42周(成都):9月天量的预售证叠加政策冷风政策红利市走完?

42周(成都):9月天量的预售证叠加政策冷风政策红利市走完?

作者:  来源:容磁财经  2020-10-17  

 纵论地产行业环境,深度剖析成都市场!

 

1、土地市场: 

 

本周成都土地市场总共成交三宗地块,其中主城核心区新川组团地块再出高价楼面,尽管本宗地显示成交楼面仅为16600元/平,但将无偿移交配建14%的成本这算后,本宗地很可能创下今年成都楼面的新地王地块,之所以说可能是因为在配建移交住房的建筑单价上,有一定的弹性,但毫无争议的是,本宗地依然毫无争议会突破两万的楼面,成为今年成都市场毫无争议的地王地块之一!另两宗新津地块的商业地,为新津城市轨道公司挂牌摘得!

 

三宗地总占地面积为133975.6平,总计容面积为339704.3平,平均容积率为2.536.

 

2、供需关系

 

土地市场数据:

 

截止10月17日,本周出让计容体量为34万方

截止10月17日,本月出让计容体量为34万方

截止10月17日,本年度出让计容体量2296.6万方

 

备注:

1、数据来源为成都市公共资源交易中心,从4月开始我们开始引入月度数据!

2、土地数据涵盖了商业用地中其他商业用地(B29类土地)

 

预售许可证数据:

 

截止10月17日,本周预售许可证发放数量21.1方。

截止9月30日,本月预售许可证发放数量为617.1万方

截止10月17日,本月预售许可证发放数量为21.1万方

截止9月30日,全年累计发放预售许可证2362.9万方

 

备注:

1、5月缺6日、8、11、22日数据!

3、9月缺7、26日数据。

4、10月上半月仅13、15日数据!

 

成交数据:

 

截止10月16日,本周累计成交量为37万方

截止10月16日,本月累计成交量为37万方

截止10月16日,全年累计成交量为2335.7万方

 

9月最末两天,大概率是因为系统调整问题预售许可证出现了井喷,29、30两日的预售许可证数量达到创纪录的161.3万方,这样9月预售许可证总量达到617.1万方(还有两天数据缺口),创下历史新高。这使得今年预售许可证总量第一次超越商品房成交量,市场供求关系实现逆转。

 

从数据来看,系统恢复后成交数据并没呈现出井喷的情况,是什么原因可能要下周数据出来原因才比较清楚,是因为系统的问题造成的开发企业延迟问题,还是因为市场本身受到政策约束后市场开始转向,或者是本身市场就在转折点时候,遭遇政策的冷风吹?


基于跟踪时间的关系,我们无法探究市场中土地市场的开发库存,因此也无法准确估计市场潜在的预售放量模型,但市场一旦出现供求关系逆转后,之前的存量压力将会呈现出来,这对市场显然是不利的,市场是否就此进入转折期?四季度如果预售许可证持续放量,下行期的市场会对整个市场造成什么样的压力?


而从二手市场来看,成都市场处于严重的惜售情绪,一旦新房市场停滞,二手市场惜售情绪必然松动,成都市场三年政策抑制的红利是否就此终结?

 

 

附录1、2019年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:455.7万方    276.6万方

2月:119.7万方    153.8万方

3月:259.6万方    234.7万方

4月:413.1万方    240.2万方

5月:393.7万方    229.5万方

6月:406.4万方    251.4万方

7月:251.6万方    269.2万方

8月:292.0万方    239.9万方

9月:539.1万方    222.6万方

10月:391.5万方    224.9万方

11月:443.3万方    245.7万方

12月:444.6万方    357万方

 

预售合计4410.3万方    成交合计2945.5万方   新增存量1464.8万方

 

附录2、2020年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:249.7万方   261.9万方

2月:9.6万方       56.7万方

3月:250万方      219.4万方  

4月:280.2万方    266.5万方 

5月:122.4万方(待修正)  285.8万方  (63.4万方)

6月:169万方(待修正)     292.3万方(66.1万方)

7月:318.2万方                   288.9万方(61.2万方)

8月:322.4万方                   311.6万方(52.1万方)

9月:617.1万方(待修正)    337.6万方(48.6万方)

 

 附录3:土地市场:

4月:319.7万方

5月:350.3万方

6月:171.3万方

7月:160.2万方

8月:262.6万方

9月:180.6万方

 

备注:预售和成交数据我们采用城乡住房管理局的数据为准,土地数据涵盖有商业商务用地(含B29类其他商业商务用地)

 

 

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