51周(重庆):总价120万—150万区间产品将成为21年房企的决胜点?

51周(重庆):总价120万—150万区间产品将成为21年房企的决胜点?

作者:  来源:容磁财经  2020-12-19  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

 

本周没有新推地块面市,年末市场的焦点在成交上。

 

本周一共成交了四宗地块,其中万科债下两块,两江置业摘牌一宗鱼嘴用地,另一宗为鱼嘴工业园建设公司摘牌,从目前市场信息来看,鱼嘴地块多数应该为两江与鱼嘴的国企摘牌。

 

万科摘牌的两宗地,一宗位于沙区的TOD地块,因此交通优势明显,同时地块也基本位于沙区核心城区范围内,算的上一宗优质地块;另一宗位于界石组团,万科南下界石拿地,一方面可能会推高南区的房价,从而缩短南北区域的房价差距,同时另一方面可能也会对北区的中高端项目产生一定程度的影响,毕竟在龙湖,万科没去南区之前,全城的品牌房基本都集中于北区和西区,想要购买他们的房屋,只能来北区西区,而南区出现供应以后,自然会截留一部分向北流失的客群。有了龙湖在南区两三年的深耕和适应以后,市场对万科的适应和理解时间会大幅度缩短。

 

本周成交4宗地总占地面积649917.2平,总计容面积1192668.4平,平均容积率为1.835.

 

 土拍记录与分析,读者可以看中鸿房产公号或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止12月18日,本周预售许可证发放数量65.1万方。

截止12月18日,本月预售许可证发放数量为177.1万方

截止12月18日,全年累计发放预售许可证数量为2004.5万方

本周开发领域土地存量54.2万方

 

本周预售许可证处于持续放量状态,但总体来看,今年预售放量可能会同比萎缩20%左右,而成交从目前来看,大概会同步萎缩20%左右,克而瑞的数据显示,今年1—11月的成交量为1905万方,我们统计的预售许可证为2004.5万方,两者相差100万方。市场基本处于一个弱均衡状态。我们检测的成都市场今年大致与重庆呈现出差不多的特征,预售同比萎缩大概20—25%,也就是大约1100—1300万方,而成交与重庆比较而言,呈现出同比上升的状态,成交量同比上升幅度约为3%左右,从需求方面而言,凸显了成都市场的繁荣和景气。重庆市场则处于相对的疲弱状态。

 

从2017年—2019年三年12月预售状况来看,本月预售剩下9天处于持续放量的概率偏高,本月大致可能会超过300万方的预售许可证,这样本年度的预售许可证将保持在2150万方左右,同比出现20—23%的萎缩幅度。成交如果本月维持在220万方左右,那么全年成交大概在2100—2150万方左右,市场同比萎缩幅度约20%左右。但2000万方的成交量基本保持了2010—2016年以来的年均成交量。但随着价格的上升,以及居民持有房屋的饱和,市场成交在2021年可能将处于持续的环比萎缩状态中,从目前情况来看,21年环比萎缩20%的幅度依然是较高概率。

 

截止本周,预售许可证放量占2019年2788万方的71.9%。(2020年年度数据缺6月28、29、30日,7月1日、11月20日的数据)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

3、总价120万—150万区间产品将成为21年房企的决胜点?

 

前两天朋友圈再传财信阅时代畅销的信息,本项目重复了2013年时段在高新区某项目的超小面积做套房的形式,从产品来说,本项目2T12户,肯定属于经济型产品。建面45,套内37的两房;建面60,套内49的三房,两房价格建面16000—17000之间;三房价格18000左右,精装。简单的测算下来,就是两房锁定70—80万区间;3房锁定105—115万区间,如果我们按照首付三成计算,即两房首付锁定在20—25万,月供锁定在2500—3000之间;三房首付锁定在30—35万之间;月供4500—5000之间。而且没有装修成本,为直接的入驻成本,算下来可能会房租的2倍,但毕竟属自己的房子,因此为大多数刚需所青睐。项目热卖,财信这宗地的楼面为9785,这个价格来看,还是有合理的利润空间。

 

回过来,上周我们梳理了2018年—2020年重庆市场的成交结构:

90万以下2018—2020年三年成交占比分别为:39.3%;31.3%;28.8%

90—120万区间2018—2020年三年成交占比分别为:18.7%;20.8%;20.4%

120—150万区间2018—2020年三年成交占比分别为:11.4%;15%;16.7%

150—180万区间2018—2020年三年成交占比分别为:9.5%;10.5%;10.9%

180—250万区间2018—2020年三年成交占比分别为:9.6%;10.2%;11%

250—300万区间2018—2020年三年成交占比分别为:2.9%;3.3%;3.8%

300万以上区间2018—2020年三年成交占比分别为:8.95%;8.9%;8.45%


从上述数据我们可以发现,90万以下的成交占比快速下降,这主要因为地价上升,能够做出90万以下产品的地块越来越小;而90—120万区间需求对地价依然不敏感,也就是地价的上升在这个区间没有体现出来,在19年小幅度上升后,20年出现了环比下跌,也即这部分购买力,要不因为产品设计上移,要不因为市场需求减弱,地价的上升在这个区间没有得到体现;120—150万区间这个组别的数据,清晰的反应了地价上升对成交的影响,三年成交的占比出现明显的环比上升,随着地价的进一步影响,这个阶段的成交占比还将进一步扩大;而在向上的成交区间,对地价的敏感性再次降低,而在300万以上甚至出现了逆地价的走势,意味着高端需求对地价的反应并不敏感。


数据分析完以后,我们可以清晰的感知,90万以下的产品和120—150万这个阶段的产品,对地价的敏感性最高。前者是因为产品减少导致需求减少,而并不是真正的需求减少,我们在本节开头分析的财信阅时代便可以说明;而120—150万则很有可能是因为地价的上升导致了本阶段产品供给的增加,而需求被迫上移的局面,随着高地价的逐渐兑现,本区间的产品供应将越来越多,因此如何在本成交区间获得优势,将决定房企未来的生存状况和生存环境。


120万—150万产品区间,如果我们继续按照首付三成,月供7成的情况来反算,那么首付区间基本为:40—50万,月供5000—7000的区间,如果我们按照收入月供比2.2:1来计算,那么购房者的收入大概在11000—16000之间,也就是年收入在12万—20万之间的标准白领层。那么接下来的问题是,开发商你的产品能满足这个区间客群的价值取向和审美取向么?第二个问题本区间的购房者是否能承载市场供应量呢?


我们在回过来思考90—120万区间,以重庆今年平均楼面6000计算(未精确计算),按照房地比2.2:1来计算,也就是平均房价13000,90万到—120万区间的产品面积区间大致为70—90平米建面,60—78之间的套面,这样的产品对应这样的总价,市场需求减少是显而易见的,因此这个区间的产品供应减少也是一个必然的现象。从这个角度,未来房企的主战场,注定将在120万—150万这个价格区间。

 

附录2、2012—2019年12月市场的供求数据

 

2012年:312.1万方    279.5万方

2013年:117.7万方    207.2万方

2014年:226.6万方    259.8万方

2015年:220.1万方    268.9万方

2016年:163.6万方    354.1万方

2017年:294.9万方    460.5万方

2018年:486.3万方    292.9万方

2019年:423.1万方    264.9万方

2020年:

 

 

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