37周(成都):6大因素支撑今年市场连续6月同比正增长!

37周(成都):6大因素支撑今年市场连续6月同比正增长!

作者:  来源:容磁财经  2020-09-12  

 纵论地产行业环境,深度剖析成都市场!

 

1、土地市场:

 

本周总计出让7宗地块,其中三宗商住用地,4宗商服用地,三宗商住用地的商业占比均在20%以内。相对商业体量较高,但还属于一般开发企业可接受范畴。四宗商服用地容积率均相对较高。

 

7宗地总占地面积为218955.4平,总计容面积为560560.7平,平均容积率为2.56。

 

2、供需关系

 

土地市场数据:

 

截止9月12日,本周出让计容体量为56.1万方

截止9月12日,本月出让计容体量为67.2万方

截止9月12日,本年度出让计容体量2127.2万方

 

备注:

1、数据来源为成都市公共资源交易中心,从4月开始我们开始引入月度数据!

2、土地数据涵盖了商业用地中其他商业用地(B29类土地)

 

预售许可证数据:

 

截止9月9日,本周预售许可证发放数量60.4方。

截止9月9日,本月预售许可证发放数量为110万方

截止9月9日,全年累计发放预售许可证1780.8万方

 

备注:

1、5月缺6日、8、11、22日数据!

2、8月缺3、18、19日数据!

3、9月缺7日数据。


 

成交数据:

 

截止9月11日,本周累计成交量为55.1万方

截止9月11日,本月累计成交量为123.5万方

截止9月11日,全年累计成交量为2084.6万方

 

本周土地市场同样处于平淡周期,预售许可证略有放量,但本周成交数据出现较大幅度的缩量,本周成交数据仅55.1万方,创下两个月以来周成交的低位。在金九第一周,市场成交回落,也并不意外,今年已经出现连续5个月同比较大幅度增长,数据分别为4月同比增长10.95%;5月同比增长24.5%;6月同比增长16.3%;7月同比增长7.3%;8月同比增长29.9%。相对而言,2019年9月的数据基数更低,而本月截止今日成交已经达到123.5万方(2019年9月数据为222.6万方,还有19个交易日,还有99.1万方即可持平),同比增长机会是确定性的事件。


从预售数据来看,今年预售数据为1780万方,考虑到我们今年数据有一些缺失,比较准确的预售数据大概在1900万方,而成交数据相对准确,供求关系来看,今年市场呈现出弱均衡状态,2019年市场新增存量为1464万方,今年在市场极度景气的情况下,对整个市场库存去化并不理想,而目前来看,预售有加速放量的情况,在银保监会给予房企的三道红线下,对成都市场的影响会有多大影响,是先影响开发企业,还是先影响购房者。而另一个角度,成都二手市场严重惜卖,市场景气度一旦下行,是否会影响到二手市场的情绪,如果二手市场松动,是否会对新房市场产生冲击。而本周成交数据环比出现较大的下跌,原因在那?单周数据还缺乏说服力,如果市场持续到3周,那么市场的短期趋势估计就应该确定了。


20年所有的利好因素驱动成都市场极度景气:首先是限购政策的松动,导致被抑制三年的刚性需求释放,驱动市场繁荣的最重要因素;其次是土地市场的火热,也是驱动市场的重要因素;三是新房与二手市场的剪刀差依然存在,对新房市场也是重要驱动因素;第四是二手市场的惜卖情绪,客观上减少了供给,对市场形成了支撑;第五是今年在股市上,四川优势企业的在资本市场上被严重看好,居民的财富在股市的上涨中,形成了实质性的支撑;第六是景气的市场自身对自身形成正面驱动,这6种因素是今年成都市场繁荣的主要因素。


如果接下来的时期内,上述6大支撑因素,可能都将走弱,甚至走向负面,这种情况下,市场会如何演绎呢?

 

附录1、2019年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:455.7万方    276.6万方

2月:119.7万方    153.8万方

3月:259.6万方    234.7万方

4月:413.1万方    240.2万方

5月:393.7万方    229.5万方

6月:406.4万方    251.4万方

7月:251.6万方    269.2万方

8月:292.0万方    239.9万方

9月:539.1万方    222.6万方

10月:391.5万方    224.9万方

11月:443.3万方    245.7万方

12月:444.6万方    357万方

 

预售合计4410.3万方    成交合计2945.5万方   新增存量1464.8万方

 

附录2、2020年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:249.7万方   261.9万方

2月:9.6万方       56.7万方

3月:250万方      219.4万方  

4月:280.2万方    266.5万方 

5月:122.4万方(待修正)  285.8万方  (63.4万方)

6月:169万方(待修正)     292.3万方(66.1万方)

7月:318.2万方                   288.9万方(61.2万方)

8月:271.5万方(待修正)  311.6万方(52.1万方)

 

 附录3:土地市场:

4月:319.7万方

5月:350.3万方

6月:171.3万方

7月:160.2万方

8月:262.6万方

 

备注:预售和成交数据我们采用城乡住房管理局的数据为准,土地数据涵盖有商业商务用地(含B29类其他商业商务用地)

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