30周(成都):大规模的川企入渝,是否会集体出现水土不服?

30周(成都):大规模的川企入渝,是否会集体出现水土不服?

作者:  来源:容磁财经  2020-07-25  

 ​纵论地产行业环境,深度剖析成都市场!

 

1、土地市场:

 

本周总共出让四宗地,但仅华侨城地块约有5.8万方住宅地块,其余均为商业商住地块。

 

四宗地块总占地面积159465.4平,总计容面积为543878.5平,平均容积率为3.354.

 

2、供需关系

 

土地市场数据:

 

截止7月25日,本周出让计容体量为54.4万方

截止7月25日,本月出让计容体量为160.2万方

截止7月25日,本年度出让计容体量1789.9万方

 

备注:

1、数据来源为成都市公共资源交易中心,从4月开始我们开始引入月度数据!

2、土地数据涵盖了商业用地中其他商业用地(B29类土地)

 

预售许可证数据:

 

截止7月25日,本周预售许可证发放数量28.9方。

截止7月25日,本月预售许可证发放数量185.8万方。

截止7月25日,全年累计发放预售许可证1266.8万方

 

备注:

1、5月缺6日、8、11、22日数据!

2、7月缺2日、21日、24日数据。

 

 

成交数据:

 

截止7月24日,本周累计成交量为58.2万方

截止7月24日,本月累计成交量为240.9万方

截止7月24日,全年累计成交量为1623.5万方

 

本周土地市场出让地块均几乎均为商业地块,地价自然相对较低,而本周预售相对于上周出现回落,但我们缺口了两天数据,数据欠完整。而本周成交从上上周的86.1万方,到上周的67.3万方,到本周的58.2万方,呈现出回落的态势。这个回落态势是否会延续,可能8月就能基本看出市场的大致走势。


土地市场,8月继续会有优质地块出来,一方面地价的溢价率可以检视市场竞争的情况,另一方面绝对地价则能反应市场对预期走势的判断。从全国市场来看,3—6月走了一个很明显的反弹行情,而5、6月几乎均创出历史新高。全国行情的烘托以及市场自身购买力强劲,以及因前三年限购抑制的需求爆发与土地市场的刺激,今年成都楼市可谓全国市场一枝独秀,这种一枝独秀的局面能持续多久?


助推上半年成都楼市繁荣是否还有上市公司中,今年酒类企业,养殖类,消费品类与现代服务业类的企业受市场追捧后股价节节走高。但随着这些个股估值的短期峰值到来,一旦进入回调阶段,是否市场会受此同步影响?

 

 

3、大规模的川企入渝,是否会集体出现水土不服?

 

本周重庆晨报下的公众号重庆楼市报道了一个成都企业在大杨石组团的项目开盘几个月到现在只销售了5套的一个报道(文章随后自行删除,删除的原因可能有很多,但文章讲述的不是事实的概率很低)。

 

本波段以来,四川房企大举进入重庆,如早已深耕重庆的蓝光去年获取体量超百万方的土储;新希望、领地、成都城投,四川城投,四川天府、合能等等,粗略估算,活跃在重庆市场的四川房企会超过10家。算是四川房企一次集体性进驻重庆市场。

 

但从市场表现来看,除蓝光,新希望外,其他四川房企实力均不够强劲,从土地布局来看,四川企业在北区布局较小,多集中在西区和南区的新兴市场地块。而对于市场竞争格外激烈,也是市场制高点的北区如中央公园,蔡家则相对较少。同时对核心城区的地块占有也较少。从相对概念来说,四川房企主要的市场还是在市场的非热点区域。

 

从整个市场表现来看,重庆市场经历了2017、2018年的井喷,在2019年已经表现出明显的缩量,2019年全年成交量回到2600万方,较2017年高位的3400万方回落了800万方,较2018年的3100万方则有500万方的回落。而从今年市场表现来看,市场将会进一步回落,回落到2000万方以下是个大概率事件(上半年市场成交量仅872万方)。

 

市场回落最显著的特征就是成交分化,目前市场传出来的滞销盘,大多均为非热点区域,非热点盘(热点盘有两个特征:一是体量较大,四川企业的地块大多属于小体量;其次是多为在市场深耕多年的房企,而四川企业除蓝光外,其他几乎均是在本轮市场启动才进入的,毫无品牌积累)。而从销售的特征来看,如果一个项目开盘,无法去化到30%以上,那么这个项目成为滞销的概率就会超过90%,原因很简单,开盘之前项目基本就会把所有的营销资源用完,开盘后营销资源没有,且士气冷落,人气冷落。就如正常人吃饭的时候,只会关注那些排队的餐馆,对那些门可罗雀的餐馆,则心生畏惧而不愿去消费,也许他的菜品本身也不错。

 

克而瑞的半年排行榜上,大重庆区域,四川企业仅蓝光以16.12亿的销售额排在30位,为排行榜的最末一位,但按照货值来说,蓝光拥有的土地储备至少可以排在整个市场前10位,且蓝光突出布局,是主流房企布局,在北区拥有较重的仓位。

 

那么,蓝光如此,四川其他房企呢?四川房企会集体上演重庆市场的水土不服么?

 

附录1、2019年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:455.7万方    276.6万方

2月:119.7万方    153.8万方

3月:259.6万方    234.7万方

4月:413.1万方    240.2万方

5月:393.7万方    229.5万方

6月:406.4万方    251.4万方

7月:251.6万方    269.2万方

8月:292万方       239.9万方

9月:539.1万方    222.6万方

10月:391.5万方    224.9万方

11月:443.3万方  245.7万方

12月:444.6万方  357万方

 

附录2、2020年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:249.7万方   261.9万方

2月:9.6万方    56.7万方

3月:250万方    219.4万方  

4月:280.2万方     266.5万方 

5月:122.4万方(待修正)  285.8万方  

6月:169万方(待修正)  292.3万方

 

 附录3:土地市场:

4月:319.7万方

5月:350.3万方

6月:171.3万方

 

备注:预售和成交数据我们采用城乡住房管理局的数据为准,土地数据涵盖有商业商务用地(含B29类其他商业商务用地)

 

 

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