32周(重庆):第二机场落璧山,城市将形成双中心?

32周(重庆):第二机场落璧山,城市将形成双中心?

作者:  来源:容磁财经  2020-08-08  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

 

本周没有新推出地块。


本周成交两宗地块,一宗是位于九龙半岛的大型居住地块,从最终成交价格来看,地块的成交价格处于荣安与融信的中间阶段,荣安13549短期内可能成为重庆楼市的楼面地王,而融信9255的价格,对整个板块的城市定位而言,可能稍嫌低了一些。华润11034拿下本地块,从报名企业来看,真正和华润竞争的是保利,近两年保利在重庆市场显得较为低调,除非在自己擅长和熟悉的市场(大石坝的12203则是这个原因),整个拍卖只有5家企业报名,且荣安没有举牌,中交和金科之外只有新希望一家,市场降温迹象明显。本宗地主要因为地块较大,开发周期较长,中间的财务成本偏大,形成了较高的市场门槛,但规划条件较为宽松,适合做一个地标性的产品,也就是开发商在用时间换空间过程中,能否实现,当然华润拿下有一个较大的优势,就是资金成本较低,同时万象城也为华润在本组团开发积累了经验,品牌,人气等,从这些因素来考虑,本地块出让价在11034,不及保利大石坝组团地块(该地块尚有20%的商业,而楼面高出1169元),如果不是市场因素的话,那么就是市场对西区价值的认同度依然不高。或者说市场对九龙半岛的规划,还处于疑虑中。


另一宗北碚地块为新城商管摘牌获得。


两宗地合计占地面积163887,合计计容面积417961,平均容积率2.55.

 

 土拍记录与分析,读者可以看中鸿房产公号或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止8月8日,本周预售许可证发放数量24.8万方。

截止8月8日,本月累计发放预售许可证数量为24.8万方

截止8月8日,全年累计发放预售许可证数量为916.3万方

本周开发领域土地存量16.9万方

 

7月各个机构数据都出来,克而瑞为198.2万方,同比高出13.4万方,上涨幅度为7.3%,克而瑞并没公布总的月度数据,我们将其各区成交数据汇总得到的。另外锐理的数据为238.3万方,但锐理月报上漏洞百出,就这个数据而言;铭腾数据为233万方,显示环比下降13.3%。没有官方数据,市场数据谜一般的存在。


(数据来源重庆楼市公众号)

 

这是重庆晨报旗下公众号披露的数据,数据并不悲观,但客观来说也不乐观,但各机构数据披露出来的乐观超越了我们对市场的感知。

 

本周预售数据继续回落,预售数据如此低迷,原因何在?

 

截止本周,预售许可证放量占2019年2788万方的32.86%。(2020年年度数据缺6月28、29、30日,7月1日的数据)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

 3、第二机场落璧山,城市西向下的城市格局演变?

 

本周晚报报道,重庆第二机场落户璧山。加上之前的重庆西客站,维系城市对外沟通交流的两大重大枢纽设施选择西边,叠加科学城的规划,重庆向西基本上已经形成一种既定的事实和趋势。

 

在重庆向西,对重庆城市最大的改变和挑战,就是改变现有解放碑观音桥的单中心格局。基于地理位置的关系,一旦城市向西,势必形成西部中心,而不再围绕解放碑江北嘴的现有中心发生运转,尽管这一竞争格局短期内将很难打破。

 

如果西部一旦形成中心,那么本区域中心将辐射西永,璧山,合川,铜梁,潼南,永川,江津,甚至有可能辐射到荣昌大足等距离这个中心较远的区域。因九龙坡和科学城的关系,九龙坡也可能会受到一定程度的影响。


对于西部,接下来重要的看点就是是否会有CBD核心区域(尽管可能叫法不会出现,但事实上的商务中心一定会出现),第二个看点是各大金融机构是否会在重庆设立第二总部(或者说西部区域分公司行政权力高于主城其他各分支机构的机构)。第三是新入重庆的公司是否有将总部率先选择在西部区域,以及新兴行业公司是否会更多的将总部选择在西部。


去年的中小学教育新政,客观上强化了沙区的教育优势,七龙珠中,沙区占据两个1中和3中,加上传统的7中和凤鸣山中学,中小学领域尽管迁走了一个8中,但沙区的教育优势还是遥遥领先。而禁止跨区办学后,沙区本区资源的相对优势更加充分,沙区的主要中小学均在西永和大学城组团落户,如果将学校看做一个企业的话,那么西永大学城片区已经云集了众多的教育类的总部或者第二总部企业。


进入20年以来,西部地区土地越卖越贵,上个月曾家地块也达到6000多,超过两路区域的木耳组团地块,而随着北区地块日渐减少(目前蔡家,水土,中央公园组团可供出让地块已经很少),而西边大量地块的涌现。对于目前楼市对城市眼球的影响效果来看,新项目在哪里,市场就在哪里,开发公司就在哪里。这就从意识层面,金融层面,城市关注度层面深刻的影响着城市的未来。


附录1、2012—2019年7月市场的供求数据

 

2012年:196.4万方    171.1万方

2013年:120.7万方    145.4万方

2014年:222.4万方    219.3万方

2015年:209.7万方    184.3万方

2016年:141.6万方    146.7万方

2017年:309.5万方    222.2万方

2018年:216.5万方    221.9万方

2019年:219.9万方    184.8万方

 

附录2、2012—2019年8月市场的供求数据

 

2012年:74.2万方     160.4万方

2013年:216.6万方    148.4万方

2014年:212.9万方    168.5万方

2015年:96.3万方    161.3万方

2016年:140.8万方    171.1万方

2017年:147.7万方    207.7万方

2018年:378.9万方    260.5万方

2019年:173.8万方    185.4万方

 

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