25周(重庆):你确定你还会买新城的房子么?

25周(重庆):你确定你还会买新城的房子么?

作者:  来源:容磁财经  2020-06-21  

 ​纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

 

本周推地两宗,一宗位于李家沱组团,一宗位于西永组团。两宗均为纯住宅用地。李家沱组团起拍价相对较低,为4430元;西永组团在上周佳兆业拍出7565的区域地王之后,起拍价有所上浮,本宗地块起拍价为6520元,为区域挂牌价的新高!

 

本周推两宗地,合计占地面积123568平,合计计容面积200627.3平,平均容积率1.624。

 

本周成交两宗地,其中西永地块被佳兆业以本区域的最高价获得,成交楼面达到7565,溢价率达到49%,前者创区域新高,溢价率则创年度新高,同时实际参与举牌的企业数量也创新高。为市场竞争最为激烈的地块!另一宗商业商务用地,为汇祥获得。

 

成交两宗地合计占地面积140443平,合计计容面积210649.5平,平均容积率为1.5。

 

 

 土拍记录与分析,读者可以看中鸿房产公号或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止6月20日,本周预售许可证发放数量60.9万方。

截止6月20日,本月累计发放预售许可证数量为141.6万方

截止6月20日,全年累计发放预售许可证数量为639.9万方

本周开发领域土地存量—39.8万方

 

本周预售许可证数量呈现出明显的放量态势,为今年的新高。本月还有6个工作日,如果按照本周放量速度,本月预售许可证数量差不多200万方,2019年6月预售许可证为250万方,约相当于去年的80%;成交方面,在5月放量以后,本月成交似呈现出缩量态势,参考机构数据,前两周成交数据约为80万方左右,供求关系刚好持平,本周从目前我们获得信息来看,并没有特别旺销的项目,


另一个角度,6月市场促销声音不断,但成交数据并没有反映出这种促销的成效,待周一各机构数据出来以后,就可以明了。本月市场可以说是相当的关键,一方面月末土地出让的高峰节点,且均为好地块,成交价格自然不会低,也即土地市场的成本驱动因素,在月末应该是一个高峰时段,加上上半年预售许可证放量不足,供应短缺加土地市场驱动,如果无法唤起市场的热情,那么进入7月以后,市场降温将不可避免,到时候市场如何启动,靠什么启动,将是一个难题!

 

截止本周,预售许可证放量占2019年2788万方的22.95%。(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

 3、你确定你还会买新城的房子么?

 

这两天围绕着新城王振华猥亵儿童的案子,舆论翻了天。

 

王振华猥亵儿童,被判5年刑期,这个法定事实与结果已经成立。

 

一个注定成为中国房地产史上的丑角就此名副其实。

 

房子是中国人骨子里的依赖与传承,你会让这份珍贵的传承被这个丑陋所玷污么?或者若干年后,或者有孩子问及这个丑陋事件,你该如何解释与回答呢?


我们无法改变丑陋,但远离却是可以做到的!


你还会买王振华的新城的房子么?

 

备注:附录中每个结构数据均有及时更新

  

 

附录1:2012—2020年二季度市场运行情况

 

2012年二季度:630.2万方   522.3万方

2013年二季度:820.3万方   539.6万方

2014年二季度:425.8万方     503.6万方

2015年二季度:600.1万方    629.3万方

2016年二季度:694万方   620.9万方 

2017年二季度:618.9万方  970.9万方

2018年二季度:706.1万方  950.7万方

2019年二季度:684.1万方  843.1万方

2020年二季度:205.1万方(截止4月30日)

 

简要解析:

1、二季度从成交和预售来看,均是年度的峰值季度。8年总预售许可证数量为5179.5万方,年均647.4万方,超过年度数据的25%;8年总成交为5580.4万方,年均697.6万方,供求关系为0.928,市场处于温和的供不应求状况;如果扣除2017—2019年三年,市场则变为供大于求的状况,前5年预售许可证总量为3170.4万方,总成交为2815.7万方,供求比为1.126。

2、17—19波段明显供不应求的问题在于本轮土地市场启动时间点为2016年12月,这个时段成交的土地原则上放量会在2017年5月以后,而由于市场过度良好,去化过度强烈,土地潜在供应不足导致的预售不足延续到了19年的二季度,总的来说,本波段二季度供求略微偏紧的原因在于土地储备不够以及对市场预估不够导致的。

3、17—19二季度成交大幅度攀升,一方面受行业景气度驱动,包括土地市场驱动;另一方面受市场短缺驱动,但这个两个因素都将在2020年发生变化,2020年还叠加疫情影响,因此本年度二季度可能行情会变得更加艰难!

 

 

 附录2:2012—2020年6月的供求数据(前为供应,后为成交) 

 

2012年:259.4万方  180万方

2013年:236.9万方   157.4万方

2014年:202万方    192.6万方

2015年:199.6万方 199.2万方

2016年:191.8万方    171.3万方

2017年:222.4万方   289.5万方

2018年:344.3万方   386.4万方

2019年:250.5万方   272.8万方

2020年:

 

简要解析:

1、6月在2016年度以及以前并不是一个成交旺月,但随着更多企业上市,以及企业的排名竞赛日趋激烈,而关联产业衡量一个企业的实力,往往会看各种排名,因此如何在半年报中体现一个优秀的数据,往往成了企业的重要时间窗口,好的排名往往意味着获得资本市场的青睐,可以融得更多的资金获得更加低廉的资金成本,而排名不佳的企业则两者都受到抑制。在资本驱动的背景下,谁获得了大量的廉价的资本青睐,谁就有了更强的发展资本和实力。这是6月行情变异的关键因素。

 

2、8年6月总的预售许可证为1906.9万方,月均238.3万方;总的成交为1849万方,月均231.1万方,供求关系为1.03。扣除2017—2019年度预售许可证数据为1089.4万方,成交数据为900.3万方,供求比上升到1.21,而月均供应数据变为217.8万方;月均成交变为180万方。基本处于全年一个均值的数据状态。

 

 

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