46周(重庆):九龙壹号,荣安用地王地块做刚需产品!

46周(重庆):九龙壹号,荣安用地王地块做刚需产品!

作者:  来源:容磁财经  2020-11-14  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

本周总共推地三宗,其中纯商务商务用地,本宗地块位于杨家坪核心商圈核心位置,毗邻新世纪,可以说是商圈中最好的地块,体量小,总占地面积仅4059平,建筑体量也仅16040方,适合一家企业拿来做总部,这个地块体量过小,不适合做甲级写字楼,可以做公寓,市场应该有,但楼板价有点高,因此做公寓能否算过账来,需要考量,地面商业价值较大,可以部分填补上面塔楼的盈利不足的情况。另一宗位于水土的文化设施用地,只有中梁山出让了一宗小型住宅用地,该宗地起拍楼面达到5521。

 

三宗地总占地面积91598.6平,总计容面积154349.9平,平均容积率为1.685!

 

本周有四宗地地块到期,出让三宗地,成交企业分别为融汇,重庆悦瑞文化旅游发展有限公司,鲁能。融汇拿的地块,严格意义不能叫拿地,因为地块完全被包围在融汇大社区里面,而且地块体量极小;鲁能第是时隔多年在土地市场拿地,在重庆市场是少有的通过公开市场拍地,鲁能竞得的地块楼板价为大渡口市场第三高地块,尽管有滨江资源,但大渡口市场天花板还是很明显的,建面超过13000基本无法去化,鲁能7276的楼面,如果不能突破13000的均价,那么想要盈利可能非常的难,因此鲁能如何操盘,是值得关注的一件事。云篆山地块因故终止,凸显市场对远郊地块的热情快速下降。

 

出让的三宗地总占地面积212756.4平,总计容面积290111.9平,平均容积率为1.36。终止出让的云篆山地块指标为,占地面积84367,计容面积126550.5平,容积率1.5,挂牌楼面4046.7元。

 

 土拍记录与分析,读者可以看中鸿房产公号或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止11月14日,本周预售许可证发放数量56.9万方。

截止11月14日,本月预售许可证发放数量为108.3万方

截止11月14日,全年累计发放预售许可证数量为1675.9万方

本周开发领域土地存量—27.9万方

 

本周预售数据主要系周一当天放出约32万方冲量所致,从机构披露出来的10月市场数据,显得异常乐观,克而瑞的成交数据为239.9万方,同比增加57.3万方,同比上涨31.4%,市场显得异常乐观和景气(锐理和铭腾的数据还要高一点)。乐观的数据和市场个盘表现出来的销售数据有着一定程度的差异,首先是从区域来说,大渡口去化速度一直较慢,市场存量较高,而西永除去融创和富力城外,其他项目去化并不是特别好;九龙半岛荣安的两个项目干脆滞销,在我们通过每天统计房产315网站预售许可证数据后,今年预售放量也并没太充分。预售量与土地量存在着吻合的匹配关系。成交来看,今年1—10月克而瑞的成交数据为1707万方,我们统计的预售数据为1567万方。市场供求比为0.918,今年市场处于去库存阶段,市场供应略显不充分。

 

截止本周,预售许可证放量占2019年2788万方的60.11%。(2020年年度数据缺6月28、29、30日,7月1日的数据)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

3、九龙壹号,荣安用地王地块做刚需产品!

 

拿着重庆荣安的所有数据,一方面颠覆了我对荣安地王形成的认知,另一方面也与我在股市上看到的荣安数据有些吻合。荣安还是那个地产市场平民的荣安,而不是偶露峥嵘豪夺地王的土豪荣安。

 

荣安在重庆一共有5个项目,其中有4个项目是2017年拿地的,两宗位于巴南地块的楼面分别是3234和3500,一宗位于大渡口的楼面为3300,还有一宗位于悦来的楼面为8485(本宗地容积率仅为1.1,因此从绝对地价来看,2017年依然算是高价,但之后悦来出的相同容积率地块,楼面价几乎均高于本地块),从去化情况来看,荣安巴南两个项目去化率几乎均为100%;大渡口项目住宅也基本去化完毕,商业还没有备案,从备案数据来看,备案成交率为67.5%(商业存在包销公司,因此具体数据不清楚,据说去化状况不错)。

 

位于悦来的柳岸潮鸣,去化率为50%,还有3400方(占总体量的16%没有拿证),项目总去化0.88万方,套数为51套,因这个项目体量过小,基本只能靠行情去化,总体来说也不算太差。

 

如果没有荣安九龙壹号项目,可能重庆市场大多数从业者都会对荣安没有什么记忆,但本项目楼面价可能持续很多年一直站在重庆地王的位置,因此也就会为更多人所记住,也或者说市场记住荣安,关注荣安,更多是从地王这个土豪带来的市场形象所关注的。(站在杭州今天看重庆明天?荣安楼面13549拿下九龙半岛第一地(附土拍深度分析)荣安地块拿地时候的解析)。本地块基本指标,占地面积40000方,容积率2,计容面积80000方,成交楼面13549,溢价率50.5%。截止10月30日,本项目的运营指标为拿预售许可证体量为0.44万方(套数44套),成交9套,成交面积0.08万方,推出体量占总计容体量的5.5%,而去化体量占预售体量的18%,去化体量占总体量的1%。随之而来的后果是,依据小道消息,荣安重庆公司已经撤销,归属于成都公司管理。一个项目消灭一个区域公司,大概这是个典型。

 

从市场操作来看,荣安很明显不是一个成熟的公司,进入重庆的2017年拿下4宗地,而在2018年一宗没拿,2019年拿下九龙壹号地块,之后再也没有拿地,时间节奏来说,没有注意到拿地项目的现金流平衡以及持续在市场深耕需要的连续性,而19年拿下九龙壹号估计应该土地储备消化的差不多了,急需要补充土储的必须;另一方面之前荣安的地块,均偏向于中低端刚需产品,对高端产品缺乏涉猎,悦来地块总体量只有2.11万方,积累不了太多的经验与品牌影响力,同时悦来项目本身去化也一般。从操作手法来看,与荣盛中央公园项目有一点类似。

 

市场对于普通刚需住宅和地王所形成的豪宅,无论从品牌,还是户型,以及产品品质都有着完全不同的认识和认知。而从荣安最终呈现的产品来看,户型平均建面不到100平,这个是典型的刚需产品面积区间,也就是和荣安传统产品基本是趋同的,用地王来做刚需产品的户型,一方面说明荣安很执着,另一方面也说明荣安对任何地块的认知都是刚需地块,这中间唯一的错,可能是重庆的刚需的钱包,完全没有荣安的节奏,错不在荣安,在重庆的刚需太屌丝,大概是这样的原因吧!

 

 

附录2、2012—2019年11月市场的供求数据

 

2012年:280.3万方    221.9万方

2013年:196.8万方    206.3万方

2014年:248.9万方    221.3万方

2015年:230.3万方    212.6万方

2016年:117.3万方    303.9万方

2017年:297.1万方    289.1万方

2018年:299.5万方    174.7万方

2019年:262.1万方    190.3万方

2020年:

 

 

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