29周(重庆):21年后市场成交均衡是1500万方以下?

29周(重庆):21年后市场成交均衡是1500万方以下?

作者:  来源:容磁财经  2020-07-18  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

本周为土地市场的空窗期,一方面没有地块推出,另一方面也没有地块成交。

 

不过各土储中心趁这个间歇期,相继推出了自己的将要在三季度或者四季度要出让的地块。这些地块从质地来看,几乎均较优良,有望得到市场良好的认同,这个表现在两个方面,一个是价格的认同,另一个是竞争购买的意愿。

 

上半年土拍市场实际成交突破1000万方计容体量,考虑到茶园地块的特殊情况,市场真实成交大概应在850万方左右。7月将有100万方土地成交,今年土拍市场成交量在7月结束后,将达到1100万方以上,有效成交将近900万方。从近期各土储中心拟推地数量来看,8—9月预计市场成交量仍然可能在200万方左右。三季度结束,市场成交量可能达到1300万方。按照这种速度,全年市场可能成交土地约为1500—1600万方。

 

如果全年土地市场成交落在这个区间,那么市场已经连续三年成交计容体量落在2000万方以下,三年合计成交计容体量将不足5000万方。而二级市场三年成交量则综合平衡下来,应该接近8000万方,市场存量土地去化效果明显。但考虑到市场上存量土地依然较为充分,接下来要考量的是二级市场规模是否能维持到2000万方的水平,且这个水平能够持续多久。这将决定重庆楼市的未来的量价关系。

 

 土拍记录与分析,读者可以看中鸿房产公号或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止7月18日,本周预售许可证发放数量31.5万方。

截止7月18日,本月累计发放预售许可证数量为108.7万方

截止7月18日,全年累计发放预售许可证数量为822.7万方

本周开发领域土地存量—31.5万方

 

本周预售数据略有回调,在6月冲刺大戏完成以后,市场进行短暂调整是正常的情况,但从2018年以来,市场自7月开始均进入下行期,因此本年度的情况,将怎样,值得关注!

 

从2017年以来,本轮行情均是上半年弱于下半年,上下半年情况分别如下:17年:上半年1726万方  下半年1698万方;18年上半年1671万方;下半年1452万方;2019年上半年1381万方 下半年1206万方。今年上半年仅为872万方,下半年按照18、19年速度同比下降,那么全年估计成交量在1600万方左右。也就是下半年可能不足800万方的成交量。从目前来看,2021年市场成交量继续下跌的概率偏高,市场可能会维持在1200—1500万方这个范畴,这反过来与土地市场的成交量均衡。土地市场存量在本波段可能会在今年进入最后一个去库存年份。

 

截止本周,预售许可证放量占2019年2788万方的29.5%。(2020年年度数据缺6月28、29、30日,7月1日的数据)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

 3、土地市场与商品房市场的新均衡

 

今年上半年土地市场成交总计容面积为1060万方,如果考虑到茶园地块的特殊情况,今年上半年有效成交计容体量约为900万方。下半年估计差不多为600万方左右,全年总土地成交量约为1600万方左右。


本波段以来,2016—2019年成交土地的计容体量为2237万方、2563万方、1614万方、1403万方。而同期商品房市场成交量为2675万方、3424万方、3123万方、2587万方。这四年时间,土地呈现出净短缺状态,总体差额为3992万方,考虑到商品房市场原有的库存以及现有库存的关系,这四年时间土地存量大致减少了3000万方。从这个角度来看,也是土地市场之所以走高的一个原因之一。


如果2020年全年土地出让数量落在1600万方左右,那么最近三年市场供应量平均仅1500多万方,而上半年市场成交量为872万方,基于春节与疫情的时间节点关系,一月基本没有受疫情影响,二月是显著受影响,但二月历来都是低成交月,三月市场应该算影响较大,但三月成交本身也有130万方,4月开始后,疫情影响逐渐消退,4月成交开始接近正常值,但历年5月均不会是上半年的峰值,今年5月成交超仅略少于18年的252万方与19年的272万方。但今年6月数据大幅度萎缩,确实有些出乎市场预料,2016—2019年6月的成交量分别为171万方、289万方、387万方、273万方,自17年市场启动以来,今年的成交量相当于高点18年的57%,下滑幅度过大,而且6月基本没受疫情的影响。下半年预售许可证将恢复到正常,市场存量加大的情况下,成交扩张不会太显著,另一方面疫情造成的个体经济损失的兑现,市场下滑的概率偏大。因此如果推算下来,今年全年有可能商品房市场大致在1600万方左右。与今年的土地市场基本持平。


经过这三年土地市场去库存阶段以后,土地市场库存压力明显减小,同时另一个方面土地价格对比前几年已经明显上涨,在成本大幅度走高的情况下,没有市场极端情况出现,开发企业很难降价走货,相对较高的价格与相对较大的商品房库存,以及土地价格驱动效应下降,商品房价格受到居民收入的制约以及居民房屋保有量的制约很难大幅度扩张,如果上述因素都下降,那么市场很可能走势就是土地市场与商品房市场都将下降到一个新的平衡点,而这个平衡点以最近三年土地成交量为基准展开,从逻辑上来说,是一种最大的可能!

 

附录1、2012—2019年7月市场的供求数据

 

2012年:196.4万方    171.1万方

2013年:120.7万方    145.4万方

2014年:222.4万方    219.3万方

2015年:209.7万方    184.3万方

2016年:141.6万方    146.7万方

2017年:309.5万方    222.2万方

2018年:216.5万方    221.9万方

2019年:219.9万方    184.8万方

 

 

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