50周(成都):领地敲响上市钟声,千亿梦能园否?

50周(成都):领地敲响上市钟声,千亿梦能园否?

作者:  来源:容磁财经  2020-12-12  

 纵论地产行业环境,深度剖析成都市场!

 

1、土地市场: 

 

本周总共有5宗地到期,一宗为企业的总部基地,金牛区宗地因故终止。崇州两宗地底价成交,龙泉驿地块触及熔断,反摊到楼面达到17430的楼面,几乎可以算是区域内的楼面地王,城投和金茂联合拿下了宗地。在最近几宗高价地里面都有政府企业的影子在里面,这是个什么逻辑?是政府国有企业觉得这个地价便宜,还是个其他什么逻辑?

 

本周成交的4宗地,合计占地面积166397.4平,合计计容面积295564.1平,平均容积率为1.776.

 

2、供需关系

 

土地市场数据:

 

截止12月12日,本周出让计容体量为29.6万方

截止12月12日,本月出让计容体量为134.7万方

截止12月12日,本年度出让计容体量2921.4万方

 

备注:

1、数据来源为成都市公共资源交易中心,从4月开始我们开始引入月度数据!

2、土地数据涵盖了B类所有商业用地。

 

预售许可证数据:

 

截止12月8日,本周预售许可证发放数量39.5方。

截止12月7日,本月预售许可证发放数量为73.4万方

截止12月7日,全年累计发放预售许可证2904.2万方

 

备注:

1、5月缺6日、8、11、22日数据!

 

成交数据:

 

截止12月11日,本周累计成交量为52.2万方

截止12月11日,本月累计成交量为111.4万方

截止12月11日,全年累计成交量为2844.8万方

 

本周市场各个口径都表现的相对温和,土地市场除金茂地块熔断外,另三宗地底价成交。预售我们截止到8号跟踪了三天数据,为39.4万方,算一个正常数据,有业内人士再说,成都市场最近调控,在控制预售许可证的发放数量,也许这个阶段预售数据有一定的市场失真。值得关注的是本周成交,再次回落到52万方。我们还无法确定这是否与政府管控有关系,因此需要继续观察数据的发展。本周我们矫正了10月和11月预售数据以后,预售数据今年已经超过成交数据50万方,还有两个月的数据未矫正,估计完全矫正完以后,应该有150万方左右的差额。


本周成都市场新增调控政策,即政府将全监管开发企业的预售款,这种调控对终端影响并不大,只是增加了开发企业的资金成本而已,提高了开发企业进入市场的门槛,对土地市场有一定影响,但对房产终端市场影响不大。


三、领地敲响上市钟声,千亿梦能园否?


12月10日,领地成功在港交所敲钟,在经历了4月9日递交招股书的失败后,领地终于再10月12日第二次递交招股书成功后,顺利上市。

 

本次上市,领地将募集资金13.92亿港元,60%用于拨付现有项目,20%用于未来项目,10%用于偿还现有债务,10%用于一般运营。

 

值得关注的是,领地是四川第二家上市房开,也是24家港股上市四川企业中,唯一一家房开企业,川内另一家上市房开是A股的蓝光发展,目前蓝光发展位于整个行业的集团的中游位置,市场排名在30—40之间。

 

在中指院的销售排名上,截止11月,领地的销售金额为311亿,位列全行业的84名,权益销售金额没有进100名(100名为德商,销售金额为192.7亿),这个销售业绩与其在2019年4月宣布的2020—2021年实现销售金额1000亿还有漫长而遥远的距离。

 

在领地的基本面上,公司成立于1999年,2006年总部由乐山迁往成都,同年开启广东市场,2010年进入新疆,2017年进入河北,2018年进入重庆和江苏,从市场布局来看,领地先新疆河北而后重庆江苏不知是基于什么逻辑?从市场潜力和企业管控的费效来看,显然这并不成立。招股书显示,领地目前总共有1656.8万方土储,一共有61个项目,其中成都,乐山,眉山,雅安是个川内城市占37个,占比为60.7%,从这个角度来看,领地还只能算一个区域公司,其余项目中,广东有7个,相对较为其中,另外17个分别分布于10个城市中,相对较为分散,管理成本较高,市场聚焦度较低。

 

从公司的项目来看,二线城市只有成都,重庆,佛山,其余均为三线以及以下等级的城市。城市等级低,利润率也就低,领地近4年净利润率快速下滑,17—20年5月,净利润率分别为12.2%,11.5%,8.9%,5.5%。而另一方面因为领地的市场排位较低,企业的融资成本显得非常高,其19、20年融资成本达到9.9%,9.2%,融资成本明显高于企业的利润率。

 

小企业有小企业的难处,一方面不受资本市场青睐,融资成本贵;另一方面进入城市能级低,利润率低;而这种情况下,要想实现跨越式发展,或者弯道超车就更难了,招股书显示,领地三条红线中标两条,分别是剔除预收款后负债率为80.2%,净负债率为153%,而还有一条为资本市场非常不喜的,领地经营活动的现金流连续三年为负,分别是-1.87亿,-42.88亿,-31.12亿。这也是领地在资本市场融资成本高企的重要原因,招股书显示,领地的部分信托利息成本达到12—14%。

 

上市成功给领地带来的直接好处是融到了13.9亿港元的现金,同时增加了大股东股权融资的通道,但是由于港股市场估值不高,且容易被市场忽视,因此股权融资的额度折价较高,但不管如何总是给予了领地发展以支持。但从领地今年2月到7月底,总共只增加了41.78万方土储,而本次募集资金将只有20%用于增加土储,扩张的速度无疑大为放缓,在这种背景下,领地靠什么来实现他们的千亿梦想呢?

 

附录1、2019年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:455.7万方    276.6万方

2月:119.7万方    153.8万方

3月:259.6万方    234.7万方

4月:413.1万方    240.2万方

5月:393.7万方    229.5万方

6月:406.4万方    251.4万方

7月:251.6万方    269.2万方

8月:292.0万方    239.9万方

9月:539.1万方    222.6万方

10月:391.5万方    224.9万方

11月:443.3万方    245.7万方

12月:444.6万方    357万方

 

预售合计4410.3万方    成交合计2945.5万方   新增存量1464.8万方

 

附录2、2020年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:249.7万方   261.9万方

2月:9.6万方       56.7万方

3月:250万方      219.4万方  

4月:280.2万方    266.5万方 

5月:122.4万方(待修正)  285.8万方  (63.4万方)

6月:169万方(待修正)     292.3万方(66.1万方)

7月:318.2万方                   288.9万方(61.2万方)

8月:322.4万方                   311.6万方(52.1万方)

9月:666.9万方                   337.6万方(48.6万方)

10月:155.9万方                 174.3万方(32.1万方)

11月:324万方                    262.6万方(41.5万方)

 

 附录3:土地市场:

4月:319.7万方

5月:350.3万方

6月:171.3万方

7月:160.2万方

8月:262.6万方

9月:180.6万方

10月:175.2万方

11月:289.4万方

 

备注:预售和成交数据我们采用城乡住房管理局的数据为准,土地数据涵盖有商业商务用地(含B类所有商业用地)

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