38周(成都):关闭网签?景气的市场与草木皆兵的政策预期!

38周(成都):关闭网签?景气的市场与草木皆兵的政策预期!

作者:  来源:容磁财经  2020-09-19  

 纵论地产行业环境,深度剖析成都市场!

 

1、土地市场:

 

本周仅一宗土地出让,为一宗纯住宅用地,出乎意料的是本宗地没有溢价产生。楼面按照挂牌价的3500成交,从逻辑来说,这宗地肯定没有受到本周预售风波的影响,应该是市场的自然反应,但拿地的是物流投资公司,意味着本宗地很可能是产业配套用地。其他原因暂时不清晰。不过从土地挂牌来看,10月应该是一个土拍的小高潮期,但目前来看,市场上亮点土地不多,加上最近中央政府对成都市场的监管力度加大,上周成都市场沸沸扬扬的预售监管和备案监管就是这个说明,尽管随后成都出台的文件显示,消息并不真实,但市场不会空穴来风,至少这个阶段任何对市场起到正面刺激的政策或者事件,都会被抑制,从这个角度来说这个阶段出高价地的概率应该相对较低。

 

1宗地总占地面积为79587.6平,总计容面积为138672.3平,平均容积率为1.742。

 

2、供需关系

 

土地市场数据:

 

截止9月19日,本周出让计容体量为13.9万方

截止9月19日,本月出让计容体量为71.1万方

截止9月19日,本年度出让计容体量2141.1万方

 

备注:

1、数据来源为成都市公共资源交易中心,从4月开始我们开始引入月度数据!

2、土地数据涵盖了商业用地中其他商业用地(B29类土地)

 

预售许可证数据:

 

截止9月16日,本周预售许可证发放数量55.2方。

截止9月16日,本月预售许可证发放数量为162.2万方

截止9月16日,全年累计发放预售许可证1886.9万方

 

备注:

1、5月缺6日、8、11、22日数据!

3、9月缺7日数据。

 

成交数据:

 

截止9月18日,本周累计成交量为72.9万方

截止9月18日,本月累计成交量为196.4万方

截止9月18日,全年累计成交量为2157.5万方

 

本周成交数据再次大幅度反弹,凸显了市场的高度韧性,不过本周四预售监管的风波是否促使了本周成交的反弹,从单日数据来看,周四成交数据为14.2万方,周五成交15.7万方,基本处于全周的均值状态,从消息出来的时间来看,很难说这个消息对市场有促进作用,但如果考虑到消息出来之前市场的可能性预判会提前几天,这种可能也不是完全没有。这个消息,不管是市场有意还无意都会理解为调控政策的一种再现,但是如果是关闭网签,不管什么原因,凑会促使开发企业在这个窗口期多出货。

 

周四凤凰网率先报道出,9月30日—10月25日成都将暂时关闭预售审批,9月30日—11月1日关闭销售管理,购房登记,商品房网签备案系统。后成都住建局官方宣布是因系统迁移导致10月9—12日暂停房地产业务办理。


从时间窗口推算,应该是系统的一次升级迁移,而不是调控政策的体现。当然因为当前市场比较敏感,任何官方信息都可以被市场理解为调控政策。另一个角度从信息的内容来看,调控政策出台关闭预售和网签窗口显然不太合适,一方面这种关闭对市场的调控没有任何效用,另一方面会激起巨大的舆论浪花,而这种过激的调控方式会让今后成都土地市场蒙上阴影。但今年成都市场火热却是众所周知,面对过于火热的市场,以及中央政府对房地产市场的打压政策,结合前不久银保监会的三道红线管理让市场对政策的出台与否充满忐忑。草木皆兵是自然的事,但最后好歹原是一场市场的误会而已!

 

附录1、2019年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:455.7万方    276.6万方

2月:119.7万方    153.8万方

3月:259.6万方    234.7万方

4月:413.1万方    240.2万方

5月:393.7万方    229.5万方

6月:406.4万方    251.4万方

7月:251.6万方    269.2万方

8月:292.0万方    239.9万方

9月:539.1万方    222.6万方

10月:391.5万方    224.9万方

11月:443.3万方    245.7万方

12月:444.6万方    357万方

 

预售合计4410.3万方    成交合计2945.5万方   新增存量1464.8万方

 

附录2、2020年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:249.7万方   261.9万方

2月:9.6万方       56.7万方

3月:250万方      219.4万方  

4月:280.2万方    266.5万方 

5月:122.4万方(待修正)  285.8万方  (63.4万方)

6月:169万方(待修正)     292.3万方(66.1万方)

7月:318.2万方                   288.9万方(61.2万方)

8月:322.4万方                   311.6万方(52.1万方)

 

 附录3:土地市场:

4月:319.7万方

5月:350.3万方

6月:171.3万方

7月:160.2万方

8月:262.6万方

 

备注:预售和成交数据我们采用城乡住房管理局的数据为准,土地数据涵盖有商业商务用地(含B29类其他商业商务用地)

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