41周(重庆):中海红旗河沟地块经济测算与产品方案简述

41周(重庆):中海红旗河沟地块经济测算与产品方案简述

作者:  来源:容磁财经  2020-10-11  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

 

本周没有推出新的拟出让地块。

 

本周成交三宗地块,两宗商业商务类地块,分别被悦来资产管理公司和万友汽车摘牌获得。本周成交地块中,最大的看点是红旗河沟公交车站地块,最终本地块被中海以12750的楼面,溢价42%获得。

 

对于本地块,出来之后,看到不少分析,同时自己在分析的时候,也没有太严谨,对条件没有理清楚,分析有误。因这个地块难度极大,而中海一直是对地块的精准理解享誉业内,因此来了兴趣,对本地块进行开发进行一次演绎,至于对错与否,或者与市场最终成型产品相隔太远,那也无妨,我们可以尝试提供一道解题思路,也是有一定价值的。

 

笔者不善于画图,因此先从算账开始:


本项目建筑总体量:151375+15524(还给公交公司)+68000(车库)=234899方。(车库体量计算:每个车位38平,商业是100平1.2个,住宅小于100平1个,100到200之间1.5个,我们假定两类房屋各50%体量)。

 

地下掩体体量:83524平,本宗地占地面积43250平。由于公交汽车枢纽站有特定的方向约束,最好的方案可能是高台地问题,整个项目地坪标高一致,那么公交车站剩余的空间可以继续做成车库,理论上在公交车站下再挖两层即可解决车库体量问题,但实际很有可能要下挖三层才能解决车库问题。这个下挖带来的土方量综合权衡下来,车库的建设成本可能无法覆盖车库完全按照市价出让的综合成本—如按照公交公司回购的成本—2700一平左右可能无法覆盖。不过3000左右的建安应该能基本覆盖,那么在车位出清的情况下,一个车位的平均售价11.4万,理论上还是有机会平过的。但深处核心区的建设难度比郊区施工建设难度要大很多,运渣车如果只能在夜间通行的话,成本会略微上升,同时施工进度可能会较城郊更为缓慢一些。因此车库平均售价12万/个,覆盖成本的更加实际一些。

 

辅修建道路,道路总长度568米长,因有6米道这个等级道路存在,20米,22米宽的道路为300多米,咨询了相关专业人士,1000万应该没有大的偏差。

 

商业商务产品问题,先说商务,客观来说,这个产品的控规有点苛刻,30%的商业商务非要均等分。这就造成了一个问题,2万方的商务如何定位,理论上只有一个塔楼,如果将商业和商务综合放置,4—5层商业,占地面积4000—5000平的单层,使用情况还是较为方便,再在商场上设置一个塔楼,单层800—1000平,这样的摆布做个甲级写字楼也能说得过去,如果做成乙级写字楼或者商务公寓,要相对简单一些,但他们售价可能很难支撑楼面。目前世纪英皇南塔的商务公寓算是配置相对不错,形象也不错,但目前售价基本在10000—11000之间,考虑到新房有一定的溢价,本项目公寓也无法超过12000,如果按照这个价格出让,开发商一个平米最少要亏4000元,商务要亏掉0.8个亿,如果做成写字楼,去化速度可能会是个问题,但售价有可能做到15000或者更高一些,不过此地甲级写字楼是否存在需求存疑,如果按照15000的价格计算,每平依然可能会亏2000元左右,商务亏损额度约0.4亿。商业的赚钱与否,要看设计方案中能够出来多少临街铺面,如果能做出4000方街铺(用内街形式),平均售价4万计算,这里能产生1.6个亿货值;其他裙楼商业1.6万方,按照每方13000均价计算,3.5个亿左右的产值,对应成本大概也需要3.5亿左右,商业平账可能性还是挺大的。(二手价格来自房天下)

 

至于住宅,参考中海在重庆典型项目,思路应该会拥寰宇天下的操盘思路,从环境体量资源来说,本项目并不支撑低开高走的策略,唯一的策略就是高开高走,尽管可能会牺牲去化速度,但中海并不是以高周转见长的公司,且公司融资成本也是极低。在龙湖唐宁ONE开盘曾经开过32000以上的套内,按照中海的一贯风格,本项目很可能直接将开盘均价锁定在30000/平的建面上。为什么我们要先谈定价在谈产品定位,因为这个项目注定是一个无法按照现有市场体系去操盘的思路,只能按照目标逆推。与该售价匹配的肯定是精装,要让这个价格被市场接受,装修肯定档次不能低,至少不会低于3000每平的成本,也就是建设的综合成本不会低于20000元。按照这个价格出来的户型面积区间,中海可能会研判龙湖唐宁项目的去化。两者的客群基本趋同,唐宁的缺陷是物管服务相对较低,唐宁并不是按照豪宅标准来建设的,唐宁的二手价格目前在15000—21000之间都有。中海要做的就是让这帮客群为本项目多付1万元一个平的理由。

 

三宗地总的占地面积83971.7平,总计容面积231692.3平,平均容积率2.76。

 

 土拍记录与分析,读者可以看中鸿房产公号或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止10月10日,本周预售许可证发放数量17.3万方。

截止10月10日,本月预售许可证发放数量为23.3万方

截止10月10日,全年累计发放预售许可证数量为1425.7万方

本周开发领域土地存量5.9万方

 

本周两天预售数量相对较9月同期依然不低,在9月末持续高放量的背景下,市场出货动机强烈,三家市场机构9月数据均出来了。锐理和铭腾的数据均环比下降,克而瑞的数据是201万方,但环比上涨,这个数据是克而瑞1—9月总体数据,不知9月月报数据是否会修正。但9月预售大放量的新盘效应以及季末冲刺没有带来成交的放量,意味着可能四季度市场会更加的寒冷。

 

截止本周,预售许可证放量占2019年2788万方的50.14%。(2020年年度数据缺6月28、29、30日,7月1日的数据)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

附录2、2012—2019年10月市场的供求数据

 

2012年:182.5万方    176.4万方

2013年:281.3万方    216万方

2014年:217.6万方    231.9万方

2015年:206.5万方    164.4万方

2016年:145.7万方    299.7万方

2017年:192.5万方    267.1万方

2018年:239.5万方    217.6万方

2019年:234.9万方    182.6万方

2020年:

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