38周(重庆):金九银十背景下艰难的重庆市场

38周(重庆):金九银十背景下艰难的重庆市场

作者:  来源:容磁财经  2020-09-19  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

 

上周土地市场没有新的地块推出。因为按照时间窗口计算,本周推出日期会是国庆假期间,因此市场处于假日的相对真空期。

 

本周有一宗地到期,为沙区一宗大型商住地块,本宗地为传化产业勾地地块,最终传化与融创联合拿下了本地块。

 

本宗地占地面积187311平,计容面积300372平,容积率为1.604。

 

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 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止9月19日,本周预售许可证发放数量47.8万方。

价值9月19日,本月累计发放预售许可证的数量为104.2万方

截止9月19日,全年累计发放预售许可证数量为1185.3万方

本周开发领域土地存量—47.8万方

 

本周预售有所反弹,但目前来看,较18年、19年偏低,本月还有10个工作日,考虑到节日因素,下旬市场可能会有所放量,但本月的预售许可证应该在200—260万方之间,低于2018、19年的数据。

 

最近巴南和两江新区接连有房交会,而针对房交会,两区都有一定的购房优惠政策,这对市场有多大的促成作用,暂时不清楚,不过上周各个市场机构的数据均略显悲观。

 

与成都市场对比而言,重庆市场的购房门槛有较大幅度的放低,而市场较成都差,原因有多方面,但综合起来,就主城对比而言,重庆2017—2019年三年一万方的成交量,约相当于成都主城的5—8倍,如果将成都的二圈层算进来,也至少相当于成都的1—1.5倍,一方面成都因为去年取消限购以后,主城购买力快速释放,另一方面巨大的成交量提前透支了重庆市场的潜力。这是重庆市场今年表现不如成都的主要原因之一。

 

截止本周,预售许可证放量占2019年2788万方的42.51%。(2020年年度数据缺6月28、29、30日,7月1日的数据)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

 3、金九银十背景下艰难的重庆市场

 

上周成都市场沸沸扬扬的限预售限网签的政策背后的市场景气度,更突显了今年重庆市场的艰难,成都市场今年已经实现连续5个月的同比增长:分别为4月同比增长10.95%;5月同比增长24.5%;6月同比增长16.3%;7月同比增长7.3%;8月同比增长29.9%。相对而言,2019年9月的数据基数更低,而本月截止今日成交已经达到196.4万方(2019年9月数据为222.6万方,还有12个交易日,还有23万方即实现同比增长)。


对比重庆数据呢,今年重庆主城区1—8月成交1266.9万方,而2019年1—8月成交量为1751万方,同比下降27.6%,从月度数据来看,只有7、8月同比增长,但增长幅度也比较低,分别为7.25%,5.99%,而且这是在有巴南,两江新区房交会驱动的背景下数据,数据凸显了重庆市场的不乐观。


比较而言,今年重庆市场一方面是预售许可证数量有较大幅度的降低,这个一方面是市场存量土地在前两年呈现出净消耗状态,市场存量土地有所降低,另一方面是市场成交呈现出萎缩态势,因抵押不预售的政策因素,市场不会大规模囤积预售,也就是市场预售存量不会出现大规模的增加,开发企业基本会秉承销售状况对应去争取预售数量,所以市场新增库存不多,但预售环节之前的库存并不少。


在三道红线政策的约束下,开发商现金流更趋紧张,对于拿到预售证而无法成功卖出的房屋来说,拿预售会更谨慎,没有新盘冲量,开发企业相应现金回款更少,当然拿预售消耗的现金更少,资金问题压力出现在前端,而后端压力相对更弱一些,因此市场上降价促销的行为会相对较为缓和。但无论哪种方式的压力,对于开发企业可支配现金都是一种约束,这种约束直接的后果会反映到土地市场,因此下旬的土地市场会是开发企业资金状况的一个风向标。


而从恒大上周开始的7折卖房,对各大型企业均产生了刺激,从目前来看,各大房企均针对特定细分市场展开了促销,如融创和龙湖,均针对合作伙伴推出了优惠促销政策。从公众号披露的信息来看,市场上折扣力度再加大,市场竞争出货的态势明显。


而从购买门槛来看,大多数企业均采取了低首付,甚至出现了零首付的案例。购买门槛在如此巨大的降幅之下,市场热度并不特别明显,而低门槛实际是市场更深的底部探底,这反应在成交中,小户型低总价的房屋相对走势不错,但改善型户型走势艰难,随着这种探底的进一步加剧,市场将会面临刚需品购买总价的再一次下挫,而这对土地市场上的低容积率呈现出矛盾状态,刚需越买越远,而对于二手市场来说,越来越远的刚需产品流动性会随着距离的增加而降低,刚需无法启动,改善市场便寸步难行,重庆市场可能会陷入一种极度尴尬的状态,即供求产品的结构形失衡带来市场的僵局。


 

附录1、2012—2019年9月市场的供求数据

 

2012年:139.1万方     180.3万方

2013年:362.3万方    164.8万方

2014年:261.2万方    195.9万方

2015年:274.9万方    159.7万方

2016年:101万方    204.6万方

2017年:211.5万方    251.9万方

2018年:397.3万方    284.3万方

2019年:294.7万方    197.7万方

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