42周(重庆):回调市场中会出现哪些失意者?

42周(重庆):回调市场中会出现哪些失意者?

作者:  来源:容磁财经  2020-10-17  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

 

本周没有推出新的拟出让地块。


本周市场也没有地块成交。

 

成都市场上周成交了一宗高新区地块,楼面地价大概率是创造了城市新高(之所以不能确定,是因为配建移交的建设成本不能完全确定)。当然成都市场从目前来看,前三年政策限制后的红利逐渐消退,9月创纪录的617万方的预售许可证,但国庆以及本月上旬期间,成交并没有跟上,市场短短几天之内实现了供求关系的逆转,今年市场由供不应求转变为供过于求,接下来市场压力会开始凸显。

 

另一方面,重庆市场今年表现不如成都的一个主要原因之一是,限售政策到期后,因为新房与二手市场的剪刀差不存在了,二手市场抛售动力增加,市场二手数量迅速增加,导致供应双向增加,过多的供应直接影响了市场情绪,一二手市场同步均受影响,二手成交周期变长,一手的新盘去化率降低,而成都市场目前一二手剪刀差依然存在,因此二手抛售压力较低,成交更低;随着市场供求关系的逆转后,新房压力加大以后,随着剪刀差的逐渐减小,甚至消失,成都二手市场压力会开始凸显。上个月成都二手的新政,只是对今后的二手市场产生影响,但更多的获利楼盘是在这之前产生的,一旦市场进入停滞,这类房屋将不可避免面临出货压力。这个阶段的成都市场会面临重庆市场的尴尬么?

 

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 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止10月17日,本周预售许可证发放数量23.1万方。

截止10月17日,本月预售许可证发放数量为46.4万方

截止10月17日,全年累计发放预售许可证数量为1448.8万方

本周开发领域土地存量—23.1万方

 

从各个机构统计数据来看,国庆市场成交不乐观。市场预期的成交落空,本周预售相对处于偏冷状态,主要系国庆之前出来的预售许可证目前去化并不理想,开发企业没有特别强的拿证动机。

 

重庆市场自2019年下半年开始进入调整周期以及恢复时期,因之前的三年时间市场成交量过大,对购买力透支过大,市场不可避免要进入一段时间的调整和蓄势阶段,而对于这个调整,各方都应做好足够的心理预期,因之前成交放量过大,调整缩量过大的概率也是正常的,因此本轮市场的寒冬期可能会持续更长时期。因重庆直辖以后,持续处于政策利好的释放期,因此房地产市场成交量一直处于高位期,市场基本没有冷却,即便是成交量萎缩的最厉害的2016年,市场成交量也达到2000万方。那么2017—2019年时间三年累计透支的购买力约为4000万方,如果我们将之折算为价格,按照2016年的基准价格这算,三年合计透支购买力约3000亿,这样巨大的购买力提前释放的背景下,重庆经济并没有出现对应的支撑,市场回调是自然的事,每次回调,市场都会出现若干惨败者,这次回调呢?他们会是谁?


截止本周,预售许可证放量占2019年2788万方的51.97%。(2020年年度数据缺6月28、29、30日,7月1日的数据)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 


附录2、2012—2019年10月市场的供求数据

 

2012年:182.5万方    176.4万方

2013年:281.3万方    216万方

2014年:217.6万方    231.9万方

2015年:206.5万方    164.4万方

2016年:145.7万方    299.7万方

2017年:192.5万方    267.1万方

2018年:239.5万方    217.6万方

2019年:234.9万方    182.6万方

2020年:

 

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