34周(重庆):重庆市场上还有多少个荣安?

34周(重庆):重庆市场上还有多少个荣安?

作者:  来源:容磁财经  2020-08-22  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

 

本周推出两宗地块,其中西永组团地块颇有看点,主要是毗邻上次金科成交的地王地块,上次金科以8106的楼面,溢价24.33%刷新了组团地块新高,本地块一方面是规模较小,且与金科地块完全相邻,因此地块楼面是否会再次刷新组团新高,是本地块的主要看点。另一宗为礼嘉组团的车站用地,为商业商务用地。

 

两宗地块总占地面积64069.3平,总计容面积105598平,平均容积率1.648。

本周成交一宗地块,重庆地产市场再添新丁,花样年首次在重庆拿地,在经过几年的找寻以后,花样年终于在公开市场获得重庆的第一宗地块,本宗地块有24%的商业,但花样年有做商业地产的基因,或许是他们敢于拿下这个地块的原因,总体楼面也因此而有所降低。最终花样年以4610元的楼面获得本地块。

 

本宗地占地面积76029平,计容面积95884,容积率1.66!

 

 土拍记录与分析,读者可以看中鸿房产公号或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止8月21日,本周预售许可证发放数量38.3万方。

截止8月21日,本月累计发放预售许可证数量为115.5万方

截止8月21日,全年累计发放预售许可证数量为1007万方

本周开发领域土地存量—28.8万方

 

本周预售数据有所回落,但总体来看,数据还是处于均值水平中。

 

进入8月以后,新房市场回落,上周铭腾的周报是36万方成交,锐理的数据是32.8万方。两者数据均显示出明显的回落状况。相对于隔壁成都市场的火爆,重庆市场确实显得有一些寒碜

 

截止本周,预售许可证放量占2019年2788万方的36.12%。(2020年年度数据缺6月28、29、30日,7月1日的数据)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

 3、重庆市场上还有多少个荣安?

 

上周重庆晨报公众号重庆楼市报道了荣安三个项目滞销的情况,三个项目分别是荣安九龙半岛两个项目,一个是荣安自己拿下的地王地块,楼面高达13549,地块溢价率50.54%,击溃了当时诸多豪强,项目案名为九龙壹号,本项目开盘两个月,总共售出12套,而另一个项目为融信拿下地块,荣安和融信联合开发,荣安操盘,这个地块楼面为9255,比第一个地块低了32%的楼面价格,案名为九龙都会,开盘一个月,项目尚未售出一套。从价格来看,九龙壹号价格为建面19000的均价,九龙都会建面价格17000,如果比较两个项目的差异,九龙壹号要比九龙都会多一个学校配套指标。

 

两宗地的规划条件分别是,占地面积40400平,容积率2,限高60米和占地面积13938平,容积率2,限高40米。从规划条件来看,第一宗地块产品可以有多样性选择,产品可以做纯粹的高层低密度产品,极限建筑覆盖率可以做到10%(按照20层做,布局不受地块影响,这个建筑密度小于龙湖的水晶郦城,产品应该可以做的相对较为舒适);也可以做成混合型产品,采用传统的高低配强排出来,可以做高层+洋房产品,如果做这种产品结构,就会面临区域内对洋房价值的认同度问题,如果认同,那么就是洋房品质极大化,高层可以做小户型,用低总价策略来做;第二块地则几乎没有选择,一是地块过小,没有腾挪空间,第二是限高更加严格。只能做统一的小高层产品。从项目最终面市来看,荣安在第一宗地块上采取了第一种策略,只不过没有将限高极致化,总体来说建筑覆盖率还是比较低,但囿于地块面积过小,配套设施很难做足和做充分,社区感并不强。

 

至于户型,这里就涉及到对地块的理解后产品定位问题,从属性和区位来说,地块的最大价值是都市核心区。这里要理解的都市核心区在购房群体的看法和态度,都市核心区有交通便利,城市繁华,但没有环境,且本地块不足以改变整体环境;而大环境相对来说,嘈杂和喧嚣是无法避免的,甚至没有改造完的老城的破败景象也会有。都市核心区对谁最有价值,应该是对于通勤时间有强要求以及对于都市的繁华比较看重的群体。依据传统经验,这类地区通常更适宜为青年人所接受。而荣安的选择是,九龙壹号选择的面积区间为81—99;而九龙都会选择的面积区间是81—101,如果按照15%公摊计算,两者的套内面积为70—85这个区间,两个项目户型面积几乎一样。对于套内70—85这个面积段,相对比较尴尬,两房相对较为舒适,三方相对较为局促。如果是买三房的客户,一般都结婚生子了,或者是已经有这个打算,如果是两房客户略显奢侈,且单价较高,客户购买的理由在那?

 

项目销售受阻,如果我们肯定地块价值的话,那么就是操盘水平有问题,比如这个地方是否可以采取降低总价,将总价控制在100万做精装小户,以单配,一房,超小两房为核心产品,主卖的就是地段。如果要做大户,开发商对区域发展有信心,那么就将产品做成大平层豪宅来卖,如果市场一旦认同或许形成群体认同。最后销售也不是问题。

 

探讨完九龙半岛地块后,我们再看荣安悦来的柳岸潮鸣项目,该项目的基本质素相当不错,一是地块位于开发热点区域,二是有一线江景做支撑,但荣安仍旧只卖了38套,这显然就不是整个市场的问题,而是企业自身的问题。

 

在行业顺周期情况下,所有的开发商几乎只追求一个绝对的速度,拿地时候就利用所谓强排决定了项目的所有要素,最后市场思考更多像一个过程。但市场一旦进入理性周期,哄抢的氛围不存在的情况下,企业就自然需要为这种草率付出代价。

 

但问题还在于,这个市场可能不止一个荣安,还有更多的荣安存在,如果我们按照正常的逻辑来看,荣安九龙半岛项目几乎陷入自然生死状态,烂尾的概率大幅度增加,两宗地均为2019年拿下,如果再以每年8%的财务成本计算,两宗地每年几乎均以1000的楼面成本上升,这种情况下,荣安能够支撑多久?如果市场上出现了许多的这种开发企业,市场又将如何前进?

 

 

附录1、2012—2019年8月市场的供求数据

 

2012年:74.2万方     160.4万方

2013年:216.6万方    148.4万方

2014年:212.9万方    168.5万方

2015年:96.3万方    161.3万方

2016年:140.8万方    171.1万方

2017年:147.7万方    207.7万方

2018年:378.9万方    260.5万方

2019年:173.8万方    185.4万方

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