45周(重庆):贸然进入中央公园,开盘滞销,荣盛重庆换赛道失败?

45周(重庆):贸然进入中央公园,开盘滞销,荣盛重庆换赛道失败?

作者:  来源:容磁财经  2020-11-07  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

 

本周是推地的密集周,总共推地10宗地,其中纯商业商务用地三宗,商住用地三宗,纯居住用地4宗。住宅方面值得关注地块有中央公园组团边上的一宗地,本宗地起拍楼面达到了9060,起体量不大;茶园推了一宗袖珍居住用地;李家沱和悦来各推了一宗大型居住用地。三宗商住用地,其中悦来地块以商为主,商业商务占比超过60%;渝北组团地块商业占比为18.5%;龙兴地块商业商务比重则达到了28.5%。在这些商住地块中,尽管从总的出让计划中,今年商业商务体量比重并不高,但在城市远郊新兴地块的商业依然是个难题,一方面商铺或者零售百货受到电商冲击,价值在降低,另一方面新区的城市人口入驻是一个较为漫长的过程,也就意味着商业必将面临长时期的闲置,这对开发企业的现金以及利润都会有极大的考验。

 

本周所推10宗地,总占地面积794353.5平,总计容面积1199972.8平,平均容积率为1.51.

 

 

 土拍记录与分析,读者可以看中鸿房产公号或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止11月7日,本周预售许可证发放数量51.4万方。

截止11月7日,本月预售许可证发放数量为51.4万方

截止11月7日,全年累计发放预售许可证数量为1619万方

本周开发领域土地存量—51.4万方

 

本周预售许可证数据保持相对高位,10月成交数据有两家机构出来,数据都极其乐观,其中锐理的245万方,铭腾的数据为260万方。对于这个数据确实有些过于乐观,一方面8天节假日的数据较为低迷,而后面的市场尽管有房价会,但房交会本身对市场刺激相对有限。因此这个数据更大的价值在于一种参考价值。对于解释市场本身,还需要解释者自己去市场再次接触分析和判断。

 

截止本周,预售许可证放量占2019年2788万方的58.07%。(2020年年度数据缺6月28、29、30日,7月1日的数据)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))


3、贸然进入中央公园,开盘滞销,荣盛重庆换赛道失败?

 

自媒体深度重庆爆料,荣盛中央公园项目目前已经拿到4栋预售许可证,且已经开盘超过两个月,仅有一套备案,也就是整个项目仅销售一套。

 

荣盛发展是2016年年底开始进入重庆市场,含中央公园在内,总共拿地7块,耗资超100亿,入市时候层豪言进入市场前10名,从进入中央公园之前的项目来看,一方面是基于这波市场行情,另一方面在中低端市场荣盛还是能得到市场的认可,表现在已经拿地项目的去化水平均还不错,荣盛其他项目去化率情况大致如下:荣盛滨江华府去化率95.7%;荣盛城去化率90%;荣盛华府78.8%;荣盛锦绣南山86%;荣盛鹿山府0.4%(中央公园项目)(去化率截止时间2020年9月30日)。

 

中央公园地块是荣盛2020年3月25日获得,总占地面积81114平,总计容面积162228平,起拍楼面7400,成交楼面9246元,溢价率24.95%,总耗资15亿。从土拍情况来看,荣盛一是砸下重金,土地款金额15亿;二是决心巨大,超高溢价是其表现。距离拿下土地已经有7个多月了,按照目前土地市场拿地的规则,如果本地块前融资金占到10亿,融资成本12%,那么本地块半年已经产生了3000万的财务费用。如果按目前5个预售证项目所推体量来看,拿证体量为2.6万方左右,所产生的工程费用差不多也有0.8亿左右,历来春节将是支付节点。那么在可以预见的时间内,荣盛中央公园项目春节必然会面临资金问题,考虑到信托的时间周期,多半是一年以上,也就意味着短期信托资金暂时无忧。当然如果算上项目的管理成本以及其他的费用,那么这个项目短期现金流缺口将超过1.2个亿。

 

荣盛中央公园项目从目前来看,难度颇大,这里涉及到两个问题,第一荣盛在巴南和大渡口区域的项目均表现不错,为何舍弃已经建立的区域性品牌而进入与这两个区属性完全不同的中央公园,须知重庆龙湖也只有在本波段才开始进入巴南区,整个南坪区龙湖也只有两个项目涉猎,一个是观山水,一个是龙湖俪江,在重庆这样一个区域特性极为明显的城市,跨区操盘并不是一个容易的事;其次是一个在已有市场经营的还算不错的团队,为什么跨区会交出这样惨淡的答案,团队自身是否出了问题?

 

 

附录2、2012—2019年11月市场的供求数据

 

2012年:280.3万方    221.9万方

2013年:196.8万方    206.3万方

2014年:248.9万方    221.3万方

2015年:230.3万方    212.6万方

2016年:117.3万方    303.9万方

2017年:297.1万方    289.1万方

2018年:299.5万方    174.7万方

2019年:262.1万方    190.3万方

2020年:

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