31周(重庆):20年版商业用房存量盘活利用方案的解析!

31周(重庆):20年版商业用房存量盘活利用方案的解析!

作者:  来源:容磁财经  2020-08-01  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

 

本周土地市场新推一宗地块出让,地块位于当前市场热点区域西永组团,地块占地面积76029,计容面积126152,本地块有约25%的商业,故地块起拍价相对较低,为4610元。本周禹洲在曾家(西永组团)地块拍出了6432的楼面,同时溢价率达到了39.4%,考虑到地块体量较大,即便跨周期操作,能够烫平一定的周期波动,但地块较大,达到22.7万方计容体量,开发周期延长的话,地块财务成本也是一个不小的支出。

 

本周一共有6宗地到期,其中渝北地块因故终止出让,商业地块为京东方获得,其余四宗地块中,水土两宗地块为两江置业溢价购得(两宗地块均只有两家企业报名,分别是新天地和两江,金科和两江),巴南一宗袖珍型低容积率地块为朗基高价获得,而市场最热点集中在了西永组团,本宗地吸引了8家企业前来竞拍,其中有三家企业出价接近最终成交价,这意味着市场对西永组团持有极为乐观的态度。但相比而言,北区三宗地,市场参与意愿较弱。在城市方向性选择上,北区似从企业的战略要地中的重要性开始下降。当然对市场而言,这是一个不好的信号,因为北区还有大量的高价土储没有面市,一旦没有新项目的刺激,对北区市场而言,尴尬性不言而喻!

 

上周成交的5宗地,总占地面积461472.9方,总计容面积669303.8平,平均容积率为1.45。

 

 土拍记录与分析,读者可以看中鸿房产公号或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止7月31日,本周预售许可证发放数量47万方。

截止7月31日,本月累计发放预售许可证数量为177.5万方

截止7月31日,全年累计发放预售许可证数量为891.5万方

本周开发领域土地存量22.9万方

 

上周成交数据,锐理和铭腾数据几乎相差一倍。如果用锐理的数据来看市场,那就显得相对悲观,仅25万方左右,按照这个月度去化数据,应该不会超过150万方,尽管这个数据并不特别悲观,但7月将很有可能不是市场最悲观时刻。上周土地市场传递的信息有点意外,就是水土两宗地不被市场追捧,同时渝北地块终止出让。但相反的是西永组团地块大热。这是否是城市方向的选择,如果是,这个风格切换的稍微太快一点,如果北区将来更多的是基于存量地块的博弈,那么市场热度就很难点燃,比如上周有媒体提到的成都城投大杨石组团项目,在该区域,销售受阻的还有象屿项目,弘阳项目。整个组团都受阻的情况,是否会在北区出现,如果一旦出现,要走出这种受阻的境地的代价可能相当沉重!

 

截止本周,预售许可证放量占2019年2788万方的31.98%。(2020年年度数据缺6月28、29、30日,7月1日的数据)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

 3、《重庆市促进房地产市场平稳健康发展领导小组办公室关于印发主城中心城区存量商业商务用房盘活利用实施方案的通知》

 

7月8日,《重庆市促进房地产市场平稳健康发展领导小组办公室关于印发主城中心城区存量商业商务用房盘活利用实施方案的通知》文件出台,文件主要内容如下:

1、核心思路:支持转型利用,扩大市场需求,鼓励自持经营,优化供应。

2、具体方案:

2.1、减租:推动国有商业用房走向市场,对于小微企业减免3个月房租;

2.2、减税:对于出租给小微企业的承租人,按规定减免当年房产税,城镇土地使用税。

2.3、信贷支持:引导信贷用于房租支付,对于房租支付的信贷给予政策性优惠;对于优惠出租给小微企业用户的出租人,引导银行给予租金抵押优惠利率贷款,鼓励银行开发基于租金支持的质押贷款政策;出租给小微企业个体工商户的承租人,按条件给予贷款展期等优惠信贷政策;

3、拓宽市场需求:

3.1、推动互联网+养老模式,推动养老托管等服务业的发展;

3.2、强化休闲,娱乐,社交,生活服务等新兴服务业发展;

3.3、鼓励商业用房用于图书馆,展览馆,博物馆等新兴商务业态发展;

3.4、重点支持发展各类楼宇产业园,给予相关政策优惠;

3.5、已竣工的商务用房按批准可以改为住宅类的长租公寓,给予相关政策支持;

3.6、对大型商业设施改造升级,强化运用大数据系统提供服务支持;

3.7、强化对商业用房购买的信贷支持,降低首付款,增加信贷投放;

3.8、鼓励金融机构发展ABS,RELTS等新型信贷工具,盘活存量资产;

3.9、加快商业市场周边配套开发;

3.10、降低二手商业用房的交易税费,促进流通;

3.11、支持推动将车库等国有资产在空壳处理过程中采用直接划转的方式推进;

3.12、对商业房开,出租出售前不收房产税,出租出售后,延长3个月的交税期;

3.13、商业房开将商业用房租赁给房屋住房租赁公司,减按4%征收房产税!

3.14、压缩10万方以上规模的商业综合体数量,车位优化控制;

3.15、对于市政府印发城市提升行动计划前取得,尚未取得施工许可证的土地,公示无异议,按照等值方式可转为住宅用地;

 

政策解析:

 

1、第一方面控制大型商业综合体数量,并优化车位配置;同时在允许有条件的商业用地改为住宅用地。这一方面会减少商业设施供应量,另一方面可以适度降低商业开发的成本。对商业开发本身会起到一定的促进作用。

 

2、降低二手商业用房的税费,可以激发商业市场流通性,增加投资性需求,但这个政策的困境在于,怎样的政策刺激,可以增加商业投机需求而不对住宅需求构成阻碍,或者替代效应。

 

3、在税收,信贷方面鼓励和支持楼宇产业的发展;

 

4、降低承租人的商业成本和信贷成本,为出租人提供新型信贷产品提高出租人的承受能力。

 

5、思考:

 

商业商务不活,在市场上一直有两大主因,第一是二手交易契税过高,造成商业流动性过低,因此市场上对于商业的投资意愿低迷;其次是市场主体低迷,一方面是重庆的个体经济本身活跃度不够,二是重庆的小企业数量(不是微型企业),因为小企业多数是已经度过生存周期的,生命力更加顽强而微型企业相对要弱一些。因此商业商务市场的本质问题在于市场主体的缺失以及信心问题,这又回到产业问题上,因此回过来重庆要解决商业问题,还在于要鼓励民营产业和企业的政策和市场环境上!

 

附录1、2012—2019年7月市场的供求数据

 

2012年:196.4万方    171.1万方

2013年:120.7万方    145.4万方

2014年:222.4万方    219.3万方

2015年:209.7万方    184.3万方

2016年:141.6万方    146.7万方

2017年:309.5万方    222.2万方

2018年:216.5万方    221.9万方

2019年:219.9万方    184.8万方

 

附录2、2012—2019年8月市场的供求数据

 

2012年:74.2万方     160.4万方

2013年:216.6万方    148.4万方

2014年:212.9万方    168.5万方

2015年:96.3万方    161.3万方

2016年:140.8万方    171.1万方

2017年:147.7万方    207.7万方

2018年:378.9万方    260.5万方

2019年:173.8万方    185.4万方

 

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