51周(成都):成都21年市场恐难再现极度繁荣局面?

51周(成都):成都21年市场恐难再现极度繁荣局面?

作者:  来源:容磁财经  2020-12-19  

 ​纵论地产行业环境,深度剖析成都市场!

 

1、土地市场: 

 

本宗总共10宗地成交,其中商服有2宗,7宗为商住用地,一宗为居住用地。只有两宗地产生了溢价,一宗为保利拍得的双限地,本宗地最高清水房为19619元,成本为11550元,还是有一定的利润空间;另一宗地为一宗商住地,商业比例设定在15—34%之间,最终反算楼面约为8136元,本宗地触发熔断条件,无偿移交配建比例达到21%,宗地竞争也显得较为激烈。其余地块均为零溢价成交。

 

本周10宗地总占地面积355465.5平,总计容面积805520.4平,平均容积率为2.266.

 

2、供需关系

 

土地市场数据:

 

截止12月19日,本周出让计容体量为80.6万方

截止12月19日,本月出让计容体量为215.3万方

截止12月19日,本年度出让计容体量3002万方

 

备注:

1、数据来源为成都市公共资源交易中心,从4月开始我们开始引入月度数据!

2、土地数据涵盖了B类所有商业用地。

 

预售许可证数据:

 

截止12月14日,本周预售许可证发放数量232.2方。

截止12月14日,本月预售许可证发放数量为305.6万方

截止12月14日,全年累计发放预售许可证3136.4万方

 

备注:

1、5月缺6日、8、11、22日数据!

 

成交数据:

 

截止12月18日,本周累计成交量为59万方

截止12月18日,本月累计成交量为170.4万方

截止12月18日,全年累计成交量为2903.8万方

 

本周土地市场相对平稳,除天府新区地块触发熔断外,保利双限地块并没有触发到熔断,而天府新区地块触发熔断原因在于地块起拍价相对较低。本周值得特别关注的是预售市场大放量,本周预售许可证放量达到232万方,这几乎是创近几年的周放量的新高,对于这个放量,成都地产圈的人士说,这是因为成都市政府拿了11430套房屋出来平抑价格。这个量大约算下来有100多万方,因此正常的市场预售量大概也在100来万方左右。但本周市场成交依然保持在60万方以内,市场连续四周成交在60万方以内,是调控原因,还是市场原因?

 

三、富力启动裁员计划,成都21年市场恐难再现极度繁荣局面?

 

2020年的成都市场无疑是一个极为景气和繁荣的市场。

 

土地市场来看,不仅主城核心区地块熔断此起彼伏,而且传导到近郊和远郊市场,近郊市场楼面不断破万,远郊市场楼面破5000,反过来又刺激主城土地市场的价格上扬,主城区几乎所有地块都遭遇双限,熔断的火爆氛围。而诸如龙湖这样的主流开发商下沉到远郊市场,更加凸显着市场的繁荣。

 

预售方面,全年预售许可证同比将会有20—25%左右区间的缩量,这一方面与2019年市场的充分放量有关,另一方面也与土地市场的缩量有关,截止今年到目前含有B类所有土地市场总放量仅为3100万方,这也与今年预售市场放量基本吻合,今年预售许可证放量也差不多3100万方,两者保持着一种均衡的态势。

 

今年新房市场成交量肯定超越2019年的2945万方,大概可能会超越50万方左右。尽管超越不太多,但考虑到疫情的影响,以及成交价格的上扬,今年市场的总交易额肯定出现了较大幅度的攀升。今年成都新房市场可以用量价同步爬升来描绘。

 

当然市场也有缺陷或者说不那么显眼的数据,今年二手市场的成交量出现较大的同步缩量,我们目前还没拿到全年数据,以及2019年数据,但从6月月度数据进入峰值以后,环比缩量明显,最低月份缩量到10月整个市场仅32万方的成交,对于一个新房市场一年3000万方的成交量来看,这个交易占比太小,而相对于主城的土地供应量来看,主城已经进入开发的晚期阶段,因此二手的缩量一方面可以理解为政策限制,另一方面也可以理解为居民惜售。

 

今年成都市场的繁荣主要原因有以下几个方面:一是四川,成都在这两年中处于绝对的经济顺周期阶段,这点主要体现在上市公司方面,上市公司股价不断创新高,为成都市场提供了源源不断的购买力;其次是2017年以来的市场抑制,在2019年12月局部放松后的市场红利;第三是全年市场供应较为紧张,预售缩量较大,整个预售大概会缩量1200—1300万方,供应的缩量对市场具有正面的刺激作用;第四土地市场的繁荣助推新房市场的景气;第五是新房二手的剪刀差导致的二手惜售,进一步压缩了市场供应量。这诸多因素叠加铸就了成都市场2020年的高度繁荣。

 

进入2021年以后,首先四川和成都经济面临顺周期逆转的可能性,这点尽管在酒企方面还没有现象,但新希望的股价几乎相对从高点回调了50%,股价回调的核心动机是猪周期开始进入逆周期阶段,在顺周期,新希望地产和养猪业可以双向轮动支持,但地产和养殖业同步进入逆周期,那么也可能出现加速回落的可能,同时川企的消费类上市公司估值回落,互联网和芯片内企业估值回落的幅度也不小,尽管酒企股价还在上扬过程中,但已经飞到天上的股价顶部空间也是相当有限的。从这个角度来说,2021年四川和成都经济都将面临逆周期的考验,逆周期中,影响最大的是固定资产的购买,12月新房市场缩量是否与这个有关,暂时还无法验证之间的关系,但21年一季度后,应该可以看出一些端倪。

 

另地产行业方面,在三道红线的政策抑制下,尽管市场总体来说依然繁荣,但结构性市场已经呈现出明显的分化格局,而这种分化并不只停留在三线以下城市,一些二线城市甚至强二线城市也开始出现分化,这将对整个行业的开发企业现金以及杠杆进行考验,从这个角度来说,2021年不管什么样的政策可能都无法复制20年的繁荣。(即便放开三道红线,市场也会面临购买力不足的局面)。

 

而上周富力一份优化营销人员的文件,被市场解读为裁员的开始。尽管可能裁员并不会太大量,但这反应着目前市场大部分开发企业的心态,当房子不好卖的时候,最先开始裁的往往是营销部员工。

 

2021年的成都市场,在多重压力下,还会继续20年的繁荣和景气么?


 

 

 

 

 

附录1、2019年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:455.7万方    276.6万方

2月:119.7万方    153.8万方

3月:259.6万方    234.7万方

4月:413.1万方    240.2万方

5月:393.7万方    229.5万方

6月:406.4万方    251.4万方

7月:251.6万方    269.2万方

8月:292.0万方    239.9万方

9月:539.1万方    222.6万方

10月:391.5万方    224.9万方

11月:443.3万方    245.7万方

12月:444.6万方    357万方

 

预售合计4410.3万方    成交合计2945.5万方   新增存量1464.8万方

 

附录2、2020年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:249.7万方   261.9万方

2月:9.6万方       56.7万方

3月:250万方      219.4万方  

4月:280.2万方    266.5万方 

5月:122.4万方(待修正)  285.8万方  (63.4万方)

6月:169万方(待修正)     292.3万方(66.1万方)

7月:318.2万方                   288.9万方(61.2万方)

8月:322.4万方                   311.6万方(52.1万方)

9月:666.9万方                   337.6万方(48.6万方)

10月:155.9万方                 174.3万方(32.1万方)

11月:324万方                    262.6万方(41.5万方)

 

 附录3:土地市场:

4月:319.7万方

5月:350.3万方

6月:171.3万方

7月:160.2万方

8月:262.6万方

9月:180.6万方

10月:175.2万方

11月:289.4万方

 

备注:预售和成交数据我们采用城乡住房管理局的数据为准,土地数据涵盖有商业商务用地(含B类所有商业用地)

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