52周（成都）：天量预售与低位成交不匹配的原因？

作者：来源：容磁财经 2020-12-26

纵论地产行业环境，深度剖析成都市场！

1、土地市场：

本周一共成交了31宗地，其中含2宗学校用地，7重商服用地，其余22宗地为商住或者住宅用地。有三宗地拍出了高溢价，两宗熔断，分别是万科旧改项目和德商地块，另一宗交投联合体获得一宗高溢价地块。五粮液一宗地块溢价超过10%，其余地块基本无溢价或者小幅度溢价。市场总体而言，相对平静，成都市场迄今为止还没有成为高周转企业的主战场，可能与成都市场的调控政策有关，也可能与土地放量有关。总体来说，成都市场的百强举绩率大大低于重庆市场。成都主城市场，土地寸土寸金，几乎每一宗地都可以以极高的楼面出让。本周土地市场同样如此。

本周成交的31宗地，总占地面积1831042.6平，总计容面积4051051.1平，平均容积率为2.212.

2、供需关系

土地市场数据：

截止12月25日，本周出让计容体量为405.1万方

截止12月25日，本月出让计容体量为620.4万方

截止12月25日，本年度出让计容体量3407.1万方

备注：

1、数据来源为成都市公共资源交易中心，从4月开始我们开始引入月度数据！

2、土地数据涵盖了B类所有商业用地。

预售许可证数据：

截止12月23日，本周预售许可证发放数量197.2方。

截止12月23日，本月预售许可证发放数量为502.8万方

截止12月23日，全年累计发放预售许可证3333.6万方

备注：

1、5月缺6日、8、11、22日数据！

成交数据：

截止12月25日，本周累计成交量为52.6万方

截止12月25日，本月累计成交量为223万方

截止12月25日，全年累计成交量为2956.4万方

本周土地市场集中成交，总成交量占全年的11.9%，全年单周成交量之最。尽管有两宗学校用地，但商住的总成交数量依然相当的高，土地市场热度有一定的回落，主要表现为主城区的四宗地块，只有两宗触碰熔断，还有一宗底价成交。不是是否是岁末资金紧张所致，还是其他原因？

本周预售放量同样为一个天量数据，达到197万方，这样截止本月23日，本月的预售许可证数据已经达到了500多万方，本月放量可能再次达到600万方这样的超高放量。但比较奇怪的是，天量的预售和成交数据并不匹配，本月成交数据截止25日仅为223万方，算上周末那到27日估计也不足230万方，本月还有4个工作日，总成交显然很难过280万方，尽管环比还是有一定的增幅，但同比去年的357万方数据，显然出现了较大的回落，原因何在？须知本月的预售放量，行业市场的消息是政府为了平抑房价而推出的大量低价房屋，这些房屋成交量显然应该非常好，那么是否是政府再延期备案，调整到元旦以后在备案呢？那么第二个问题，大量的低价房屋出来，是否会对整个市场氛围形成冲击呢？以至于对远郊或者近郊的房价带来一定的负面效应呢？

附录1、2019年供求数据（前为供应，后为成交）

1月：455.7万方 276.6万方

2月：119.7万方 153.8万方

3月：259.6万方 234.7万方

4月：413.1万方 240.2万方

5月：393.7万方 229.5万方

6月：406.4万方 251.4万方

7月：251.6万方 269.2万方

8月：292.0万方 239.9万方

9月：539.1万方 222.6万方

10月：391.5万方 224.9万方

11月：443.3万方 245.7万方