34周(成都):820新政之下,是否会强化高端产品供不应求?

34周(成都):820新政之下,是否会强化高端产品供不应求?

作者:  来源:容磁财经  2020-08-22  

 纵论地产行业环境,深度剖析成都市场!

 

1、土地市场:

 

本周土地市场依然较为冷淡,总共五宗地块成交,其中三宗地为纯商业地块,两宗商住地块成交。值得关注的为龙湖在邛崃拿下一宗地块,本宗地块一方面是创了邛崃地王,另一方面是龙湖下四五线城市的一个项目,在川渝两地,龙湖基本不下区县市场,在重庆,只有当机场明确确定在璧山以后,龙湖才开始进驻璧山,尽管机场是在今年才有信息明确的,但作为机构信息知晓度,应该提前于市民,这点毋庸置疑,除此而外,龙湖没有再进重庆的区县市场。因此邛崃地块才跟值得关注!

 

本周5宗地块,占地面积123022.2平,总计容面积290351.9平,平均容积率为2.36。

 

 

2、供需关系

 

土地市场数据:

 

截止8月22日,本周出让计容体量为29万方

截止8月22日,本月出让计容体量为207.4万方

截止8月22日,本年度出让计容体量1997.3万方

 

备注:

1、数据来源为成都市公共资源交易中心,从4月开始我们开始引入月度数据!

2、土地数据涵盖了商业用地中其他商业用地(B29类土地)

 

预售许可证数据:

 

截止8月17日,本周预售许可证发放数量68.1方。

截止8月17日,本月预售许可证发放数量127.9万方。

截止8月17日,全年累计发放预售许可证1527.1万方

 

备注:

1、5月缺6日、8、11、22日数据!

8、8月缺3日数据!

 

成交数据:

 

截止8月21日,本周累计成交量为67.1万方

截止8月21日,本月累计成交量为236.8万方

截止8月21日,全年累计成交量为1900.3万方

 

本周市场相对较为平淡,土地市场,预售数据以及成交数据,总体来说,市场处于高度景气状态。本月成交数据可能破300万方,创今年以来的最高纪录。市场处于一种发热状态。

 

市场过热,再度引来政府的调控政策,8月20日,成都市政府再度出台调控政策,具体政策内容有以下几点:


1、国有土地出让合同未明确修建成品房的项目,不再办理装修施工许可证,另,后续销售只能以清水销售,不办理装修价格核定。

 

 

2、已有预售政策明确:预售包含装修价格核定、清水价格指导、属地意见征询及预售许可办理四个阶段。


1)、定义:

①首开项目:根据不动产权证(国土证)、工程规划许可证(含总平图)、建筑物名称备案(由民政局核定)、建筑工程施工许可证, 几个资料是独立的,则为一个独立项目。将独立项目的首次开盘界定为价格指导中的首开项目。

②住宅业态划分:3 层以下为低层;4-6 层为多层;7-18 层为小高层;19 层以上为高层。

1、单价限制:中心城区(5+2)清水单套单价不高于 3 万元,含

装修不高于 3.5 万元。(土地出让合同约定成品住宅的首开项目装修

价格不高于 4200 元;续建项目装修价格不高于前批次装修价格,且

总价不高于 3.5 万元)

新六区参照中心城区价格核定政策,具体价格指导工作由属地住建局负责进行,价格指导成果报市住建局指导。

 

2)、年度涨幅:自 2019 年 11 月开始,续建项目同一业态批次有

5%年度涨幅,即每月涨幅为 0.42%。

3)、现售涨幅:现房销售的项目,在同期指导价的基础上上涨 10%。例如指导价为 1 万,则现房销售价格为 1.1 万。(现房以完成竣工验收备案为衡量方法)

4)、无障碍车位、人防车位,现行政策仍为不可售。

5)、对于有自持要求的项目,在征询属地意见前,需完成预测备案;征询过程中,属地需明确具体自持房屋编号;如自持为另一业态, 需在征询时明确楼栋、面积(一般为规划面积)、房号等具体信息。

6)、对于收并购项目,从未销售过的项目,可按照首开项目进行成本法(地价按照原始地价计算)及市场比较法进行清水价格指导;对于已销售的项目,适用于 5%每年涨幅定价。

 

3、清水价格指导:现行政策下,清水价格指导包含成本法、市场比较法两种方法。


1)、适用范围:

①成本法适用于首开项目;

 

②市场比较法适用于首开及续建项目。

 

2)、市场比较法

①比较对象:同时期、同地段、同品质的三个项目。

 

②同时期:最近两年内取得预售/现售许可,且最近一年内有效成交价格(有效成交价格:7 层以上高于 10 套,7 层以下高于 5 套;否则判定为清盘状态

 

③同地段:利用 GIS 系统,选取距离最近的三个项目。距离最近:可跨越道路、河流、桥梁、行政区(若距离相差 50m 以内,则均考虑。如选取的项目距离分别为 1200m,1210m,1250m,则三个项目均考虑为同地段,在此情况下,则为 5 个项目进行比较。)

④同品质:以业态作为划分标准。(3 层以下为低层;4-6 层为多层;7-18 层为小高层;19 层以上为高层。)

3)、成本法:考虑四个维度,即实际楼面地价、建筑安装工程费、工程建设其他费、其他开发成本。

①实际楼面地价:包含土地出让价款、移交政府项目配建成本、土地指标费等。(拆迁费可算入土地成本中)

②建筑安装工程费:包含不同建筑形态住房建安费用、室外总平工程、装配式建筑、绿色建筑(二星及以上)等。

③工程建设其他费:包含前期工作费、规划设计费、报建费、咨询费、水文地质勘察费、测绘费、工程监理费、环境影响评价费等。

④其他开发成本:包含管理费用、销售费用、财务费用、税费、利润等。


简要解读:


1、新政策对房价的顶部空间进行了锁定,同时不再审批装修房,将会导致房价整体向下压。


2、对高价房具有明显的抑制作用,超过3.5万元单价的房子暂时不会再出现。这是否会导致标杆类项目价格下压后出现挤兑?争抢下一阶层的客群的情况,如麓湖项目是否会去化更快呢?


3、锁定涨幅以后,中端产品市场将会出现何种变化倾向?高端产品下压的环境下,中端产品价格是否会受到挤压?


4、这种调控政策,在过热的市场中,是否会产生逆向作用?


附录1、2019年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:455.7万方    276.6万方

2月:119.7万方    153.8万方

3月:259.6万方    234.7万方

4月:413.1万方    240.2万方

5月:393.7万方    229.5万方

6月:406.4万方    251.4万方

7月:251.6万方    269.2万方

8月:292万方       239.9万方

9月:539.1万方    222.6万方

10月:391.5万方    224.9万方

11月:443.3万方  245.7万方

12月:444.6万方  357万方

 

预售合计4410.3万方    成交合计2945.5万方   新增存量1464.8万方

 

附录2、2020年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:249.7万方   261.9万方

2月:9.6万方    56.7万方

3月:250万方    219.4万方  

4月:280.2万方     266.5万方 

5月:122.4万方(待修正)  285.8万方  (63.4万方)

6月:169万方(待修正)  292.3万方(66.1万方)

7月:318.2万方   288.9万方(61.2万方)

 

 附录3:土地市场:

4月:319.7万方

5月:350.3万方

6月:171.3万方

7月:160.2万方

 

备注:预售和成交数据我们采用城乡住房管理局的数据为准,土地数据涵盖有商业商务用地(含B29类其他商业商务用地)

 

 

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