43周(成都):成交急遽缩量的原因?

43周(成都):成交急遽缩量的原因?

作者:  来源:容磁财经  2020-10-25  

 纵论地产行业环境,深度剖析成都市场!

 

1、土地市场: 

 

本周土地市场相对较为活跃,一共有11宗地成交,其中5宗地涉及到无偿移交配建,也就是价格熔断,这算是政府回应调控的一种方式,但对二级市场的直接印象是价格降低了,尽管开发企业的成本可能并不低,这种现象对于开发企业是存在风险的,本周从二级市场成交数据来看,出现了明显的下降,尽管本周成交数据并不低,有66万方,但考虑到之前因为节日和网络转移的原因,长时间没有备案,1—16日成交量才仅为37万方,截止到23日的总成交量仅为103.1万方,这个数据同比出现了较大的跌幅,从数据本身来看,国庆成交肯定是不乐观。而国庆后也没有反弹,叠加政策的9月天量的预售许可,市场存量压力在增大,市场本身也存在转向的压力,叠加政策的压力,9月市场很有可能成为本轮成都市场反弹的转折点月份!

上周成交11宗地总占地面积545505.5平,总计容面积1149185.2平,平均容积率为为2.1。

 

2、供需关系

 

土地市场数据:

 

截止10月24日,本周出让计容体量为114.9万方

截止10月24日,本月出让计容体量为148.9万方

截止10月24日,本年度出让计容体量2411.5万方

 

备注:

1、数据来源为成都市公共资源交易中心,从4月开始我们开始引入月度数据!

2、土地数据涵盖了商业用地中其他商业用地(B29类土地)

 

预售许可证数据:

 

截止10月24日,本周预售许可证发放数量81.6方。

截止10月24日,本月预售许可证发放数量为102.7万方

截止10月24日,全年累计发放预售许可证2444.5万方

 

备注:

1、5月缺6日、8、11、22日数据!

3、9月缺7、26日数据。

4、10月上半月仅13、15日数据!

 

成交数据:

 

截止10月24日,本周累计成交量为68.1万方

截止10月24日,本月累计成交量为105.1万方

截止10月24日,全年累计成交量为2403.8万方

 

今年10月,市场预售和成交同比均大跌,19年10月预售达到391.5万方,今年按照目前数据以及接下来的工作天数衡量,应该不会超过200万方,同比下跌幅度达到50%左右,这当中原因可能因为9月放量过大的因素存在,9月预售放量的终值可能会超过650万方,环比暴增100%,同比也大增20%,这是预售缩量的主要原因之一。但10月成交缩量也极为明显,按照现有数据推断,10月的成交数据大概会维持在175万方左右,同比下跌幅度约为25%,但环比下跌幅度则接近50%,这个下跌幅度过大原因一方面是因为9月新盘放量形成的基数问题,以及新盘放量对成交的短期刺激问题,但市场缩量过大则意味着9月的放量的不可持续性。


 

受市场短期过热,成都政府在近期强化了政策调控的力度,一方面体现在二手市场以及新房市场中(成交过少,现在还无法排除是否与登记备案时间有关系),土地市场反应更为直接和明显一些,本周有5宗地达到熔断,而从移交配建比例来看,很明显政府降低了熔断的价格,这是导致熔断地块过多的原因,如果我们将无偿移交配建的体量还原到价格中去,本周成都市场土地价格溢价率还是有一定的降幅。当然这个降幅是否只是对抑制政策的短期反应,还是对市场成交的反应,还需要持续的时间来跟踪。

 

从我们监测的数据来看,本周后年度市场供求关系正式逆转,从供不应求转变为供过于求,虽然这中间的差距并不大,基本处于一个弱均衡状态(修正完所有数据以后,预售大概会超越成交200万方),但市场的供求关系真实的改变了,市场的压力也是真实的增加了。尽管我们的数据监控为全市场,成都市场从核心区到近郊远郊差异性较大,因此结构性市场供求关系中应该还会存在供不应求的市场,但同一城市下基本政策大致相同,市场氛围大致相同的情况下,市场的传染力度会超越不同城市的市场力度。从这个角度来说,9月成为市场本波段的拐点月份!

 

附录1、2019年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:455.7万方    276.6万方

2月:119.7万方    153.8万方

3月:259.6万方    234.7万方

4月:413.1万方    240.2万方

5月:393.7万方    229.5万方

6月:406.4万方    251.4万方

7月:251.6万方    269.2万方

8月:292.0万方    239.9万方

9月:539.1万方    222.6万方

10月:391.5万方    224.9万方

11月:443.3万方    245.7万方

12月:444.6万方    357万方

 

预售合计4410.3万方    成交合计2945.5万方   新增存量1464.8万方

 

附录2、2020年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:249.7万方   261.9万方

2月:9.6万方       56.7万方

3月:250万方      219.4万方  

4月:280.2万方    266.5万方 

5月:122.4万方(待修正)  285.8万方  (63.4万方)

6月:169万方(待修正)     292.3万方(66.1万方)

7月:318.2万方                   288.9万方(61.2万方)

8月:322.4万方                   311.6万方(52.1万方)

9月:617.1万方(待修正)    337.6万方(48.6万方)

 

 附录3:土地市场:

4月:319.7万方

5月:350.3万方

6月:171.3万方

7月:160.2万方

8月:262.6万方

9月:180.6万方

 

备注:预售和成交数据我们采用城乡住房管理局的数据为准,土地数据涵盖有商业商务用地(含B29类其他商业商务用地)

 

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