有达到这个水平,因此市场预期上涨的意愿还是非常强烈。

 

本周预售尽管有所放量,但经历了5月最后两周短暂的供过于求后,市场重新演变为供不应求阶段,本周预售数据持续偏紧,周供求关系为0.74;而本月的供求关系为0.63。市场供应缩量,需求扩张,二级市场的去库存效果明显。如果供应持续不能有效放量的话,那么市场可能会出现持续的量价上行的状况。这会进一步刺激土地市场更加繁荣。

 

当然在土地市场上,我们也观察到市场参与个体并非纯主流的企业,而是更多中型房企或者中小型房企,这种现象意味着什么?对整个市场而言,意味着什么?我们将保持持续的对比关注!

 

3、蓝光的焦虑与张巧龙的离职!

 

5月31日,广西本土房企彰泰集团发布了一则人事公告,原蓝光集团总裁张巧龙将担任彰泰集团董事长兼总裁。

 

2011年张巧龙任重庆蓝光和骏实业公司总经理,后升任四川蓝光和骏实业公司经营副总裁,常务副总裁,总裁。

 

2017年1月正式出让蓝光总裁,2018年6月,张巧龙出让蓝光副董事长兼首席执行官。而这个职位的获得,从某种意义上是蓝光在业内存疑问的一次操作,张巧龙顶替的是原首席运营官魏开忠(魏开忠彼时以降职身份为其让路,2018年年末,魏开忠离职,据悉蓝光选择张巧龙的原因认为魏开忠战略保守,兼有失误,在本轮行情中有踏错节奏之嫌疑,且当时销售额落后于市场,2018年上半年,蓝光的销售额为413亿,不及蓝光自身预期也有很大关系,彼时蓝光在百强排名的位置28名,作为此时重庆的房企头部企业金科销售额为605亿排名23位,同样在克而瑞的榜单上,2017年12月,蓝光销售额为689.1亿排名30位,金科销售额681.2亿排名32位,此时的川渝头部房企竞争中,蓝光和金科并行不悖,两者基本处于均势状态,因此在2018年上半年结束时候,尽管名次没有甩开,但销售额金科已经大幅度甩开蓝光,销售额不及预期,与均势的企业拉开差距,可能为魏开忠离职的原因之一)。

 

张巧龙顶着蓝光销售额的渴望与对竞争者的超越上位的,从这个角度上,张巧龙是被寄予厚望的弯道超车任务。但在2019年年末,同样在克而瑞榜单上,蓝光的销售额为879.7亿排名34名;而此时的金科销售额为1576.1亿,市场排名17位;而在2020年5月的最新排名上,蓝光241.8亿排名38位;此时的金科515.3亿排名18位。从这个对比数据来看,张巧龙离职的原因可能在于他依然没有达到蓝光的预期,而且其两年执掌期间,蓝光的行业地位进一步下滑,甚至弱于最后魏开忠离职时候的状态。

 

与此同时,川内的房企头部地位也面临着新希望的强烈竞争,2017年川内蓝光最大的竞争对手销售额141.5亿排名112位;而到了2018年末,新希望销售额303.1亿排名79位;2019年末新希望销售额392.5亿排名为68位;2020年5月新希望销售额114.56亿排名64位。两者的差距越来越近,但令蓝光尴尬的是,差距的缩小并非完全来源于竞争对手的快速前进,还有自己的快速后退!然而在1—5月的排行榜上,进入百强的川企还有销售额为70.9亿排名84位的领地,而活跃在市场的,有可能挤进百强的川企,还有诸如正黄,中迪等。

 

张巧龙的离职,意味着蓝光再一次将首先从职业经理人角度去谋求改变与变革去应对市场的竞争,然而新的蓝光的掌舵人能够完成蓝光的期望么,或者蓝光在不断变化的人事中,逆风追赶,还是开始慢慢的后退,或者没落?

 

附录1、2019年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:455.7万方    276.6万方

2月:119.7万方    153.8万方

3月:259.6万方    234.7万方

4月:413.1万方    240.2万方

5月:393.7万方    229.5万方

6月:406.4万方    251.4万方

7月:251.6万方    269.2万方

8月:292万方       239.9万方

9月:539.1万方    222.6万方

10月:391.5万方    224.9万方

11月:443.3万方  245.7万方

12月:444.6万方  357万方

 

附录2、2020年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:249.7万方   261.9万方

2月:9.6万方    56.7万方

3月:250万方    219.4万方  

4月:280.2万方     266.5万方 

5月:122.4万方(待修正)  285.8万方  

 

 附录3:土地市场:

4月:319.7万方

5月:350.3万方

 

备注:预售和成交数据我们采用城乡住房管理局的数据为准,土地数据涵盖有商业商务用地(含B29类其他商业商务用地)

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