40周(重庆):佳兆业为冲动买单,大渡口市场何去何从?

40周(重庆):佳兆业为冲动买单,大渡口市场何去何从?

作者:  来源:容磁财经  2020-10-02  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

 

本周推出三宗地,其中两路西区两宗,两宗地块从区位来说,位于两路西区的核心区域,开发条件极为成熟,且限高条件较为宽松,1.5的容积率,限高放宽到40米;其次是一种西永高新区地块,本宗地块值得关注的是挂牌楼面达到7540元,且容积率突破2,尽管限高达到60米,总地价来看,高新区地价几乎算是主城区各组团中涨幅最高的组团。

 

三宗地块总占地面积195804平,总计容面积347219平,平均容积率为1.773。

 

本周成交三宗地块,一宗是位于渝北区的旅游类商业地块,容积率极低,但楼面价格稍高。水土高新摘牌水土一宗挂牌楼面达到7664的大型居住地块。凰腾在华宇和康田的竞争中拍下大渡口组团地块,但该宗地成交楼面仅4908元。大渡口市场确实是一个值得关注的市场,上周市场传出佳兆业10066楼面地块12000的价格出让,而依据数据公司出来的数据,今年上半年大渡口总价超过150万的房子仅成交168套,占比为5%左右,而按照单价建面1.3w来看,建面单价超过1.3w项目仅31套占比仅1%。这组数据可以真实的说明佳兆业为何要降价的问题。但另一个问题,佳兆业纠错,那么跟着的中铁建就必然会纠错,也就是大渡口总体价格下压成为一种绝对,这个市场现象已经在土地市场反映出来,按照土地市场预期,这宗地出来的建面价格应该9000—10000这个区间。大渡口的率先纠错,是否会引发主城的连锁反应,值得关注!

 

本周成交三宗地占地面积377428.8平,合计计容面积383219.4平,平均容积率为1.015。

 

 土拍记录与分析,读者可以看中鸿房产公号或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止10月1日,本周预售许可证发放数量128.2万方。

截止10月1日,本月预售许可证发放数量为6万方

价值9月30日,本月累计发放预售许可证的数量为321.3万方

截止10月1日,全年累计发放预售许可证数量为1408.4万方

本周开发领域土地存量—89.9万方

 

本周四天时间,预售许可证达到128万方,再次刷新今年周预售放量的新高,较我们预期的放量高出大概60万方,考虑到上周预售放量就达到95万方,而正常的市场周去化约为30—40万方,如此集中放量,是否给市场造成过度积压的问题?尽管本次国庆有8天长假,但历来假日期间成交均不高,因此抢节日期间集中放量并不太成立,第三个解释就是在三根红线下,房地产企业压力开始全面化,资金前端压力后端化是否形成一种常态,如果解压,销售不好,但至少可以回款一部分,让总的负债下降,如果不预售,在金融市场收紧的时候,拿到资金的难度太大,压力得不到一点缓解,况且这个政策会持续多长时间,短期内还无法预期,因此被迫拿预售许可证进行销售。

 

对于重庆市场,市场在2017—2019年过渡透支的后遗症已经很明显的呈现出来了,如果我们将之和成都市场对比,并不是说成都市场真的火爆到一塌糊涂,重庆市场糟糕的一塌糊涂,问题在于在2017—2019年这三年成都政策环境约束下,市场不仅没有透支,而且还被抑制了一部分需求,因此才在2019年12月政策松动后,出现井喷式爆发。
 

但本次重庆市场的后遗症化解的难度,可能会是仅20年最难的一次,一方面土地出让条件约束,导致了18—19年拿的土地,受规划条件限制,品质下降,无法吸引真正的改善性需求的眼光,因此二次流通难度极大,同时这些新地块整体来说位置较为偏远。很容易成为市场放弃的刚需产品;另一方面是重庆几个新组团在只有概念的情况下,大面积铺开,居民入驻成本极高,而开发企业拿地的价格也较高,很难在自然出清的情况下降低进驻门槛,因此烂尾的概率大大增加。在者市场经过这三年演绎,新增了约1亿方的增量,按照重庆常住人口计算,人均几乎新增10平米左右的增量,加上原本就拥有量较高的市场,新增市场潜力确实值得思考!

 

截止本周,预售许可证放量占2019年2788万方的50.52%。(2020年年度数据缺6月28、29、30日,7月1日的数据)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

 3、大渡口市场何去何从?


本周凰腾以4908元的楼面拿下大渡口地块,溢价率为6.7%,但这创下了大渡口市场2019年的楼面新低。19年以来成交地块楼面分别是:佳兆业的10066元;中铁建9301元;华宇的7188元;金地的5636元;正荣的5497元;金科联合体的5429元;而在更早的2017年荣盛曾以5581的楼面获得一宗地,金科也曾在2017年9月以5556元的价格拿下一宗地,近4年时间来看,仅有少量几宗地块楼面低于5000元的,因此本宗地尽管有溢价,但也基本算一个探底价格。

 

上周有自媒体报道出佳兆业10066元楼面拿下的地块,12000可以买到。我们再结合另一组数据来看(数据来自铭腾):2019年大渡口住宅成交165万方,市场占比为7%,均价为9681元,为主城最低;2020年上半年,总成交3190套,总价超过150万的为168套,占比仅为5.26%;而单价超过建面13000的,仅31套,占比不足1%。今年上半年单价总价数据,基本可以佐证佳兆业的价格行为。现在的问题是佳兆业的降价行为表明企业为自身当初土地市场的价格冲动买单,但佳兆业可能会引发市场连锁反应,有佳兆业的12000的门槛,以及冰冷的数字,中铁建也势必向市场认错;两个高价地块楼面价格下修,市场已经习惯于成本推演房价的情况下,华宇地块恐很难定出超过12000的价格。三个高价地块进一步同时价格下修,将对其他地块产生价格压力。

 

大渡口区,自重钢搬迁以后,经济独立能力大幅度减弱,西区两个商圈在整个城市存在感均不太强,而大渡口商圈又受杨家坪商圈的虹吸,因此在主城存在感极弱,因为区主城面积较小,且与杨家坪商圈相隔太近,叠加全区的经济独立性弱,一方面通勤距离的影响,大渡口区域的人群能够在九龙坡置业并在大渡口上班,另一方面因为经济薄弱,大渡口区域内的就业自然外流,而另一方面低端市场,大渡口市场又受李家沱市场的吸引,分流不少客群。在高低两端均受其他区域虹吸的情况下,大渡口区域内自身的购买力自然减弱。市场竞争烈度低,价格无法上扬。同时从行业来说,大渡口区目前仅金科一家在全市影响力相对较强的企业品牌进驻,这也一定程度上影响了大渡口区域内职业人群的本区购买意愿。

 

众多原因形成了大渡口目前市场的现状,问题如何破解?市场是否会呈现出螺旋下跌的局面?而这种下跌是否会传染到其他区域,也颇为值得关注!

 

附录1、2012—2019年9月市场的供求数据

 

2012年:139.1万方     180.3万方

2013年:362.3万方    164.8万方

2014年:261.2万方    195.9万方

2015年:274.9万方    159.7万方

2016年:101万方      204.6万方

2017年:211.5万方    251.9万方

2018年:397.3万方    284.3万方

2019年:294.7万方    197.7万方

2020年:321.3万方

 

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