52周(成都):天量预售与低位成交不匹配的原因?

52周(成都):天量预售与低位成交不匹配的原因?

作者:  来源:容磁财经  2020-12-26  

 纵论地产行业环境,深度剖析成都市场!

 

1、土地市场: 

本周一共成交了31宗地,其中含2宗学校用地,7重商服用地,其余22宗地为商住或者住宅用地。有三宗地拍出了高溢价,两宗熔断,分别是万科旧改项目和德商地块,另一宗交投联合体获得一宗高溢价地块。五粮液一宗地块溢价超过10%,其余地块基本无溢价或者小幅度溢价。市场总体而言,相对平静,成都市场迄今为止还没有成为高周转企业的主战场,可能与成都市场的调控政策有关,也可能与土地放量有关。总体来说,成都市场的百强举绩率大大低于重庆市场。成都主城市场,土地寸土寸金,几乎每一宗地都可以以极高的楼面出让。本周土地市场同样如此。

 

本周成交的31宗地,总占地面积1831042.6平,总计容面积4051051.1平,平均容积率为2.212.

 

2、供需关系

 

土地市场数据:

 

截止12月25日,本周出让计容体量为405.1万方

截止12月25日,本月出让计容体量为620.4万方

截止12月25日,本年度出让计容体量3407.1万方

 

备注:

1、数据来源为成都市公共资源交易中心,从4月开始我们开始引入月度数据!

2、土地数据涵盖了B类所有商业用地。

 

预售许可证数据:

 

截止12月23日,本周预售许可证发放数量197.2方。

截止12月23日,本月预售许可证发放数量为502.8万方

截止12月23日,全年累计发放预售许可证3333.6万方

 

备注:

1、5月缺6日、8、11、22日数据!

 

成交数据:

 

截止12月25日,本周累计成交量为52.6万方

截止12月25日,本月累计成交量为223万方

截止12月25日,全年累计成交量为2956.4万方

 

本周土地市场集中成交,总成交量占全年的11.9%, 全年单周成交量之最。尽管有两宗学校用地,但商住的总成交数量依然相当的高,土地市场热度有一定的回落,主要表现为主城区的四宗地块,只有两宗触碰熔断,还有一宗底价成交。不是是否是岁末资金紧张所致,还是其他原因?

 

本周预售放量同样为一个天量数据,达到197万方,这样截止本月23日,本月的预售许可证数据已经达到了500多万方,本月放量可能再次达到600万方这样的超高放量。但比较奇怪的是,天量的预售和成交数据并不匹配,本月成交数据截止25日仅为223万方,算上周末那到27日估计也不足230万方,本月还有4个工作日,总成交显然很难过280万方,尽管环比还是有一定的增幅,但同比去年的357万方数据,显然出现了较大的回落,原因何在?须知本月的预售放量,行业市场的消息是政府为了平抑房价而推出的大量低价房屋,这些房屋成交量显然应该非常好,那么是否是政府再延期备案,调整到元旦以后在备案呢?那么第二个问题,大量的低价房屋出来,是否会对整个市场氛围形成冲击呢?以至于对远郊或者近郊的房价带来一定的负面效应呢?

 

附录1、2019年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:455.7万方    276.6万方

2月:119.7万方    153.8万方

3月:259.6万方    234.7万方

4月:413.1万方    240.2万方

5月:393.7万方    229.5万方

6月:406.4万方    251.4万方

7月:251.6万方    269.2万方

8月:292.0万方    239.9万方

9月:539.1万方    222.6万方

10月:391.5万方    224.9万方

11月:443.3万方    245.7万方

12月:444.6万方    357万方

 

预售合计4410.3万方    成交合计2945.5万方   新增存量1464.8万方

 

附录2、2020年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:249.7万方   261.9万方

2月:9.6万方       56.7万方

3月:250万方      219.4万方  

4月:280.2万方    266.5万方 

5月:122.4万方(待修正)  285.8万方  (63.4万方)

6月:169万方(待修正)     292.3万方(66.1万方)

7月:318.2万方                   288.9万方(61.2万方)

8月:322.4万方                   311.6万方(52.1万方)

9月:666.9万方                   337.6万方(48.6万方)

10月:155.9万方                 174.3万方(32.1万方)

11月:324万方                    262.6万方(41.5万方)

 

 附录3:土地市场:

4月:319.7万方

5月:350.3万方

6月:171.3万方

7月:160.2万方

8月:262.6万方

9月:180.6万方

10月:175.2万方

11月:289.4万方

 

备注:预售和成交数据我们采用城乡住房管理局的数据为准,土地数据涵盖有商业商务用地(含B类所有商业用地)

 

 

 

 

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