28周(重庆):股市繁荣对楼市的影响?

28周(重庆):股市繁荣对楼市的影响?

作者:  来源:容磁财经  2020-07-11  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

本周推出6宗地,一宗为礼嘉的商务用地,本宗地条件极好,且地价极低,一宗巴南的小型低密度地块,两宗为水土地块,一宗为纯居住用地,一宗为商住混合用地,一宗为高新区西永地块,本地块起拍楼面相对较低,为4614,当然本组团的城市成熟度与沙区西永组团有非常大的区别,本宗地位于绕城高速的旁边,一宗为两路组团I分区,本周所推地块中,有三宗大中型地块,建筑面积在20万方左右。


本周所推6宗地占地面积为588192.4平,总计容面积859383.1平,平均容积率1.461。


本周总共有两宗地成交,一宗位于巴南的地块,鞍钢子公司合谊地产拿下,值得注意的是这宗地为一宗二次挂牌地块,本地块曾在19年挂过,当初挂牌楼面达到了6000多,本次合谊地产以12.07%溢价率,楼面4965元。另一宗西永地块,毗邻金科天宸项目,最终被金科以8106的楼面拿下,即佳兆业以楼面7565刷新西永组团楼面以后,金科将本区域的楼面刷新到一个新高度。值得关注的是,今年土拍,西永成为地价上升最快的组团。其楼面堪比中央公园组团。西永的城市价值,在沙区政府搬迁,科学城启动的背景下,开始在土地市场上表现出来。

 

本周成交的两宗地,占地面积123568平,总计容面积200627.8平,平均容积率为1.624。

 

 

 土拍记录与分析,读者可以看中鸿房产公号或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止7月11日,本周预售许可证发放数量50.5万方。

截止7月11日,本月累计发放预售许可证数量为77.2万方

截止7月11日,全年累计发放预售许可证数量为791.2万方

本周开发领域土地存量—30.3万方

 

备注:6月28、29、30日数据为0,7月1日数据为0。我们判断这4天数据为异常,至于异常多少,较为难以判断。我们观察了预售许可证的序号,估计这四天短缺期间,大概有个30—50张序号的空缺。但预售许可证的序号也呈现出不规则的状况,所以这个数据也不是一个准确数据。

 

6月克而瑞的成交数据为220.5万方,1—6月合计成交数据为872.2万方,2019年克而瑞的数据为1380.8万方,同比下跌508.6万方,下跌幅度为36.8%。三家机构的数学数值差距较大,但下跌比例基本差不多。我们以克而瑞的数据作为同口径数据,按照这个数据,今年全年成交量可能会低于1800万方。上半年预售数据可能会在800万方左右。总体来说,市场在上半年还是处于供不应求的状况,但随着疫情影响的开工问题逐步消除,下半年市场估计预售市场会迎来放量,下半年供求关系将发生改变,叠加市场在2018年下半年、2019年下半年产生的存量,2020年下半年市场供求问题可能会相对较为严峻。

 

本周预售许可证数据达到50.5万方,从这个数据反向来推6月末的一周数据,应该也是一个放量数据,也即那三天数据应该不低于50万方,而本周预售数据可能是这个市场的一个信号,在6月结束以后,市场放量从逻辑和历史数据来看,应该是一个收缩期,但本周继续放量,意味着市场在建工程的进度达到预售已经不是问题,那么接下来预售许可证会陆续释放。

 

 

截止本周,预售许可证放量占2019年2788万方的28.38%。(2020年年度数据缺6月28、29、30日,7月1日的数据)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

 3、股市繁荣对楼市的影响?

 

本周股市突然一次大涨,让市场人声鼎沸,牛市的喧嚣声此起彼伏。微信群朋友圈里开始出现了卖房炒股的文章。股市和楼市的关系,我们简要回顾中国股市的几次上涨,一是2005年的998开始,一直到2007年的6124,此间房地产市场也是伴随一路上行,叠加2006年末开始的CEPA,2017年的房地产市场出现了巨大的涨幅,但2017年10月股市见顶以后,房地产市场随即开始出现调整迹象,在2008年3月市场开始出现明显的下调,随后伴随全球经济危机的演变而跌至谷底。第二波是2014年7月的2000点开始,一直到2015年6月的5178,本波段房地产市场至2013年下半年开始进入下行周期,在2014年—2015年两年期间处于市场的寻底期间,市场开始启动是以2015年下半年国企在一线城市的高价地开始的,本波段股市和楼市并未同步前行,而楼市是在股市剧烈下跌过程中开启的本轮牛市,全国性的地产市场上涨是从2016年开始的,而2016年春季,股市经历了熔断的惨淡下跌。本波段的股市和楼市呈现出节奏错位的关系。巧合的是,本次股市的上涨也是从7月开始,之前也经历了漫长的寻底,从市场特征来看,很具有牛市的各种特征,而地产则是从本波段的封顶开始向下缓慢运行,叠加了疫情之后这种下行特征相对更加明显,不过与前几次不同的是,本次地产特征具有更强的惯性和黏性,土地市场依然呈现出较为景气的特征。但地产成交开始出现明显的下跌特征。此时股市明显上升,二者会形成什么样的关系呢?前两次股市繁荣都与金融市场有明显关系,第一次是CEPA政策带来的港资驱动;第二次是金融自由化特征带来的杠杆驱动;而本次一是新增信贷持续大增,二是金融正式对国外开放。而地产市场呢,第一次是市场处于成长期金融伴生性驱动;第二次地产与股市错峰;那么本次呢,地产高位下行,股市上行,股市会抽血给地产,还是地产会抽血给股市呢?或者两个市场再次同步走向顶部?

 

 

附录1、2012—2019年7月市场的供求数据

 

2012年:196.4万方    171.1万方

2013年:120.7万方    145.4万方

2014年:222.4万方    219.3万方

2015年:209.7万方    184.3万方

2016年:141.6万方    146.7万方

2017年:309.5万方    222.2万方

2018年:216.5万方    221.9万方

2019年:219.9万方    184.8万方

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