39周(重庆):恒大重组传言让市场杯弓蛇影!

39周(重庆):恒大重组传言让市场杯弓蛇影!

作者:  来源:容磁财经  2020-09-26  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

 

本周挂出三宗地,两宗商业商务用地,一宗为商住用地,两宗商务用地,一宗位于悦来,另外一宗位于人和,悦来地块楼面为2610,人和的楼面相对较低,为1933;值得关注的是红旗河沟公交车站这宗商务用地,从市场接受度,位置关系,本宗地缺陷的是商业商务体量的关系,商务相对问题不大,本宗地块修写字楼市场去化难度应该不大,但2万多方的商业,定位颇尴尬,如果有合适的专业市场,这个地块倒是不错,但专业市场也会要求零售额较高的,才能支撑本宗地块的较高的成本。

 

所推地块的详细情况:楼面8977,红旗河沟公交车站地块面市!

 

三宗地合计占地面积83971.7平,合计计容面积231692.3平,平均容积率为2.76。

 

本周有6宗地到期,其中位于龙兴的商业商务用地未获悉拿地企业,另五宗地分别是杨家坪铁马工具厂地块,中央公园一宗,李家沱一宗微型地块,水土一宗大型居住用地。

 

杨家坪铁马工具厂地块,新希望最终以楼面13091成交,楼面没超过荣安的楼面价格,但本宗地价格也仅次于荣安地块,远超其他地块,但本地块因为纯住宅,且开发体量够大,规划条件宽裕,可以形成较为宽松的产品空间,做豪宅做小户型都有逻辑支撑,且地块位置黄金,市场不愁销路,唯一担心的是去化速度问题;迟迟没进重庆的越秀,最终去了中央公园,本宗地楼面10122,在组团内位置有相对优势;金科联合体拿下了九龙半岛地块,本宗地块楼面为9569,相邻地块中,仅高于融信的9255,而低于华润的10134和荣安的13549,因位置都极为靠近,相对来说,金科地块有比较成本优势;值得关注的是宝嘉获得李家沱袖珍地块,市场竞争竟然极为激烈,吸引了多家企业参与竞争;水土地块因挂牌楼面达到7500而引起市场注意,不过本宗地最终挂牌成交,为两江置业摘牌。

 

两宗地的详细成交情况如下:

越秀楼面10122进中央公园,5家企业竞拍巴南微型地块!

13家企业,55轮竞拍,新希望楼面13091获得铁马厂地块(附深度分析)

 

5宗成交地块占地面积369100.3平,合计计容面积652793.9平,平均容积率为1.768。未获悉成交企业的龙兴商业地块占地面积为26448.1平,计容面积为34382.5平。

 

 土拍记录与分析,读者可以看中鸿房产公号或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止9月25日,本周预售许可证发放数量94.9万方。

价值9月25日,本月累计发放预售许可证的数量为199.1万方

截止9月25日,全年累计发放预售许可证数量为1280.2万方

本周开发领域土地存量—29.6万方

 

又到季度末,以及临国庆8天大假到来,本周预售许可证井喷,达到95万方,创今年年度周数据新高,按照这个态势,本月还有4个工作日,预售许可证可能突破250万方,本月预售数据也将创年内新高。

 

本周成交数据还没有机构公布,本周因土地市场相对较为火热,土地市场对二级市场的驱动效果如何,明天各市场统计机构数据出来就比较清楚了,但上周数据比较低迷,本周因为预售许可证带来的新盘的可能会导致本周总成交数据走高。但市场低迷是显而易见的,上周有公众号统计了今年最近开盘的项目的开盘去化率,大多停留在

 

截止本周,预售许可证放量占2019年2788万方的45.92%。(2020年年度数据缺6月28、29、30日,7月1日的数据)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

 3、恒大重组传言让市场杯弓蛇影?

 

本周四一个关于恒大请求允许重组的文件被广泛流传,文件内容主要是如果恒大不能重组成功可能产生的影响,以及罗列了恒大债务的详细金额,这个消息放到银保监会三根红线的政策背景之下,金融市场首先开始显得有些杯弓蛇影。恒大自身股票两天累计下跌15%,国内的地产股也大多经历了较大的跌幅,而这个跌幅基本形成波段趋势性下跌,接下来如果这个影响不能得到有效的缓解,地产股还可能继续下跌,而在这个背景下,对于国内质押率较高的地产股,那么无疑雪上加霜,一旦持续下跌的股价跌到追加保证金的情况,那么对地产企业来说,则几乎为地产企业不能承受之重。

 

上周恒大的7折售房,对市场形成的一种刺激或者对市场形成一种舆论导向,即房价可能会出现下跌,而本周恒大的这个传言,对市场的冲击力远远大于恒大7折售房的冲击,因为一旦恒大资金链真如文件所说的那样出现问题,那么恒大为了确保自身平安,在出现问题之前,无外乎一种选择,更坚决的降价,二是一旦恒大真的出现问题,那么对市场多角度的影响必将导致市场信心大受影响,从而引发多米诺骨牌效应,牵连到同行,至少证券市场的表现已经清楚明白的表明了恒大对行业的影响力。

 

在恒大打车销售的策略出台以后,河南开发企业联盟宣布不降价这个行为本身就体现出了恒大促销策略的市场影响,或许在市场还处于火热的少数城市,恒大打折对市场影响较小,但对市场本身已经比较为妙的城市,正如河南市场一样,恒大的促销对当地市场的冲击将会是直接的,在购买力有限的情况下,恒大的抢收一方面让原来就不足的市场购买力更加不足,同时市场观望情绪将会更加浓郁,这对三道红线背景下急需现金流的开发企业同样致命。

 

而恒大的重组传言,则会陡然加剧市场观望态度,如果恒大不能独善其身,那么中小开发商还有什么方式让市场确信他们不会遇到恒大可能遇到的问题呢?这种影响对于市场来说,几乎是一种不可承受之重。

 

 

附录1、2012—2019年9月市场的供求数据

 

2012年:139.1万方     180.3万方

2013年:362.3万方    164.8万方

2014年:261.2万方    195.9万方

2015年:274.9万方    159.7万方

2016年:101万方    204.6万方

2017年:211.5万方    251.9万方

2018年:397.3万方    284.3万方

2019年:294.7万方    197.7万方

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