37周(重庆):恒大7折售房的市场刺激?

37周(重庆):恒大7折售房的市场刺激?

作者:  来源:容磁财经  2020-09-12  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

 

本周土地市场总共有三宗地块拟供应,一宗位于水土的大型居住地块,本地块条件相对而言,不算出众,特征是大,纯居住,但本宗地挂牌楼面再次刷新区域新高,达到7664;第二宗是渝北一宗低密度旅游地产地块,本地块的特征是低容积率,容积率仅为0.48,但挂牌楼面相对较高;第三宗是大渡口组团的一种地块,本地块关注点是楼面价格有所回落,仅4600元。

 

本周挂出的三宗地,合计占地面积377428.8平,合计计容面积383219.4平,平均容积率为1.02

 

本周土地市场有一宗地块成交,就是毗邻金科上次拿下的西永组团楼面地王地块,本宗地与这宗地红线相连,本宗地最终挂牌成交,与第一次激烈竞争相比,有较大的市场反差,尽管起拍价格较高,但与上次成交价格还是200多的差距。最终金科+景瑞联合摘下了这宗地。

 

本宗地占地面积44932平,计容面积67398平,容积率为1.5。

 

 土拍记录与分析,读者可以看中鸿房产公号或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止9月12日,本周预售许可证发放数量23.6万方。

价值9月12日,本月累计发放预售许可证的数量为56.4万方

截止9月12日,全年累计发放预售许可证数量为1137.5万方

本周开发领域土地存量16.9万方

 

本周预售许可证出乎预料骤降,原因是什么,是市场销售状况不理想,而开发企业拿预售许可证又需要解压,耗用现金流,所以没有急于拿预售许可证的动力,还是其他什么原因?

 

上周中原一个公众号披露了目前市场的促销与渠道佣金的情况,如果我们从这个公号披露的信息来看,市场现状应该不算乐观。市场真实成交可能没有机构披露的数据那么乐观。重庆因为没有官方公布的数据,所以市场真实的去化情况一直是谜一般的存在。

 

截止本周,预售许可证放量占2019年2788万方的40.8%。(2020年年度数据缺6月28、29、30日,7月1日的数据)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

 3、恒大7折售房的市场刺激?

 

本周一恒大宣布7折售房,对于北京来说,一方面是银监会的监管体系的落地,也就是说三道红线的实施,恒大恰好三条红线都踩上了,因此有加速售房回笼现金流的想法;另一个角度,可能也是恒大在全面衡量了三道监管红线对市场可能会造成的影响,采取了先下手的策略,一方面迅速回款了现金流,另一方面应对市场可能的价格冲击情况下主动防御,改善自己的财务体系后,静观市场变化,如果市场出现了下跌趋势,他可以率先再次降价,让自己永远领先于市场,如果市场很快回暖,那么恒大可以向上调整自己的价格策略。

 

而恒大的降价策略,肯定会对市场造成影响,在今年三月恒大的75折卖房,对市场是形成了连带反应的,大多数企业都针对自己企业的产品,做了相应的价格策略调整。对当时的市场还是形成了一定的影响,在重庆比较明显的就是各大企业都针对性的做了策略。


本次恒大率先降价促销,从市场影响来说,如果降价效果明显,那么市场会主动跟进,第二如果市场效果不如预期,但获得了其他企业的客户,那么其他企业将被迫跟进从而形成传染效果。


但本轮调控来说,恒大的政策也会遇到很多阻力,第一是备案制下备案价格的刚性保护,就是你不能低于备案价格出售,那么就只能在非备案的区域内实施;第二地方政府有稳定本区域房价的动机,一方面是土地市场的需要,另一方面是社会稳定的需要,如果短期内出现价格的巨大波动,对于地方政府来说,会引发一连串的社会反映。因此政府会从各个角度,针对性的防御可能形成的价格冲击。两方面综合来看,恒大的价格策略,可能会冲击结构性市场,但主要市场的冲击性应该不会太强,因此综合判断影响也就要从这两个角度来看。但对市场情绪降温是肯定的。


附录1、2012—2019年9月市场的供求数据

 

2012年:139.1万方     180.3万方

2013年:362.3万方    164.8万方

2014年:261.2万方    195.9万方

2015年:274.9万方    159.7万方

2016年:101万方    204.6万方

2017年:211.5万方    251.9万方

2018年:397.3万方    284.3万方

2019年:294.7万方    197.7万方

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