29周(成都):下半年市场会变盘么?

29周(成都):下半年市场会变盘么?

作者:  来源:容磁财经  2020-07-19  

 ​纵论地产行业环境,深度剖析成都市场!

 

1、土地市场:

 

本周总共仅出让三宗地块,新川地块为龙湖底价摘牌获得,楼面11000,本宗地的两个约束条件,一是商业占比高达50%,其次是商业需自持50%,这对很多开发企业构成了门槛。自2018年以来,高新区已经有9宗地楼面过万,龙湖外的最近三宗地,接连创下新高,分别是北京天恒的17100,建信的19500,以及渝太的20700。高新区已经成为目前成都市场的土地风向标市场。

 

三宗地总占地面积68575平,总计容面积209943.7平,平均容积率为3.06.

 

2、供需关系

 

土地市场数据:

 

截止7月17日,本周出让计容体量为21万方

截止7月17日,本月出让计容体量为105.8万方

截止7月17日,本年度出让计容体量1735.5万方

 

备注:

1、数据来源为成都市公共资源交易中心,从4月开始我们开始引入月度数据!

2、土地数据涵盖了商业用地中其他商业用地(B29类土地)

 

预售许可证数据:

 

截止7月17日,本周预售许可证发放数量86.7方。

截止7月17日,本月预售许可证发放数量156.9万方。

截止7月17日,全年累计发放预售许可证1237.9万方

 

备注:

1、5月缺6日、8、11、22日数据!

2、7月缺2日数据。

 

 

成交数据:

 

截止7月18日,本周累计成交量为67.3万方

截止7月18日,本月累计成交量为182.7万方

截止7月18日,全年累计成交量为1565.3万方

 

本周预售许可证环比出现较大的放量,原因在于有好几个新盘涌现,因而放量,这是否意味着新购土地之间的开工开盘节奏受到疫情影响,而没有受到影响的是那些老盘,以及老盘加推项目。本周预售许可证达到87万方,市场疫情以后,为第一次严格意义上的供应大于需求周。而本周成交量依然保持在高位,达到67.3万方。从目前成交数据来看,7月成交将铁定超越去年同期水平。在成交上,与重庆市场表现不一致的是,重庆市场参与者多为上市公司,因此受上市公司报表节点影响较大,但成都市场则几乎不受这个影响,2019年7月的成交量也大于6月,今年从目前情况来看至少不会低于6月水平,而重庆从目前市场数据来看,将肯定比6月成交出现较大的回落。这反映出成都地产市场相对而言,还是一个封闭性市场,而重庆市场已经是一个全开放的市场。

 

 

3、下半年市场会变盘么?

 

成都市场相比于重庆市场有几个特点,一是相对而言属于封闭性市场,上市公司市场集中度不够,这点从成交数据来看比较明显,日不19年的6月成交251.4万方,而7月成交为269.2万方;今年6月成交292.3万方,从目前统计出的7月数据,应该持平或者略多于6月数据,去年12月数据应该大大超出11月数据,达到357万方,但今年1月数据也达到261.9万方,这个数据,放在19年,仅比1月和12月低,且19年1月数据也达到276.6万方。意味着12月的市场走高,并非因为上市公司集中冲量,而是源于当月限购政策的松动带来的市场刺激效应。


这样一个相对内生市场,市场的周期与走势有多大程度为外部环境所影响,或者是能否独立于大势行情,或者是更大程度的只是大势的一个反应呢?


我们跟踪今年数据,今年因为成都疫情管控相对较好,对市场开放也是较早的,因此从市场本身来说,今年因疫情影响的开工应该是较轻的,这种情况下,今年5、6月的预售许可证出现较大成都的萎缩(尽管可能我们今年数据有一定程度的瑕疵,但萎缩幅度较大也是客观的),但在进入上周以后,市场预售突然放量,主要有两个特征,一是纯新盘开始出现,表现在预售许可证上有上5万方的单证突然陡增,另一方面从绝对数据来看,上周市场新增预售也达到86.7万方的高位数据。那么从这个数据是否可以推测出,疫情对房地产市场的影响,并不仅仅是在建工程的影响,还包括去年新增购地的市场开工节奏的影响,也就是新购土地集体放缓了整体开工的节奏呢?而相对于成都核心区市场较小,近郊市场逐渐占主导市场的特征而言,决策推迟导致运营推后几个月的现实概率更大。如果这个推断属事实,那么上半年抑制的预售下半年是否会全部释放?这里我们因为没有土地数据,所以还存在一个市场黑箱,即市场土地存量是否足够的问题,如果存量土地足够,那么下半年预售井喷当是大概率发生,如果市场土地存量不足,那么下半年预售缺乏大规模放量的基础。


5、6月市场,一方面土地市场高潮不断,另一方面市场新增供应严重不足,市场处于纯粹的去库存周期,驱动市场更加景气。如果下半年市场新增供应井喷,新增供应由供不应求变为供过于求,叠加市场原有存量,那么市场还会坚持之前的坚挺么?

 

接下来2—3周的预售许可证数据,也许我们将对供应做出一个较为准确的判断,而8月的成交,则可以视为需求市场特征的一个重要参考依据。

 

 

附录1、2019年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:455.7万方    276.6万方

2月:119.7万方    153.8万方

3月:259.6万方    234.7万方

4月:413.1万方    240.2万方

5月:393.7万方    229.5万方

6月:406.4万方    251.4万方

7月:251.6万方    269.2万方

8月:292万方       239.9万方

9月:539.1万方    222.6万方

10月:391.5万方    224.9万方

11月:443.3万方  245.7万方

12月:444.6万方  357万方

 

附录2、2020年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:249.7万方   261.9万方

2月:9.6万方    56.7万方

3月:250万方    219.4万方  

4月:280.2万方     266.5万方 

5月:122.4万方(待修正)  285.8万方  

6月:169万方(待修正)  292.3万方

 

 附录3:土地市场:

4月:319.7万方

5月:350.3万方

6月:171.3万方

 

备注:预售和成交数据我们采用城乡住房管理局的数据为准,土地数据涵盖有商业商务用地(含B29类其他商业商务用地)

 

 

 

 

 

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