44周(成都):缩量,惜售,调控升级!市场将走向何方?

44周(成都):缩量,惜售,调控升级!市场将走向何方?

作者:  来源:  2020-10-31  

 ​纵论地产行业环境,深度剖析成都市场!

 

1、土地市场: 

 

本周总共出让5宗地块,其中仅一宗住宅用地,为成都人居获得,另浦江县一宗商住地流拍,其余三宗地为商服用地。成都人居获得地块,溢价率为6.8%,没有达到限价的要求,也就没有无偿移交配建房的条件,从本宗地来看,市场似在调控背景下有降温迹象。

 

本周成都新挂出地块的出让条件调控升级,在套数,清水房,土地价格,以及移交配建四个方面给予了综合管控。这个条件下,成交的净地价将进一步回落。在这种出让条件下,因为商品房的上限价格被锁定,尽管开发商成本并没有降低,但对二手市场的而言,新房的价格固定也就意味着剪刀差的空间可以被计算,对二手市场的抑制程度应该会体现出来。这对已经有降温迹象的土地市场,会产生什么样的效果,值得关注!

 

CH20(251):2020-050号宗地采取“配建并无偿移交统筹住房固定套数+限定商品住房清水最高销售均价+设置土地最高限价+续竞配建并无偿移交统筹住房套数”方式进行拍卖,可售商品住房清水最高销售均价为21000元/平方米;

XD2020-11(252)号宗地采取“限定商品住房清水最高销售均价+设置土地最高限价+竞配建并无偿移交统筹住房面积比例”方式进行拍卖,可售商品住房设定清水最高销售均价13000元/平方米。

本周成交四宗地总占地面积149937平,总计容面积262723.8平,平均容积率为1.752。

 

 

2、供需关系

 

土地市场数据:

 

截止10月24日,本周出让计容体量为26.3万方

截止10月24日,本月出让计容体量为175.2万方

截止10月24日,本年度出让计容体量2411.5万方

 

备注:

1、数据来源为成都市公共资源交易中心,从4月开始我们开始引入月度数据!

2、土地数据涵盖了商业用地中其他商业用地(B29类土地)

 

预售许可证数据:

 

截止10月29日,本周预售许可证发放数量43.3方。

截止10月29日,本月预售许可证发放数量为146万方

截止10月29日,全年累计发放预售许可证2447.1万方

 

备注:

1、5月缺6日、8、11、22日数据!

3、9月缺7、26日数据。

4、10月上半月仅13、15日数据!

 

成交数据:

 

截止10月31日,本周累计成交量为69.2万方

截止10月31日,本月累计成交量为174.3万方

截止10月31日,全年累计成交量为2473.1万方

 

本周从成交数据来看,市场依然表现的极为稳健,尽管月度成交量同比环比出现较大的萎缩,但周成交数据环比表现的较为强劲,因此从某种程度而言,本月的数据可能有政府调控的影响因素在内,有一些市场外因素的存在。

 

本周成都土拍市场上,政府对出让土地的条件再次进行了调整和控制,值得关注的是限清水房的最终售价,这对市场整体价格将产生直接的影响。当前成都市场依然处于高位景气区间,但整个行业面临着一个转折拐点时期,尽管这个拐点看似要到来,但一直不到来,但市场基本面不支撑的情况下,买卖双方博弈的时间越久,最后博弈输掉的一方可能结果损伤就越大!

 

从全月数据来看,本月在土地市场,预售,成交三者之间基本保持了一个均衡态势,成交月度数据同比环比出现较大跌幅,原因多样。目前情况还无法判断二手市场是否因为调控政策受到影响,本月二手成交量出现显著的环比下跌,全月成交量仅为32万方,单纯从数据本身来看,市场的惜售情绪极端严峻,这种全城惜售的情绪,对市场来说有些不太正常,如果市场不处于一个正常流动性下保持一个价格的均衡,那么未来市场发生较大变化的概率会显著增加!

 

 

附录1、2019年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:455.7万方    276.6万方

2月:119.7万方    153.8万方

3月:259.6万方    234.7万方

4月:413.1万方    240.2万方

5月:393.7万方    229.5万方

6月:406.4万方    251.4万方

7月:251.6万方    269.2万方

8月:292.0万方    239.9万方

9月:539.1万方    222.6万方

10月:391.5万方    224.9万方

11月:443.3万方    245.7万方

12月:444.6万方    357万方

 

预售合计4410.3万方    成交合计2945.5万方   新增存量1464.8万方

 

附录2、2020年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:249.7万方   261.9万方

2月:9.6万方       56.7万方

3月:250万方      219.4万方  

4月:280.2万方    266.5万方 

5月:122.4万方(待修正)  285.8万方  (63.4万方)

6月:169万方(待修正)     292.3万方(66.1万方)

7月:318.2万方                   288.9万方(61.2万方)

8月:322.4万方                   311.6万方(52.1万方)

9月:617.1万方(待修正)    337.6万方(48.6万方)

10月:146万方(待修正)   174.3万方(32.1万方)

 

 附录3:土地市场:

4月:319.7万方

5月:350.3万方

6月:171.3万方

7月:160.2万方

8月:262.6万方

9月:180.6万方

10月:175.2万方

 

备注:预售和成交数据我们采用城乡住房管理局的数据为准,土地数据涵盖有商业商务用地(含B29类其他商业商务用地)

 

 

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