39周(成都):长实的捂地暴利与成都高新区的愤怒!

39周(成都):长实的捂地暴利与成都高新区的愤怒!

作者:  来源:容磁财经  2020-09-26  

 纵论地产行业环境,深度剖析成都市场!

 

1、土地市场: 

本周土地市场总共成交6宗地,其中三宗住宅用地,三宗商业商务用地。三宗住宅地都体现出了较高的溢价,广西建工竞得的崇州地块,不仅创出了75%的溢价率,且楼面价格高达5687.5元,刷新了崇州市场楼面价格新高,成为崇州地区地王,高新区中和地块为华宇以17.24%的溢价+5%配建所得(本周五四川的新希望则在重庆以13109的楼面夺得铁马工具厂地块,楼面价为重庆历史第二高),川渝两地企业各自异地各获一宗高价地。港龙摘得双流一宗地块,加上本地块,双流合计已经有8宗地块楼面过万,成为成都近郊楼面过万地块宗数最多的近郊区。三宗商业商务用地,两宗为程度高科获得,另一宗为成都智慧城市交通建设投资公司获得!

 

8宗地合计占地面积221190.9平,合计计容面积529144.3平,平均容积率为2.39。

 

2、供需关系

 

土地市场数据:

 

截止9月25日,本周出让计容体量为52.9万方

截止9月25日,本月出让计容体量为124万方

截止9月25日,本年度出让计容体量2194万方

 

备注:

1、数据来源为成都市公共资源交易中心,从4月开始我们开始引入月度数据!

2、土地数据涵盖了商业用地中其他商业用地(B29类土地)

 

预售许可证数据:

 

截止9月22日,本周预售许可证发放数量109.6方。

截止9月22日,本月预售许可证发放数量为271.8万方

截止9月22日,全年累计发放预售许可证1996.5万方

 

备注:

1、5月缺6日、8、11、22日数据!

3、9月缺7日数据。

 

成交数据:

 

截止9月24日,本周累计成交量为63.2万方

截止9月24日,本月累计成交量为259.6万方

截止9月24日,全年累计成交量为2220.7万方

 

本周土地市场三宗住宅地的成交,还是凸显了成都市场的景气成都,特别是崇州地块,75%的溢价以及5687.5的楼面,创下了新的土地市场价格新高度。高新区华宇地块,也达到了17000的楼面+5%的配建水平,水流地块楼面再次破万,彰显的是土地市场的张力与繁荣。

 

本周预售数量大幅度攀升,创下了今年周预售许可证数量的新高,达到109万方,另一方面本周成交环比有所回落,但也达到63万方,市场依然保持着高度的景气。不过随着预售的快速爬升,成交要创出新高的难度随着行业市场环境的紧张难度凸显,市场存量的压力又将开始进行攀爬。加上市场原本就有的相当的库存,市场将难免在景气的同时开始分化,或者拖累市场进入下行区间。

 

3、长实的捂地暴利与成都高新区的愤怒!

 

本周成都高新区一个禁止和黄成都公司融资贷款和重大重组的函引起了市场关注。这是内地城市首次以公开的形式,长实捂地行为公开发难!众所周知,捂地一直是香港地产商的不二法宝,几乎每个香港地产商都从捂地过程中,获得不菲的收益。

 

在成都和黄的南城都汇项目,将这个捂地行为与获得巨大收益的行为演绎的淋漓尽致,此举可能是导致成都高新区出台政策的重要背景之一。

 

今年7月23日长江实业集团有限公司01113.HK以下简称长实集团发布公告称将出售子公司HME及Carton的全部股权和债权买方RZ3262019 Limited.公司的两个股东为禹洲集团控股有限公司和成都瑞卓置业有限公司各占50%股份交易标的的名下开发项目为位于成都的南城都汇商住项目该项目的开发公司即为和黄成都公司,公开的价格披露本次出让价格为78.47亿,长实集团发表未经审计的收益为38.11亿。


南城项目为长实2004年以楼面1030获得,总地价为21.35亿,但在2006年长实将南城都汇项目886亩土地抵押给雁行,获得26.21亿的贷款,超出土地总款4.86亿,自此长实不仅没有花一分钱便获得了本宗土地的开发权,还从银行多套走将近5亿的现金,上演了一出堪称经典的空手套白狼行为。

 

然而,到目前为止南城都汇项目依然还有7000套房子没有出让,而南城都汇项目的房价则从1000多元飙升到2万+,房子价格升幅高达2000%。长实当然也因此获得了巨额的开发利润,如果再加上转让的收益,长实在本项目获利之丰,让任何正常开发的企业都无法望其项背,这也是引起成都高新区愤怒的最重要原因。


附录1、2019年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:455.7万方    276.6万方

2月:119.7万方    153.8万方

3月:259.6万方    234.7万方

4月:413.1万方    240.2万方

5月:393.7万方    229.5万方

6月:406.4万方    251.4万方

7月:251.6万方    269.2万方

8月:292.0万方    239.9万方

9月:539.1万方    222.6万方

10月:391.5万方    224.9万方

11月:443.3万方    245.7万方

12月:444.6万方    357万方

 

预售合计4410.3万方    成交合计2945.5万方   新增存量1464.8万方

 

附录2、2020年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:249.7万方   261.9万方

2月:9.6万方       56.7万方

3月:250万方      219.4万方  

4月:280.2万方    266.5万方 

5月:122.4万方(待修正)  285.8万方  (63.4万方)

6月:169万方(待修正)     292.3万方(66.1万方)

7月:318.2万方                   288.9万方(61.2万方)

8月:322.4万方                   311.6万方(52.1万方)

 

 附录3:土地市场:

4月:319.7万方

5月:350.3万方

6月:171.3万方

7月:160.2万方

8月:262.6万方

 

备注:预售和成交数据我们采用城乡住房管理局的数据为准,土地数据涵盖有商业商务用地(含B29类其他商业商务用地)

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