35周(重庆):警惕对开发企业监管政策对重庆市场造成的冲击!

35周(重庆):警惕对开发企业监管政策对重庆市场造成的冲击!

作者:  来源:容磁财经  2020-08-29  

 ​纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

 

本周土地市场推出了一宗西永的大型商住地块,总体量达到30万方,但商业体量达到7.7万方,尽管占比不太高,但商业体量过大,加上地块自身体量较大,两者合计形成的门槛就显得较高了。起拍的楼面相对优势在这两种条件下,就显得不那么充分了。

 

本宗地占地面积187311平,计容面积300372平,容积率为1.604。商业计容体量为77616(商业商务各半)。

 

本周水土一宗到期地块为两江置业摘牌获得,本地块除学校配套不足外,为纯居住用地,且宗地面积较大,起拍楼面稍高。但没有市场型企业报名,显得土地市场稍微有点偏冷。这事发生在银保监会对地产企业划定的三条红线:剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%,现金短债比小于1的企业的债务约束后,便变得更加具有微妙,到底是政策约束下的市场需求收缩,还是水土市场本身不太景气造成的企业对区域认同度不够的问题,值得关注。

 

两江置业拿下地块,占地面积199923.8平,计容面积239908.5平,容积率为1.2。

 

 土拍记录与分析,读者可以看中鸿房产公号或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止8月29日,本周预售许可证发放数量58.3万方。

截止8月29日,本月累计发放预售许可证数量为173.8万方

截止8月29日,全年累计发放预售许可证数量为1065.3万方

本周开发领域土地存量—34.3万方

 

本周预售数据明显上升,周四周五出现今年少有的连续两天高放量,两天预售许可证分别为25.8和18万方。这里刚好对应着监管机构给予房开企业的三道红线以及对应的相关政策时间窗口吻合,而在周五水土土地出让中,一宗纯住宅用地没有企业参与竞争,也应该与此相关。

 

另一方面最近不断有媒体自媒体爆料市场不景气的问题,先有重庆晨报下的公众号重庆房市报道荣安重庆项目滞销;接着财经大号黄角树财经报道重庆天地2020年成交均价较2018年高点下跌了1900的单价,重庆中原公众号报道了市场上渠道费用的报道(该文已经删除,标题可见,北区最高分销费用已经达到房款的5.5%),无不都传递出一个信息,即市场至少已经出现结构性的问题。而在这个阶段,在碰上市场整体放量,那么将极大的考验政府调控能力,一方面开发企业面临现金短缺而融资受阻,另一方面市场去化受阻,回款难度大,是让企业现金枯竭,还是让企业自行在市场中寻找出路,这是个艰难的选择。

 

截止本周,预售许可证放量占2019年2788万方的38.21%。(2020年年度数据缺6月28、29、30日,7月1日的数据)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

 3、警惕对开发企业监管政策对重庆市场造成的冲击!

 

从江湖传言最终变成现实的房地产市场监管政策终于正式面市了,以下是监管政策的大致内容:

 

监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长,设置“三道红线”。

红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;

红线2:净负债率大于100%;

红线3:现金短债比小于1.0倍。

 

根据“三道红线”触线情况不同,试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。

以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,每降低一档,上限增加5%。

 

即有息负债规模以2019年6月底为基础,如果:

 

“三线”均超出阈值为“红色档”,有息负债规模不得增加;

“二线”超出阈值为“橙色档”,有息负债规模年增速不得超过5%;

“一线”超出阈值为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过10%;

“三线”均未超出阈值为“绿色档”, 有息负债规模年增速不得超过15%。

 

在政策出台以后,迅速有研究机构对着这个红线,对前30强企业进行了梳理,这是依据2019年的年报,如果是20年的半年报,估计情况还要悲观一些,5家企业三项全超标,5家企业两项超标,完全没超标的有6家,其余企业一项指标超标。但本轮行情,真正最激进的并不是前面的TOP30,而是这榜单后面的30—50家。而且这个也是依据上市公司的年报,如果我们把企业的各种其他伎俩弄明白,可能情况还会更严重的。

(图片来源于网络)

 

具体对重庆市场而言,重庆房地产市场现在的行业依存度在全国比较而言,算是非常高的,主要在于重庆本地房开已经基本消失,市场上的房开基本均为全国性房开;另一个方面大举进驻重庆的企业,多半也是讲究规模型的企业。这类企业往往更加激进,如最近市场反复提及的荣安,融信等企业。也就是重庆市场更加依赖全国性的激进型开发企业。而这个政策,首当其冲的影响着又是这类企业。


全国性开发商云集重庆,重庆地产市场已经变成一个房地产行业的神经末梢市场,即重庆进来的子公司分公司,在总公司地位不足,话语权不足,一旦市场不如预期,最先受到关注的也是重庆的子公司。重庆市场在这种情况下,将面临着地产企业的战略选择性的取舍,如果地产公司处于企业自身生存的策略考虑,将重庆市场摆在了率先进行取舍的情况,那么重庆市场必将承受相当的压力!

 

附录1、2012—2019年8月市场的供求数据

 

2012年:74.2万方     160.4万方

2013年:216.6万方    148.4万方

2014年:212.9万方    168.5万方

2015年:96.3万方    161.3万方

2016年:140.8万方    171.1万方

2017年:147.7万方    207.7万方

2018年:378.9万方    260.5万方

2019年:173.8万方    185.4万方

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