47周(重庆):巴蜀中学签约高新区,科学城基础配套再升级!

47周(重庆):巴蜀中学签约高新区,科学城基础配套再升级!

作者:  来源:容磁财经  2020-11-21  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

 

本周推地一共8宗,算是年内最后一次密集型推地窗口期,相对而言,今年土地成交量要高于2019年,真实成交量而言,与2019年可能不会差太多,今年主要有较多的政府购买土地,如广阳岛区域的茶园地块。

 

8宗地,有三宗较为大型地块,其中最主要的地块是鱼嘴的地块,本地块计容体量达到40万方,属这两年出让土地中计容体量最大的地块。本宗地以大宗地出让,主要原因应该是鱼嘴组团之前没有启动,仅有东原之前在本区域拿地一宗,加上今年鱼嘴招商引资不错,同时鱼嘴也是江北仅有的可供地的核心区域。大宗地块启动,对于区域市场的启动具有较强的支撑作用。

 

龙兴地块优势和劣势同在,优势是地块的自然资源条件好,地块大;劣势是控高条件严格,区域自然客户少,特别是城市向西的背景下,对北区远郊的冲击力会更大一些,而龙兴如果都作为高端居住区,将来缺乏人气,而缺乏低端人气支撑,势必又会影响高端业主入驻,同时对区域来说,更严重的是如果科学城强势推进,那么重庆城的富人重心肯定西移,北区的城市扩张肯定会受到抑制而呈现出收缩状态,而首当其冲受到冲击的应该就是龙兴组团。

 

其他6宗分别沙区一宗地,沙区地块,我们明天将在中鸿房产上详细剖析,南坪融侨半岛一宗小型地块,李家沱两宗小型地块,这三宗地块开发条件都较为成熟,另外两宗为商务用地,一宗位于大竹林组团,一宗位于龙兴组团。

 

8宗地总占地面积555386.5平,总计容面积为930619.6平,平均容积率为1.676。

 

本周出让了一宗地块,为高新区的一种大型居住地块,本地块为龙湖和颐天康养联合拿下,不清楚龙湖和颐天康养合作模式,从逻辑上来说,龙湖如果不缺资金的话,那么没必要和颐天康养合作,颐天康养不是资金提供商,另一个角度,龙湖和颐天康养合作会有品牌对价么?这个是琢磨的问题,这对土地市场逻辑可能是一个新的思考角度。最终龙湖以6782的楼面拿下本地块,科学城推进以后,高新区的土地价格呈现出暴涨状态,但大学城市场的项目目前去化并不特别的好。

 

成交地块占地面积135654平,总计容面积203481平,容积率为1.5。

 

 土拍记录与分析,读者可以看中鸿房产公号或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止11月21日,本周预售许可证发放数量33.3万方。

截止11月21日,本月预售许可证发放数量为141.6万方

截止11月21日,全年累计发放预售许可证数量为1709.2万方

本周开发领域土地存量—13万方

 

本周五可能是因为网站调试的问题,周五没有数据,前四天数据为33.3万方,如果周五正常的话,本周应该在45万方左右,本月还有6个工作日拿证,预计本月预售许可证可能达到200万方左右。真实的数据大概应该在220—240之间。如果这个数据最终为真,那么本月肯定会是供过于求的状态。


因为数据从某种程度来说有一些失真,但真实数据我们自己也无法判断,或者无法做区间估计,但今年重庆市场也不会太差,主要在于首付的下调刺激了部分需求提前释放,另一方面全国市场行情很好,对重庆有正面的激励作用,但市场分化明显极为严峻,销售落入困境的项目数量开始攀升,这对未来市场走势提出了挑战。

 

截止本周,预售许可证放量占2019年2788万方的61.3%。(2020年年度数据缺6月28、29、30日,7月1日、11月20日的数据)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

3、巴蜀中学签约高新区,科学城基础配套再升级!

 

对于楼市而言,上周最大的新闻莫过于巴蜀中学签约高新区,科学城之内,再添顶级名校,加上原本就有的一中实验中学,南渝中学,大学城一中,重师附中,高桥实验学校,以及原来的4中,高新区辖区内还有铜罐驿的8中,育才中学,正在白市驿修建的科学城第一中学,文旅城的7中,富力城正在修建的南开初中部,还有小道消息一外要在西彭落个分晓,科学城的教育资源完全碾压重庆市其他各组团。

 

教育是一个城市最重要的基础性公共资源,教育高地在那,社会精英流向那,财富也会向那倾斜,这是当前城市外驱的主要动力。

 

而从中国当前经济形态以及科学城定位来看,未来重庆主要的上市公司将很有可能云集于科学城内,这点可以参照成都的天府新区以及高新区,成都的新兴的科技公司大多云集于高新区内,而高新区的房价也以极快的速度向上攀升,一跃成为成都市场的头部市场。

 

尽管科技公司相对体量并不太大,但科技公司大多是民营公司,一个上市公司会产生一批富裕人群,而这也是支撑今年成都楼市繁荣的核心因素。而从这点来说,北区将来可能会面临这较大的竞争压力,虽然两江新区经济总量并不低,但两江新区内并没有产生什么上市公司,而对北区来说,还面临着江北嘴和渝中区总部经济的虹吸,在这种情况下,北区城市扩张的边界会不会往回调?

 

对于一个城市而言,如果经济增长与疆域的扩展不是因增量经济而产生,而只是资源的结构性转移,那么资源的转移必将带来资产价格的重新评估,从科学城的配置来看,似没有一个城市新兴组团能抵挡科学城对人才的虹吸。

 

附录2、2012—2019年11月市场的供求数据

 

2012年:280.3万方    221.9万方

2013年:196.8万方    206.3万方

2014年:248.9万方    221.3万方

2015年:230.3万方    212.6万方

2016年:117.3万方    303.9万方

2017年:297.1万方    289.1万方

2018年:299.5万方    174.7万方

2019年:262.1万方    190.3万方

2020年:

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