43周(重庆):用地价稳定房价策略是否可行?

43周(重庆):用地价稳定房价策略是否可行?

作者:  来源:容磁财经  2020-10-24  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

 

本周新推四宗地块,水土为一宗商业商务用地,应该是一宗公共用途地块,很有可能是水土的国营公司自行回购,本宗地楼面达到3963.5,是一般市场型企业无力承担的成本,同时商业地本身也缺乏市场型企业跟进;一宗为李家沱融汇半岛旁边的微型袖珍居住地块,开发条件成熟,但地块实在太小;巴南云篆山推出一宗大型居住用地,本宗地控高条件再次收紧,云篆山组团对于巴南而言不算开发热土,也不算市场追捧方向,尽管本宗地楼面相对较低,但市场下行期间首先是边缘地带收缩,不让企业实行高低配来调节成本压力,一旦遇到市场下行,价格刚性阻力会成为项目销售总的最大难点;大渡口算是大渡口组团一宗极为优质地块,地块难点在于价格并不低,但大渡口房价的天花板并不高,限高条件同样没放开,这对拿地房企通过产品形态调整来应对周期性市场波动的想法不利,对整个地块经营也不太有利,而大渡口区域城市价值短期无法快速提升,通过时间换空间,让整个城市价值起来再带动大渡口区域的价值提升应该是一个有效的策略,这比目前强行通过土地价格带动市场价格更加有效,后遗症更小,但大渡口并无意采取这种策略!

 

本周所推4宗地总占地面积288397.2平,总计容面积416662.4平,平均容积率为1.445。


本周市场有两宗地成交,关于这两宗地块的分析,我们已经在中鸿房产土拍分析里面进行了详细分析。楼面10433,11162;华润力退15家竞争对手夺两宗两路地块!(附土怕深度分析)关于本宗地的小花絮是一家原本非常期望夺得这两宗地的企业,最后仅举到中途被众多企业甩开。这家企业从之前的行动风格来说,属于保守中偏激进,本次失地,引发的是对市场对土地价格的估值,从最后举牌情况来看,本企业一方面对市场竞争估计不充分,第二是对本地块的估值与市场估值存在小幅度偏差。本宗地成交引发的市场关注度依然是,成熟组团地块价格居高不下,市场竞争强度和烈度大,这两宗地的竞争激烈达到了土地市场高潮阶段,多达16家企业参与竞拍。而相对不那么好条件的地块,则却少人关注,这对土地市场带来的新的挑战,毕竟成熟区域地块越来越少,市场更多地块是相对较为偏僻地块;而对于开发企业来说,成熟组团地块越来越贵,竞争越来越激烈,市场空间却并不如想象那么高,地块的盈利能力并不那么显著,开发企业来说也是处于一种尴尬的局面。在地产市场进入波段性下行区间,开发企业通过什么样的方式来盈利,是开发企业当前最为迫切需要解决的难题!

 

两宗地总占地面积113076平,总计容面积169614平,平均容积率1.5!

 

 土拍记录与分析,读者可以看中鸿房产公号或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止10月17日,本周预售许可证发放数量41.7万方。

截止10月17日,本月预售许可证发放数量为88.1万方

截止10月17日,全年累计发放预售许可证数量为1490.5万方

本周开发领域土地存量—24.7万方

 

上半月整体成交数据一般,市场存量加大,本周预售许可数量依然处于相对的高位,市场目前来看放量意愿充分,尽管本月可能创下多年年度预售放量的低点数据,考虑到上个月的存量以及市场现在的热度,市场压力并没有降低,随着年末的到来,以及市场资金的压力,前两年高额的融资成本以及融资期限即将到期,开发企业需要应对的不仅是利息的支付,还有融资的资金即将到期后市场寻找新的资金来替换现有到期的资金,开发企业资金压力会越来越明显,中昂只是开了一个头,接下来销售不好的项目都会面临这种难题,考虑到开发企业拿地资金都有配资,对那些滞销地块暴雷的可能性越来越大,如何来有效应对这个困难局面,是所有市场参与者都必须思考的,这显然并不是那个个体的问题,而是行业乃至整个社会都将面临的难题!

 

 

截止本周,预售许可证放量占2019年2788万方的53.46%。(2020年年度数据缺6月28、29、30日,7月1日的数据)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

三、用地价稳定房价策略是否可行?

 

对于如何来稳定房地产市场,从中央政府到各地方政府最常用的手段就是通过稳定地价来稳定市场预期的方式来进行调控,而住建部对稳地价的方式甚至通过对建筑高度的控制来进行调控。

 

从逻辑来说,成本决定售价,地价决定了开发企业的成本,以及预期成本,只要地价稳定了,房价也就稳定了,但决定价格的因素有很多,在西方经济学里面对价格理论最经典的原则是市场发现理论,也即市场原本没有价格,买卖双方都在市场找寻双方可以接受的价格,最终发现了成交价格。我们现在奉行的理论是马克思的理论,即成本,时间决定价格。

 

从基础理论来说,市场更愿意遵循成本决定价格理论,或者说市场主流的意愿都是这个理论,或者说从宏观来说,这个理论更为全世界所接受,但具体到微观和个案来说,这个理论一直都没有得到更好的市场证明,反而是价格发现理论被更多的绝大多数市场参与者所认可,这点无论是在地产还是在非地产领域均如此,比如直播带货就是一种典型的价格发现的现象。

 

在全国平均房价已经超过1万这个价格时候,可能市场基本面对价格的走势和影响显然更加关键。这个时候价格要遵循的原理,一方面是供求关系,供应已经锁定,那么需求来说,能否满足或者适应匹配这个成本,供求的预期关系会发展到什么程度,显得至关重要。在当前市场,影响价格的实际因素还有货币的供应量,货币持有者的结构性均衡,货币的成本,以及预期货币的走势。

 

同样的原理用在土地市场中亦如此,土地市场的供应价格锁定,需求价格则受开发企业的资金充裕度,预期对货币价格的走势判断,以及现有市场背景下产品的盈利能力,去化速度等所决定。因本波段市场处于高度繁荣,市场在一片极度乐观的背景下,开发企业对杠杆都进行了极限配置,杠杆形成的资金短缺是否会对需求产生影响。

 

从重庆市场来看,当前市场面临的潜在问题在于在17、18年市场高景气期间,开发企业通过配资获得土地,而市场去化目前并不好,如何来防止和化解这个资金难题,应该是未来市场重中之重的问题!


附录2、2012—2019年10月市场的供求数据

 

2012年:182.5万方    176.4万方

2013年:281.3万方    216万方

2014年:217.6万方    231.9万方

2015年:206.5万方    164.4万方

2016年:145.7万方    299.7万方

2017年:192.5万方    267.1万方

2018年:239.5万方    217.6万方

2019年:234.9万方    182.6万方

2020年:

最新文章

43周(重庆):用地价稳定房价策略是否可行?

2020-10-24 18:08:230

财政部:1月-9月证券交易印花税收入同比增长53.4%

2020-10-21 17:44:070

中信证券:上市公司三季报盈利持续快速修复 5行业净利同比增速

2020-10-18 09:51:510

42周(重庆):回调市场中会出现哪些失意者?

2020-10-17 16:02:170

42周(成都):9月天量的预售证叠加政策冷风政策红利市走完?

2020-10-17 11:33:150

2020年中国票房首次登顶世界第一 国产片票房占比84%

2020-10-15 17:48:530

2020年9月份居民消费价格同比上涨1.7%

2020-10-15 16:36:050

央行:9月人民币贷款增加1.9万亿元 ,前三季度人民币贷款增加16.

2020-10-14 17:46:420

41周(重庆):中海红旗河沟地块经济测算与产品方案简述

2020-10-11 16:32:220

华为倒逼国产替代加速 断供后谁在哭?谁在笑?

2020-10-08 15:45:530

热门文章

一个女人和荣盛发展的没落史

2018-08-20 17:47:120

从重庆的上市公司看重庆经济现状

2018-11-27 16:18:120

旭辉集团千亿负债面临深度套牢 最苦闷的就是咋找钱

2018-08-06 15:05:340

深度:《关于进一步规范公办中小学参与举办民办学校的通知》

2019-09-15 15:28:382

重庆市统计局数据里的重庆地产市场(2006—2018年)

2019-02-19 17:47:330

蓝光发展酝酿反沉船计划:高管辞职 净利润涉嫌掺水

2018-09-04 20:43:391

前重庆首富尹明善的暮年危机,力帆负债312亿元陷入泥潭

2019-11-21 16:31:180

重磅!央企华润置地应保监会邀请将接手安邦国内住宅及商业资产

2018-03-21 21:25:400

20周(成都):禹洲一鸣惊人震蓉城,天价拿地因那般?

2019-05-18 17:48:020

绿地集团董事长张玉良:绿地将大裁员

2018-08-23 10:52:070


中鸿网

公司邮箱:rongci512@126.com

公司电话:023-6777 0851

公司地址:重庆市渝北区保利椰风半岛3-22-1





版权所有:重庆中鸿广告有限公司

备案号:渝ICP备13000747号-2