44周(重庆):新区禁止楼盘高低配对市场的影响?

44周(重庆):新区禁止楼盘高低配对市场的影响?

作者:  来源:容磁财经  2020-10-31  

纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

 

本周土地市场只推出了一宗地位,高新区地块,本宗地块特征是体量大,但限高要求又有所收紧。楼面挂牌价为5980元。今年以来,高新区地价呈现出较大的涨幅,但对于一座新城来说,这并不一定是好事情,一方面高新区作为新城,购房者多为老城人,至少在未来可见的很多年以内,高新区并不能给购买者提供产业机会,这对购买客群的通勤成本而言,入驻的成本会极高。因此在传统城市拓展过程中,通常会采用较低的房价吸引一部分人群前去居住,但规划条件的限制,让开发企业无法通过高低配去降低部分房源的房价,因此新区开启之初,便面临着巨大的入驻成本,导致新区将来入驻率较低,而较低的入驻率则推高了城市公共配套的成本(比如新设的中小学学生不满员,地铁轻轨的乘客太少等),也导致很多城市公共配套基于成本与预期之间维护的平衡问题无法得到有效的供给,这对城市的发展与房地产市场自身的平稳健康都应该是弊多利少。


社会本身是一个层级社会,如果在房屋为主要导向的城市化过程中不能有效的适应这个现象,那么将来必然不可避免的出现大量的资源重叠,浪费与闲置,进而造成某些新区发展的塌陷,导致新区发展出现长期的瓶颈约束。

 

而从市场本身来说,维护房价的手段并不是均衡化和同质化,价格的稳定是高中低的三种价格的综合平衡与作用的结果,如果低端房屋出现供不应求自然会推高中高端房价,如果低端房屋供过于求,也自然会拉低中高端的房价。而过于均质化的产品供应,则会导致整个区域的供求失衡,从而拖累整个区域的房价!

 

上周推出地块的占地面积135654平,计容面积203481平,容积率为1.5.

 

 土拍记录与分析,读者可以看中鸿房产公号或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止10月17日,本周预售许可证发放数量77万方。

截止10月17日,本月预售许可证发放数量为165.1万方

截止10月17日,全年累计发放预售许可证数量为1567.6万方

本周开发领域土地存量—77万方

 

本周预售许可证放量再次上扬,上周机构的成交市场数据显示,成交数据处于30—50万方之间,尽管数据表现出来并不特别悲观,但有项目的营销人员表示,尽管下半年市场表现并不特别悲观,但与9、10月与之前表现还是有一定的差距,市场处于相对温和的平静中。

 

从市场各个口径数据来看,市场成交量下降是一个不争论的事实,首先是土地成交数据下降,必然导致预售数据的下降,最后传导到二级市场数据的下降,这三者中只是时间的结构性问题。


从相关市场的一些公众号披露的数据的连续性观察来看,重庆大概有30%左右的企业处于温和的价格调整中,但上个月成交土地均价约达到7500,在这样的成本驱动下,价格在正常的市场环境中,调整的空间和预期是有限的,市场可能处于某种程度的僵持的平衡中,市场最后的走势要看买卖双方博弈的最后力量对比。

 

 

截止本周,预售许可证放量占2019年2788万方的56.22%。(2020年年度数据缺6月28、29、30日,7月1日的数据)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

 

 

 

附录2、2012—2019年10月市场的供求数据

 

2012年:182.5万方    176.4万方

2013年:281.3万方    216万方

2014年:217.6万方    231.9万方

2015年:206.5万方    164.4万方

2016年:145.7万方    299.7万方

2017年:192.5万方    267.1万方

2018年:239.5万方    217.6万方

2019年:234.9万方    182.6万方

2020年:

 

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