纵论地产行业环境，深度剖析重庆市场

1、土地市场：

本周推地一共8宗，算是年内最后一次密集型推地窗口期，相对而言，今年土地成交量要高于2019年，真实成交量而言，与2019年可能不会差太多，今年主要有较多的政府购买土地，如广阳岛区域的茶园地块。

8宗地，有三宗较为大型地块，其中最主要的地块是鱼嘴的地块，本地块计容体量达到40万方，属这两年出让土地中计容体量最大的地块。本宗地以大宗地出让，主要原因应该是鱼嘴组团之前没有启动，仅有东原之前在本区域拿地一宗，加上今年鱼嘴招商引资不错，同时鱼嘴也是江北仅有的可供地的核心区域。大宗地块启动，对于区域市场的启动具有较强的支撑作用。

龙兴地块优势和劣势同在，优势是地块的自然资源条件好，地块大；劣势是控高条件严格，区域自然客户少，特别是城市向西的背景下，对北区远郊的冲击力会更大一些，而龙兴如果都作为高端居住区，将来缺乏人气，而缺乏低端人气支撑，势必又会影响高端业主入驻，同时对区域来说，更严重的是如果科学城强势推进，那么重庆城的富人重心肯定西移，北区的城市扩张肯定会受到抑制而呈现出收缩状态，而首当其冲受到冲击的应该就是龙兴组团。

其他6宗分别沙区一宗地，沙区地块，我们明天将在中鸿房产上详细剖析，南坪融侨半岛一宗小型地块，李家沱两宗小型地块，这三宗地块开发条件都较为成熟，另外两宗为商务用地，一宗位于大竹林组团，一宗位于龙兴组团。

8宗地总占地面积555386.5平，总计容面积为930619.6平，平均容积率为1.676。

本周出让了一宗地块，为高新区的一种大型居住地块，本地块为龙湖和颐天康养联合拿下，不清楚龙湖和颐天康养合作模式，从逻辑上来说，龙湖如果不缺资金的话，那么没必要和颐天康养合作，颐天康养不是资金提供商，另一个角度，龙湖和颐天康养合作会有品牌对价么？这个是琢磨的问题，这对土地市场逻辑可能是一个新的思考角度。最终龙湖以6782的楼面拿下本地块，科学城推进以后，高新区的土地价格呈现出暴涨状态，但大学城市场的项目目前去化并不特别的好。

成交地块占地面积135654平，总计容面积203481平，容积率为1.5。

 土拍记录与分析，读者可以看中鸿房产公号或者中鸿地产网土地市场栏目！

 2、本周预售数据解读

预售许可证数据：

截止11月21日，本周预售许可证发放数量33.3万方。

截止11月21日，本月预售许可证发放数量为141.6万方

截止11月21日，全年累计发放预售许可证数量为1709.2万方

本周开发领域土地存量—13万方

本周五可能是因为网站调试的问题，周五没有数据，前四天数据为33.3万方，如果周五正常的话，本周应该在45万方左右，本月还有6个工作日拿证，预计本月预售许可证可能达到200万方左右。真实的数据大概应该在220—240之间。如果这个数据最终为真，那么本月肯定会是供过于求的状态。

因为数据从某种程度来说有一些失真，但真实数据我们自己也无法判断，或者无法做区间估计，但今年重庆市场也不会太差，主要在于首付的下调刺激了部分需求提前释放，另一方面全国市场行情很好，对重庆有正面的激励作用，但市场分化明显极为严峻，销售落入困境的项目数量开始攀升，这对未来市场走势提出了挑战。

截止本周，预售许可证放量占2019年2788万方的61.3%。（2020年年度数据缺6月28、29、30日，7月1日、11月20日的数据）（2017年为2248万方，2018年为3259万方  2019年2788万方（12月假定数据为424万方））

3、巴蜀中学签约高新区，科学城基础配套再升级！

对于楼市而言，上周最大的新闻莫过于巴蜀中学签约高新区，科学城之内，再添顶级名校，加上原本就有的一中实验中学，南渝中学，大学城一中，重师附中，高桥实验学校，以及原来的4中，高新区辖区内还有铜罐驿的8中，育才中学，正在白市驿修建的科学城第一中学，文旅城的7中，富力城正在修建的南开初中部，还有小道消息一外要在西彭落个分晓，科学城的教育资源完全碾压重庆市其他各组团。

教育是一个城市最重要的基础性公共资源，教育高地在那，社会精英流向那，财富也会向那倾斜，这是当前城市外驱的主要动力。

而从中国当前经济形态以及科学城定位来看，未来重庆主要的上市公司将很有可能云集于科学城内，这点可以参照成都的天府新区以及高新区，成都的新兴的科技公司大多云集于高新区内，而高新区的房价也以极快的速度向上攀升，一跃成为成都市场的头部市场。

尽管科技公司相对体量并不太大，但科技公司大多是民营公司，一个上市公司会产生一批富裕人群，而这也是支撑今年成都楼市繁荣的核心因素。而从这点来说，北区将来可能会面临这较大的竞争压力，虽然两江新区经济总量并不低，但两江新区内并没有产生什么上市公司，而对北区来说，还面临着江北嘴和渝中区总部经济的虹吸，在这种情况下，北区城市扩张的边界会不会往回调？

对于一个城市而言，如果经济增长与疆域的扩展不是因增量经济而产生，而只是资源的结构性转移，那么资源的转移必将带来资产价格的重新评估，从科学城的配置来看，似没有一个城市新兴组团能抵挡科学城对人才的虹吸。

附录2、2012—2019年11月市场的供求数据

2012年：280.3万方    221.9万方

2013年：196.8万方    206.3万方

2014年：248.9万方    221.3万方

2015年：230.3万方    212.6万方

2016年：117.3万方    303.9万方

2017年：297.1万方    289.1万方

2018年：299.5万方    174.7万方

2019年：262.1万方    190.3万方

2020年：