26周(重庆):下周当为土地市场和二级市场沸腾周!

26周(重庆):下周当为土地市场和二级市场沸腾周!

作者:  来源:容磁财经  2020-06-25  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

 

本周没有推出新的地块出来,下一周将会是整个土地市场的沸点时刻。28、29日一共有10宗地出让,总占地面积908024.1平,总计容面积达1429676.3平。

 

本周成交四宗地,四宗地块均为优质地块,中央公园两宗,巴南两宗低密度地块。中央公园万科获取地块波澜不惊,值得关注的是融创在中央公园以10329拿下一宗地。这是融创嘉德庄园项目后再次在本区域拿地,单纯从拿地逻辑上来说,融创的拿地逻辑有些令人费解,在开启中央公园时代以后,融创没有再接再厉扩大区域品牌影响力,而错失区域成长的红利,如今10329的楼面在整个区域中,并不占优,当然融创可以凭借其在高端市场的影响力获取一定的市场优势,但本区域个个都不是弱开发商,何况龙湖重兵囤积本区域,高端市场竞争在本区域将空前惨烈。巴南两宗地一宗为旭辉拿下,至于金科为何竞争龙湖地块而放弃旭辉地块,可能是因为商业体量较大的原因;而龙湖金科竞争本区域少见的低密度地块,都可以从企业的战略中获取思路,龙湖本波段重仓南区,但龙湖驰誉市场的高端产品优势无法展现,对整体龙湖品牌势能提升也有一定的限度,本宗地拿下以后,基于容积率的关系,龙湖可以打造一个高端产品,以提升整个南区龙湖品牌的影响力和号召力,促进整个区域对龙湖品牌的认知和销售的话语权。而金科呢,随着九曲河的一炮而红,金科在高端市场拥有了自己的话语权,接着金科并购庆隆项目,改名金科南山,从目前来看,南山项目在产品方面要相对优于九曲河(材料材质的匹配,细节工艺的融合感),南山相对九曲河显得更加成熟。增添一个高端产品,将有可能扩充金科在整个高端产品市场的话语权。尽管最终没拿到地,但金科应该高端市场还会有动作。

 

成交两宗地合计占地面积544243平,合计计容面积624562.5平,平均容积率为1.5。

 

 

 土拍记录与分析,读者可以看中鸿房产公号或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止6月27日,本周预售许可证发放数量74.1万方。

截止6月27日,本月累计发放预售许可证数量为215.7万方

截止6月27日,全年累计发放预售许可证数量为714万方

本周开发领域土地存量—11.6万方

 

我们统计了前三周的机构的成交数据,铭腾为141.83万方,锐理为124.71万方,总体来说,均显得不特别理想,考虑到本周预售放量,新盘放量,本周数据可能会有一个冲顶,但从前三周数据来看,本月数据应该很难突破240万方,对比去年272.5万方,估计会有15—20%甚至幅度更高的回落。

 

我们还没统计上半年的土地市场数据,但粗略估计应该在1100万方左右,这是16年以来,首次上半年土地市场的数据高于预售数据,高于成交数据,而上半年因为疫情或者其他因素影响,市场成交下滑幅度过快,当然因为重庆房市全国化过快,重庆单个市场的成交并不太影响整个企业的现金流,但如果持续不盈利,那么公司总部对重庆市场的评价可能会出现偏差或者反转,这个时候,重庆市场将面临何种境况,值得关注。


本周预售许可证再次大幅度上升,且周三单日预售许可证达到42.3万方,是近几年单日预售许可证的新高,尽管有节日因素,有半年度冲量的因素等等。但预售速度快于成交速度,原本去化不充分的存量必将上升,存量上升对市场造成的压力会再如何传导以及如何化解,值得充分关注!

 

截止本周,预售许可证放量占2019年2788万方的25.61%。(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

 3、月末为土地市场和二级市场沸点时刻!

 

本周三天时间预售许可证达到74万方,创下今年周数据新高,而周三单日42.3万方,也是近两年以来的新高。为何预售在本周爆发,其实上周预售的60.9万方,便创下了今年新高,连续两周预售数据创新高的背景是:一是下周将是半年末,各公司有半年报数据驱动,二是本阶段因半年报非半年报的促销政策集中释放;三是大量新盘集中面市必然带来成交数据的提高;四是疫情延误的开工影响已经被逐渐消化;五是上半年土地市场已经成交约1100万方,土地购置环节已经完成,接下来将转向经营,研究面对市场的问题。

 

28、29日将有10宗优质地块出让,近期土地市场相对较为火热,上周佳兆业的地王,以及本周融创的楼面过万,都是土地市场景气的一个指标。这10宗土地中,有3宗容积率突破了重庆市规划条例的1.5的上限,足见地块质素的优越性,好的地块必然将获得较好的市场价格,好的土地价格对二级市场会起到正面的促进作用。

 

从上述因素来说,下周土地市场的景气与热度将驱动预售井喷带来的新盘效应以提升整个市场的热度,或许下周将是整个市场的一个节点周。也是全年的一个沸腾周!

 

备注:附录中每个结构数据均有及时更新

  

 

附录1:2012—2020年二季度市场运行情况

 

2012年二季度:630.2万方   522.3万方

2013年二季度:820.3万方   539.6万方

2014年二季度:425.8万方     503.6万方

2015年二季度:600.1万方    629.3万方

2016年二季度:694万方   620.9万方 

2017年二季度:618.9万方  970.9万方

2018年二季度:706.1万方  950.7万方

2019年二季度:684.1万方  843.1万方

2020年二季度:205.1万方(截止4月30日)

 

简要解析:

1、二季度从成交和预售来看,均是年度的峰值季度。8年总预售许可证数量为5179.5万方,年均647.4万方,超过年度数据的25%;8年总成交为5580.4万方,年均697.6万方,供求关系为0.928,市场处于温和的供不应求状况;如果扣除2017—2019年三年,市场则变为供大于求的状况,前5年预售许可证总量为3170.4万方,总成交为2815.7万方,供求比为1.126。

2、17—19波段明显供不应求的问题在于本轮土地市场启动时间点为2016年12月,这个时段成交的土地原则上放量会在2017年5月以后,而由于市场过度良好,去化过度强烈,土地潜在供应不足导致的预售不足延续到了19年的二季度,总的来说,本波段二季度供求略微偏紧的原因在于土地储备不够以及对市场预估不够导致的。

3、17—19二季度成交大幅度攀升,一方面受行业景气度驱动,包括土地市场驱动;另一方面受市场短缺驱动,但这个两个因素都将在2020年发生变化,2020年还叠加疫情影响,因此本年度二季度可能行情会变得更加艰难!

 

 

 附录2:2012—2020年6月的供求数据(前为供应,后为成交) 

 

2012年:259.4万方  180万方

2013年:236.9万方   157.4万方

2014年:202万方    192.6万方

2015年:199.6万方 199.2万方

2016年:191.8万方    171.3万方

2017年:222.4万方   289.5万方

2018年:344.3万方   386.4万方

2019年:250.5万方   272.8万方

2020年:

 

简要解析:

1、6月在2016年度以及以前并不是一个成交旺月,但随着更多企业上市,以及企业的排名竞赛日趋激烈,而关联产业衡量一个企业的实力,往往会看各种排名,因此如何在半年报中体现一个优秀的数据,往往成了企业的重要时间窗口,好的排名往往意味着获得资本市场的青睐,可以融得更多的资金获得更加低廉的资金成本,而排名不佳的企业则两者都受到抑制。在资本驱动的背景下,谁获得了大量的廉价的资本青睐,谁就有了更强的发展资本和实力。这是6月行情变异的关键因素。

 

2、8年6月总的预售许可证为1906.9万方,月均238.3万方;总的成交为1849万方,月均231.1万方,供求关系为1.03。扣除2017—2019年度预售许可证数据为1089.4万方,成交数据为900.3万方,供求比上升到1.21,而月均供应数据变为217.8万方;月均成交变为180万方。基本处于全年一个均值的数据状态。

 

 

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